제2장 부동산 경제론 — 수요·공급·균형·탄력성
1. 유량과 저량 — 모든 문제의 출발점
경제변수는 측정 방식에 따라 **유량(flow)**과 **저량(stock)**으로 나뉩니다. 유량은 일정 기간에 걸쳐 측정하는 변수이고, 저량은 일정 시점에 측정하는 변수입니다. 변수를 섞어 놓고 유량·저량을 구분시키는 문제가 자주 출제됩니다.
| 구분 | 측정 | 예시 |
|---|---|---|
| 유량 | 일정 기간 | 임대료 수입, 지대 수입, 순영업소득, 주택거래량, 신규 주택공급량, 근로자의 소득(연봉·월급), 수출·수입액, 이자비용 |
| 저량 | 일정 시점 | 주택재고량, 부동산 가격·가치, 통화량, 자산총액, 인구 수, 외환보유액, 부채총액 |
2. 부동산의 수요
수요의 개념과 수요법칙
수요는 일정 기간에 소비자가 재화를 구매하고자 하는 욕구로, 구매력(유효수요)을 갖춘 사전적(ex-ante) 개념입니다. 수요법칙이란 다른 조건이 일정할 때 가격이 상승하면 수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량이 증가하는, 가격과 수요량의 반비례(우하향) 관계를 말합니다.
수요량의 변화 vs 수요의 변화 — 최다 빈출 구분
| 구분 | 원인 | 그래프상 표현 |
|---|---|---|
| 수요량의 변화 | 해당 재화의 가격 변화 | 수요곡선 선상의 이동(점의 이동) |
| 수요의 변화 | 가격 이외 요인(소득, 관련재 가격, 기대, 인구, 금리 등)의 변화 | 수요곡선 자체의 이동(좌우 이동) |
수요를 증가시키는 요인(수요곡선 우측 이동)
소득 증가(정상재의 경우. 열등재는 소득 증가 시 수요 감소)
대체재 가격 상승(예: 아파트 가격 상승 → 빌라 수요 증가), 보완재 가격 하락
가격 상승 예상(기대), 인구·가구 수 증가, 대출금리 하락, LTV·DTI 완화
3. 부동산의 공급
공급은 일정 기간에 생산자가 재화를 판매하고자 하는 욕구입니다. 공급법칙에 따라 가격과 공급량은 비례(공급곡선 우상향)합니다. 부동산 공급에는 신규 생산뿐 아니라 **기존 주택의 매도·임대(중고 공급)**도 포함됩니다.
공급 증가 요인: 건축 원자재 가격 하락, 건설기술 진보, 공급자에 대한 보조금, 건설노동자 임금 하락, 용적률 완화
공급 감소 요인: 건축비 상승, 공급자에 대한 조세(세금) 부과, 규제 강화
**토지의 물리적 공급곡선은 수직(완전비탄력)**이지만, 용도 전환에 의한 경제적 공급곡선은 우상향합니다.
주택 공급은 생산에 시간이 걸리므로 **단기 공급곡선은 급경사(비탄력적), 장기 공급곡선은 완경사(탄력적)**입니다.
4. 시장균형과 균형의 변동
균형가격·균형거래량의 계산
균형은 수요량과 공급량이 일치하는 상태(Qd = Qs)입니다. 계산 예제로 익힙니다.
수요·공급 동시 변동 시 균형의 이동(빈출 4유형)
| 변동 | 균형가격 | 균형거래량 |
|---|---|---|
| 수요 증가 + 공급 증가 | 알 수 없음(변동폭에 따라 다름) | 증가 |
| 수요 증가 + 공급 감소 | 상승 | 알 수 없음 |
| 수요 감소 + 공급 증가 | 하락 | 알 수 없음 |
| 수요 감소 + 공급 감소 | 알 수 없음 | 감소 |
변동폭이 주어지면 결론이 달라집니다. 예컨대 "수요 증가폭이 공급 증가폭보다 크면" 가격도 상승하고 거래량도 증가합니다. 문제에서 폭의 대소가 제시되었는지를 반드시 확인하십시오.
