부동산학개론

제10장 부동산 가격공시제도

1. 제도의 개요

부동산 가격공시제도는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 근거하여 매년 부동산의 적정가격을 조사·평가(산정)하여 공시함으로써, 과세·부담금 산정의 기준을 제공하고 감정평가·보상평가의 기준이 되도록 하는 제도입니다. 여기서 적정가격이란 해당 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말합니다.

공시 대상은 크게 **토지(표준지공시지가·개별공시지가), 주택(표준주택·개별주택·공동주택가격), 비주거용 부동산(임의규정)**의 세 축으로 구성됩니다.

2. 표준지공시지가

• 공시 주체: 국토교통부장관

• 대상: 토지이용상황·주변환경 등이 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지의 단위면적당(㎡) 적정가격

• 공시기준일: 원칙적으로 매년 1월 1일

• 절차: 감정평가법인등에 의뢰하여 조사·평가(둘 이상 의뢰 원칙, 지가 변동이 미미한 경우 등에는 하나에 의뢰 가능) → 토지소유자 의견 청취 → 중앙부동산가격공시위원회 심의 → 공시

• 평가 기준: 나지 상정 평가(그 토지에 건물 등 정착물이 없고 사법상 권리가 설정되어 있지 아니한 것으로 보고 평가), 공법상 제한은 반영

• 이의신청: 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게

표준지공시지가의 효력(4가지 — 빈출)

1. 토지시장에 지가정보를 제공

2. 일반적인 토지거래의 지표

3. 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하는 경우의 기준

4. 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우의 기준(공시지가기준법)

3. 개별공시지가

• 공시 주체: 시장·군수·구청장

• 대상: 관할 구역 내 개별토지의 단위면적당 가격. 표준지로 선정된 토지, 조세·부담금 부과 대상이 아닌 토지 등은 결정·공시하지 않을 수 있음

• 결정·공시일: 매년 5월 31일까지 결정·공시(1월 1일 기준)

• 산정 방법: 표준지공시지가를 기준으로 토지가격비준표(국토교통부장관 작성·제공)를 적용하여 산정 → 감정평가법인등의 검증 → 토지소유자 등의 의견 청취 → 시·군·구 부동산가격공시위원회 심의 → 결정·공시

• 분할·합병 등 사유 발생 토지: 1월 1일~6월 30일 사이 사유 발생 시 7월 1일 기준으로 10월 31일까지 결정·공시

• 이의신청: 결정·공시일부터 30일 이내 서면으로 시장·군수·구청장에게

• 효력: 재산세·종합부동산세 등 토지 관련 국세·지방세 과세표준 산정, 개발부담금 등 각종 부담금 부과의 기준

4. 주택가격 공시

표준주택가격

• 주체: 국토교통부장관. 단독주택 중에서 대표성 있는 표준주택 선정

• 조사·산정 기관: 한국부동산원에 의뢰(감정평가법인등이 아님 — 표준지공시지가와의 결정적 차이)

• 공시기준일: 매년 1월 1일. 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 공시

• 토지와 건물을 일체로 한 적정가격 공시

개별주택가격

• 주체: 시장·군수·구청장. 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표 적용, 한국부동산원의 검증, 시·군·구 위원회 심의

• 매년 4월 30일까지 결정·공시. 표준주택으로 선정된 주택은 개별주택가격을 결정·공시하지 아니하고 표준주택가격을 개별주택가격으로 봄

공동주택가격

• 주체: 국토교통부장관이 아파트·연립·다세대 등 공동주택 전체에 대해 조사·산정(한국부동산원 의뢰)하여 4월 30일까지 공시

• 개별·표준 구분 없이 전수 공시한다는 점이 단독주택과의 차이(국세청장이 별도 기준시가를 결정·고시하는 경우는 제외)

주택가격 공시의 효력

주택시장의 가격정보 제공, 그리고 국가·지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우 기준으로 활용됩니다(재산세·종합부동산세 과세표준 등).

5. 비주거용 부동산가격 공시

비주거용 표준부동산가격·개별부동산가격·집합부동산가격을 공시할 수 있다는 임의규정입니다("공시하여야 한다"가 아님 — 빈출). 구조는 주택가격 공시 체계와 유사합니다(표준·개별은 단독 체계, 집합은 공동주택 체계에 대응).

6. 종합 비교표 — 절차·주체·효력

확인문제

[문제]

1. (OX) 표준지공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시기준일(원칙적으로 1월 1일) 현재의 단위면적당 적정가격을 공시하는 것이다.

[문제]

2. (OX) 표준지공시지가를 조사·평가할 때에는 원칙적으로 둘 이상의 감정평가법인등에게 의뢰하여야 한다.

[문제]

3. (OX) 표준지공시지가 평가 시 그 토지에 설정된 지상권 등 사법상 권리와 건물 등 정착물이 있는 상태를 그대로 반영하여 평가한다.

[문제]

4. (OX) 표준지공시지가는 재산세 과세표준 산정의 직접적인 기준이 된다.

[문제]

5. (OX) 개별공시지가는 시장·군수·구청장이 토지가격비준표를 적용하여 산정하고, 감정평가법인등의 검증과 시·군·구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 5월 31일까지 결정·공시한다.

[문제]

6. (OX) 표준지로 선정된 토지에 대해서는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있으며, 이 경우 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다.

[문제]

7. (OX) 표준주택가격의 조사·산정은 감정평가법인등에게 의뢰한다.

[문제]

8. (OX) 공동주택가격은 시장·군수·구청장이 표준·개별의 구분에 따라 공시한다.

[문제]

9. (OX) 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.

[문제]

10. (OX) 비주거용 부동산가격의 공시는 의무규정으로, 국토교통부장관은 매년 반드시 공시하여야 한다.

[문제]

11. (객관식) 표준지공시지가의 효력에 해당하지 않는 것은? ① 토지시장에 지가정보를 제공한다. ② 일반적인 토지거래의 지표가 된다. ③ 감정평가법인등이 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우의 기준이 된다. ④ 개발부담금 부과를 위한 개별 토지가격 산정의 직접 기준이 된다.

[문제]

12. (객관식) 부동산 가격공시제도의 주체 연결로 틀린 것은? ① 표준지공시지가 — 국토교통부장관 ② 개별공시지가 — 시장·군수·구청장 ③ 공동주택가격 — 시장·군수·구청장 ④ 표준주택가격 — 국토교통부장관

[문제]

13. (객관식) 개별공시지가에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 매년 4월 30일까지 결정·공시하여야 한다. ② 1월 1일부터 6월 30일까지 분할·합병 등이 발생한 토지는 7월 1일을 기준일로 하여 10월 31일까지 결정·공시한다. ③ 개별공시지가 산정 시 한국부동산원의 검증을 받아야 한다. ④ 이의신청은 국토교통부장관에게 하여야 한다.