부동산학개론

제4장 부동산 정책론 — 시장실패·규제·조세

1. 정부 개입의 근거 — 시장실패

시장이 자원을 효율적으로 배분하지 못하는 상태를 시장실패라 하며, 이것이 정부가 부동산시장에 개입하는 경제적 근거입니다. 정부는 시장실패의 교정(효율성)뿐 아니라 **소득재분배·주거복지(형평성)**라는 정치적·사회적 목표를 위해서도 개입합니다.

시장실패의 원인

• 공공재: 비경합성(한 사람의 소비가 다른 사람의 소비를 줄이지 않음)과 비배제성(대가를 안 내도 소비 배제 불가)을 가진 재화(도로·공원 등). 무임승차 문제로 시장에 맡기면 과소생산됩니다.

• 외부효과: 아래에서 상술.

• 정보의 비대칭성: 거래 일방만 정보를 보유하여 역선택 등이 발생.

• 불완전경쟁(독과점): 소수 공급자의 가격 지배.

• 규모의 경제(자연독점)도 시장실패 원인에 포함됩니다.

외부효과

부의 외부효과에 대한 규제(예: 공장 입지 규제)는 해당 부동산 공급을 감소시켜 가격 상승을 초래할 수 있습니다. 지역지구제(용도지역제)는 서로 어울리지 않는 토지이용의 혼재(부의 외부효과)를 사전에 방지하기 위한 대표적 수단입니다.

2. 정부의 개입 수단 분류

3. 임대주택 정책

임대료 규제(최고임대료제)

정부가 시장 균형임대료보다 낮은 수준으로 임대료 상한을 설정하는 제도입니다. 규제 임대료가 균형임대료보다 낮을 때에만 효과(및 부작용)가 발생하며, 균형임대료보다 높게 설정하면 시장에 아무 영향이 없습니다.

• 단기: 임차인의 임대료 부담 경감.

• 장기: 임대주택의 수익성 악화 → 공급 감소(용도 전환·투자 기피) → 초과수요 발생 → 공급 부족(주택난), 기존 세입자의 이동 저하, 암시장(이중가격) 형성, 주택의 질 저하.

임대료 보조

저소득 임차가구에 보조금을 지급하는 수요 측 간접 지원입니다. 임차인의 실질소득 향상 → 임대주택 수요 증가 → 단기적으로 임대료 상승 가능 → 장기적으로 공급 증가 유도. 임대료 규제보다 시장 왜곡이 작아 효율적인 것으로 평가됩니다. 현금(소득) 보조가 임차인의 효용 면에서 현물(집세) 보조보다 유리하다는 논점도 출제됩니다.

공공임대주택 공급

정부가 직접 임대주택을 공급하는 직접개입입니다. 공공임대주택 거주자는 시장임대료와의 차액만큼 보조 효과를 누리며, 사적 임대시장의 수요가 감소하여 민간 임대료를 하락시키는 효과가 있습니다.

4. 분양주택 정책

분양가상한제

신규 분양주택의 분양가격을 일정 수준(택지비 + 건축비) 이하로 제한하는 제도입니다. 현행 주택법상 공공택지 등에서 적용됩니다.

• 긍정: 무주택 실수요자의 내 집 마련 부담 완화.

• 부작용: 신규 공급 위축 우려, 분양가와 시장가격의 차이(시세차익)를 노리는 투기 수요 유발, 전매제한 규제 필요, 주택 품질 저하 우려.

선분양·후분양

선분양은 건설자금을 수분양자로부터 조달(공급자 금융 부담 완화)하지만 부실시공·투기 위험이 있고, 후분양은 소비자가 완성 주택을 확인하고 선택할 수 있으나 공급자의 초기 자금부담이 커집니다.

5. 부동산 조세 정책

단계별 조세 체계(빈출 표)

조세의 전가와 귀착

조세가 부과되면 법률상 납세의무자가 아니라 시장의 탄력성에 따라 실질 부담이 나뉩니다. 핵심 원리는 **"비탄력적인 쪽이 더 많이 부담한다"**입니다.

• 수요가 비탄력적일수록 수요자(임차인·매수인) 부담 증가.

• 공급이 비탄력적일수록 공급자(임대인·매도인) 부담 증가.

• 공급이 완전비탄력적(토지의 물리적 공급)이면 조세는 전액 공급자(토지소유자)에게 귀착되고 자원배분 왜곡(초과부담)이 없습니다 — 헨리 조지의 토지단일세 주장의 근거.

• 임대주택에 재산세가 부과되면 임대인은 임대료 인상으로 세부담을 임차인에게 전가하려 하며, 수요가 비탄력적일수록 전가가 쉬워집니다.