5. 탄력성
수요의 가격탄력성
가격이 1% 변할 때 수요량이 몇 % 변하는지를 나타내는 값으로, 수요량 변화율 ÷ 가격 변화율(절댓값)로 계산합니다.
| 탄력성 값 | 용어 | 의미 |
|---|---|---|
| 0 | 완전비탄력적 | 수요곡선 수직, 가격이 변해도 수요량 불변 |
| 0 < e < 1 | 비탄력적 | 수요량 변화율 < 가격 변화율 |
| 1 | 단위탄력적 | 두 변화율이 동일 |
| 1 < e < ∞ | 탄력적 | 수요량 변화율 > 가격 변화율 |
| ∞ | 완전탄력적 | 수요곡선 수평 |
가격탄력성의 결정요인
대체재가 많을수록 탄력적, 적을수록 비탄력적
측정(관찰)기간이 길수록 탄력적(장기일수록 조정 가능)
용도가 다양할수록, 용도 전환이 쉬울수록 탄력적
부동산을 세분할수록(예: 주택 전체보다 소형 아파트) 대체재가 많아져 탄력적
주거용 부동산이 상업·공업용보다 상대적으로 탄력적인 것으로 봄
수요의 소득탄력성과 교차탄력성
| 구분 | 공식 | 판정 |
|---|---|---|
| 소득탄력성 | 수요량 변화율 ÷ 소득 변화율 | 양(+)이면 정상재, 음(−)이면 열등재, 0보다 크고 1보다 작으면 필수재적, 1보다 크면 사치재적 |
| 교차탄력성 | X재 수요량 변화율 ÷ Y재 가격 변화율 | 양(+)이면 대체재, 음(−)이면 보완재, 0이면 독립재 |
공급의 가격탄력성
공급량 변화율 ÷ 가격 변화율. 결정요인은 생산(공급) 소요기간이 핵심입니다. 생산기간이 길수록, 단기일수록 비탄력적이고, 관찰기간이 길수록(장기) 탄력적입니다. 건축 인·허가가 어려울수록, 용도 전환 규제가 강할수록 공급은 비탄력적이 됩니다.
탄력성과 가격 변동폭(빈출 논리)
수요가 증가할 때 공급이 비탄력적일수록 가격은 더 크게 상승하고 거래량은 적게 증가합니다.
공급이 증가할 때 수요가 비탄력적일수록 가격은 더 크게 하락합니다.
수요·공급이 모두 탄력적일수록 가격 변동은 작고 거래량 변동은 큽니다.
6. 부동산 경기변동과 거미집이론
부동산 경기변동
부동산 경기는 일반 경기에 비해 주기가 길고 진폭이 크며, 후퇴·회복이 명확하지 않은 특징이 있습니다. 국면은 회복 → 상향 → 후퇴 → 하향의 4국면에 안정시장을 더해 파악합니다. 하향시장에서는 과거의 거래사례가격이 새 거래의 상한선, 상향시장에서는 하한선이 되는 경향이 있습니다. 회복·상향시장은 매도자 우위 시장, 후퇴·하향시장은 매수자 우위 시장입니다.
거미집이론(에치켈)
수요는 가격 변화에 즉각 반응하지만 공급은 생산기간 때문에 시차를 두고 반응한다는 전제에서, 가격이 균형으로 수렴·발산하는 과정을 설명합니다.
| 유형 | 조건(탄력성 기준) | 조건(기울기 절댓값 기준) |
|---|---|---|
| 수렴형 | 수요 탄력성 > 공급 탄력성 | 수요곡선 기울기 < 공급곡선 기울기 |
| 발산형 | 수요 탄력성 < 공급 탄력성 | 수요곡선 기울기 > 공급곡선 기울기 |
| 순환형 | 수요 탄력성 = 공급 탄력성 | 기울기 절댓값 동일 |
확인문제
[문제]
- (OX) 주택재고량과 부동산 가격은 저량 변수이고, 신규 주택공급량과 임대료 수입은 유량 변수이다.
정답 O — 저량은 일정 시점, 유량은 일정 기간 측정 변수입니다.
[문제]
- (OX) 아파트 가격이 하락하여 아파트 수요량이 증가하였다면 이는 수요의 변화로서 수요곡선 자체가 우측으로 이동한 것이다.
정답 X — 해당 재화 가격 변화에 따른 것은 수요량의 변화로, 수요곡선 선상의 이동입니다. 곡선 자체의 이동은 가격 이외 요인이 변할 때 발생합니다.
[문제]
- (OX) 아파트의 대체재인 오피스텔의 가격이 상승하면 아파트의 수요는 증가한다.
정답 O — 대체재 가격 상승 → 대체재 수요량 감소 → 해당 재화(아파트) 수요 증가(수요곡선 우측 이동)입니다.
[문제]
- (OX) 수요함수 Qd = 120 − P, 공급함수 Qs = 2P인 시장의 균형가격은 40, 균형거래량은 80이다.
정답 O — 120 − P = 2P → 3P = 120 → P = 40, Q = 2 × 40 = 80입니다.
[문제]
- (OX) 수요가 증가하고 공급이 감소하면 균형가격은 반드시 상승하지만 균형거래량의 변화는 알 수 없다.
정답 O — 두 변동 모두 가격 상승 방향이므로 가격은 확실히 상승하고, 거래량은 변동폭의 상대적 크기에 따라 달라집니다.
[문제]
- (OX) 수요의 가격탄력성이 완전비탄력적이면 수요곡선은 수평선이 된다.
정답 X — 완전비탄력적이면 수직선입니다. 수평선은 완전탄력적인 경우입니다.
[문제]
- (OX) 임대주택 수요의 가격탄력성이 1보다 작은 경우, 임대료를 인상하면 임대인의 임대료 총수입은 증가한다.
정답 O — 비탄력적 수요에서는 가격 인상률보다 수요량 감소율이 작으므로 총수입이 증가합니다.
[문제]
- (OX) 어느 부동산의 수요의 소득탄력성이 음(−)의 값이면 그 부동산은 정상재이다.
정답 X — 소득탄력성이 음이면 열등재, 양이면 정상재입니다.
[문제]
- (OX) 관찰(측정)기간이 길어질수록 수요와 공급의 가격탄력성은 모두 커지는 경향이 있다.
정답 O — 장기에는 대체재를 찾거나 생산을 조정할 시간이 충분하므로 수요·공급 모두 탄력적이 됩니다.
[문제]
- (OX) 거미집모형에서 수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 크면 가격은 균형에서 점점 멀어지는 발산형이 된다.
정답 X — 수요 탄력성이 공급 탄력성보다 크면 수렴형입니다. 발산형은 그 반대입니다.
[문제]
- (객관식) 아파트 시장의 수요함수는 Qd = 200 − 4P, 공급함수는 Qs = 40 + 4P이다. 공급함수가 Qs = 60 + 4P로 변화할 때 균형가격과 균형거래량의 변화는? (P: 가격, Q: 수량) ① 가격 2.5 하락, 거래량 10 증가 ② 가격 2.5 상승, 거래량 10 감소 ③ 가격 5 하락, 거래량 20 증가 ④ 가격 불변, 거래량 20 증가
정답 ① — 최초 균형: 200 − 4P = 40 + 4P → P = 20, Q = 120. 변화 후: 200 − 4P = 60 + 4P → P = 17.5, Q = 130. 따라서 가격은 2.5 하락, 거래량은 10 증가합니다(공급 증가의 효과).
[문제]
- (객관식) 아파트 가격이 4% 상승할 때, A부동산의 수요량은 6% 감소하고 B부동산의 수요량은 2% 증가하였다. 아파트와 A, B의 관계는? (다른 조건 일정) ① A: 대체재, B: 보완재 ② A: 보완재, B: 대체재 ③ A: 열등재, B: 정상재 ④ A: 대체재, B: 독립재
정답 ② — 아파트 가격 상승 시 수요량이 감소한 A는 교차탄력성 음(−)으로 보완재, 수요량이 증가한 B는 교차탄력성 양(+)으로 대체재입니다. 열등재·정상재 판정은 소득탄력성으로 하는 것이므로 ③은 기준 자체가 틀렸습니다.
[문제]
- (객관식) 수요와 공급의 탄력성에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 수요가 증가할 때 공급이 비탄력적일수록 균형가격의 상승폭은 커진다. ② 대체재가 많은 부동산일수록 수요의 가격탄력성은 커진다. ③ 생산에 소요되는 기간이 길수록 공급의 가격탄력성은 커진다. ④ 토지의 물리적 공급곡선은 수직선으로 완전비탄력적이다.
정답 ③ — 생산기간이 길수록 가격 변화에 공급량을 신속히 조절할 수 없으므로 공급은 비탄력적이 됩니다. 나머지는 모두 옳은 설명입니다.