양도소득세와 동결효과

양도소득세 중과는 매도(처분)를 미루게 하는 **동결효과(lock-in effect)**를 낳아 시장 공급(매물)을 감소시키고, 오히려 가격을 상승시킬 수 있습니다. 이는 조세 정책의 대표적인 역효과 논점입니다.

6. 토지정책 수단

• 용도지역·지구제: 토지이용을 용도별로 규제하는 대표적 토지이용규제. 부의 외부효과 방지가 목적이며, 지정으로 인해 토지가치의 상승·하락(우발이익·우발손실)이 발생할 수 있습니다.

• 개발부담금제: 개발사업으로 발생한 개발이익의 일부를 환수하는 제도(개발이익 환수에 관한 법률).

• 토지은행(토지비축)제도: 공익사업에 필요한 토지를 미리 저가에 확보해 두는 직접개입 수단(한국토지주택공사의 토지은행).

• 토지거래허가구역: 투기 우려 지역에서 일정 규모 이상 토지거래 시 허가를 받도록 하는 제도(부동산 거래신고 등에 관한 법률).

• 개발권양도제(TDR): 규제로 제한된 개발권을 다른 지역으로 양도해 보상하는 제도 — 우리나라에서는 현재 시행되지 않는 제도로 자주 출제됩니다.

• 현재 시행되지 않는 제도 묶음: 택지소유상한제, 토지초과이득세, 공한지세, 종합토지세(폐지됨) — "현행 제도가 아닌 것" 유형의 단골 정답입니다.

7. 주택정책 수단 종합

주거복지 정책으로는 공공임대주택(영구임대·국민임대·행복주택·통합공공임대 등), 주거급여(기초생활보장 수급자 등에 대한 임차료 지원), 주택청약제도, 디딤돌대출·보금자리론 등 정책금융이 있습니다. 주거급여는 수요 측 보조, 공공임대 공급은 직접개입, 정책모기지는 금융을 통한 간접개입으로 분류됩니다.

확인문제

[문제]

1. (OX) 공공재는 비경합성과 비배제성을 특징으로 하며, 시장에 맡기면 사회적 최적 수준보다 과소생산된다.

[문제]

2. (OX) 정(+)의 외부효과가 있는 재화는 시장에서 과다생산되므로 정부는 조세를 부과해야 한다.

[문제]

3. (OX) 토지은행제도와 공공임대주택 공급은 정부의 직접개입 수단이고, 임대료 보조와 조세 부과는 간접개입 수단이다.

[문제]

4. (OX) 시장 균형임대료보다 높은 수준으로 임대료 상한을 설정하면 임대주택 시장에 초과수요가 발생한다.

[문제]

5. (OX) 임대료 규제를 장기간 지속하면 임대주택의 공급이 감소하고 기존 임차인의 주거이동이 저하될 수 있다.

[문제]

6. (OX) 임대료 보조는 임차인의 실질소득을 높여 임대주택 수요를 증가시키며, 단기적으로 시장임대료를 상승시킬 수 있다.

[문제]

7. (OX) 분양가상한제는 분양가격과 시장가격의 차이로 인한 시세차익을 노리는 투기적 수요를 유발할 수 있어 전매제한이 병행된다.

[문제]

8. (OX) 취득세와 재산세는 지방세이고, 종합부동산세와 양도소득세는 국세이다.

[문제]

9. (OX) 토지의 물리적 공급처럼 공급이 완전비탄력적인 경우 토지보유세는 전액 수요자에게 전가된다.

[문제]

10. (OX) 개발권양도제(TDR)는 현재 우리나라에서 시행되고 있는 제도이다.

[문제]

11. (객관식) 시장실패의 원인으로 보기 어려운 것은? ① 공공재의 존재 ② 부(−)의 외부효과 ③ 정보의 비대칭성 ④ 완전경쟁시장에서의 자원배분

[문제]

12. (객관식) 임대료 규제(균형임대료보다 낮은 상한)의 효과로 틀린 것은? ① 임대주택에 대한 초과수요가 발생한다. ② 장기적으로 임대주택의 공급이 증가한다. ③ 임대주택의 질적 수준이 저하될 수 있다. ④ 암시장이 형성될 수 있다.

[문제]

13. (객관식) 부동산 조세에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 종합부동산세는 보유 단계에 부과되는 지방세이다. ② 수요가 공급보다 비탄력적이면 조세의 실질 부담은 공급자에게 더 많이 귀착된다. ③ 양도소득세를 중과하면 매물이 감소하는 동결효과로 인해 주택가격이 상승할 수 있다. ④ 재산세는 취득 단계에 부과되는 국세이다.