부동산학개론

제9장 감정평가 3방식 — 원가법·거래사례비교법·수익환원법

1. 3방식 6방법의 체계

2. 원가법

원가법은 기준시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 가액(적산가액)을 산정하는 방법입니다.

적산가액 = 재조달원가 − 감가누계액

재조달원가

• 기준시점에 대상물건을 다시 생산·취득하는 데 드는 적정 원가 총액. 도급 건설을 기준으로 하며(자가 건설이어도 도급 기준), 표준적 건설비용에 통상의 부대비용(설계비·감리비·적정 이윤 등)을 포함합니다.

• 복제원가(동일 자재·설계로 복제)와 대치원가(동일 효용의 현대적 자재·설계)로 구분됩니다.

감가수정의 방법

• 감가요인: 물리적(마멸·파손·노후화), 기능적(설계 불량·설비 부족 — 균형의 원칙 위배), 경제적(주변 환경 부적합·지역 쇠퇴 — 적합의 원칙 위배). 경제적 감가는 치유 불가능한 감가입니다.

• 감가수정의 내용연수는 경제적 내용연수(물리적 내용연수보다 짧은 것이 일반적)를 기준으로 하며, 장래보존연수(잔존 경제적 내용연수)에 중점을 둡니다.

• 회계상 감가상각(취득원가 기준·비용 배분 목적)과 달리, 감가수정은 재조달원가 기준·가치 판정 목적이며 관찰감가가 인정됩니다.

3. 거래사례비교법

거래사례비교법은 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여, 사정보정·시점수정·가치형성요인 비교를 거쳐 가액(비준가액)을 산정하는 방법입니다.

비준가액 = 사례가격 × 사정보정 × 시점수정 × 지역요인 비교 × 개별요인 비교 × 면적 비교

거래사례의 선택 요건

• 위치의 유사성(인근지역 또는 동일수급권 내 유사지역의 사례)

• 물적 유사성(대상물건과 유사한 물적 특성)

• 시점수정 가능성(거래시점이 명확하고 시점수정 가능할 것)

• 사정보정 가능성(특수한 사정이 개입되지 않았거나 보정 가능할 것)

보정·수정의 개념

• 사정보정: 급매·친족 간 거래 등 특수한 사정이 개입된 가격을 정상화. 사례가 정상 거래이면 생략 가능.

• 시점수정: 거래시점과 기준시점 사이의 가격 변동을 반영(지가변동률·생산자물가지수 등).

• 지역요인·개별요인 비교: 사례 부동산이 속한 지역과 대상 지역, 사례 물건과 대상 물건의 격차율을 곱함. 인근지역 내 사례라면 지역요인 비교는 생략(동일)됩니다.

공시지가기준법

토지 평가 시 비교표준지의 공시지가를 기준으로, 시점수정(지가변동률 등) → 지역요인 비교 → 개별요인 비교 → 그 밖의 요인 보정을 거쳐 토지가액을 산정하는 방법입니다. 사정보정 절차가 없다는 점이 거래사례비교법과의 차이입니다(공시지가는 거래가격이 아니므로).

4. 수익환원법

수익환원법은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래 현금흐름을 환원·할인하여 가액(수익가액)을 산정하는 방법입니다. 직접환원법과 할인현금흐름분석법(DCF법)으로 나뉩니다.

직접환원법

수익가액 = 순수익(순영업소득) ÷ 환원율

환원율(자본환원율)의 산정 방법

환원율과 가치의 관계: 환원율이 상승하면 수익가액은 하락합니다(반비례). 환원율 = 순수익 ÷ 가격이므로, 시장 위험이 커지면 환원율이 올라 가치가 떨어집니다.

할인현금흐름분석법(DCF법)

보유기간의 **매기 현금흐름과 기간 말 복귀가액(재매도가치)**을 각각 현재가치로 할인하여 합산합니다. 안정적 순수익을 가정하는 직접환원법과 달리 변동하는 현금흐름을 반영할 수 있습니다.

수익분석법

일반 기업경영에 의해 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정 기간에 산출할 것으로 기대되는 **순수익에 필요제경비를 더하여 임료(수익임료)**를 구하는 방법입니다. 임대용 부동산이 아닌 기업용 부동산의 임료 산정에 활용됩니다.

5. 물건별 주된 감정평가방법 — 감정평가에 관한 규칙(빈출 표)

6. 시산가액의 조정

3방식을 적용해 구한 각각의 값(적산가액·비준가액·수익가액)을 시산가액이라 하며, 주된 방법으로 구한 시산가액을 다른 방식에 속하는 방법으로 구한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토합니다(시산가액 조정). 조정은 단순 산술평균이 아니라 대상물건의 특성·자료의 신뢰도에 따라 가중치를 두어 결정합니다. 합리성이 인정되지 않으면 주된 방법 외의 방법으로 평가할 수 있습니다.

확인문제

[문제]

1. (OX) 원가법으로 산정한 가액은 적산가액, 거래사례비교법은 비준가액, 수익환원법은 수익가액이라 한다.

[문제]

2. (OX) 재조달원가는 대상물건을 기준시점에 다시 취득·생산하는 데 드는 적정 원가 총액으로, 자가 건설의 경우에도 도급 건설을 기준으로 산정한다.

[문제]

3. (OX) 정률법은 매년 감가액이 일정하며, 정액법은 초기 감가액이 크고 점차 감소한다.

[문제]

4. (OX) 주변 환경과의 부적합으로 인한 경제적 감가는 치유 불가능한 감가에 해당한다.

[문제]

5. (OX) 감가수정에서 내용연수는 물리적 내용연수를 기준으로 하며, 경과연수에 중점을 둔다.

[문제]

6. (OX) 거래사례에 특수한 사정이 개입되어 있으면 사정보정을 통해 정상적인 가격 수준으로 정상화하여야 한다.

[문제]

7. (OX) 공시지가기준법 적용 시 비교표준지 공시지가에 대하여 사정보정을 한 후 시점수정을 한다.

[문제]

8. (OX) 직접환원법에서 순수익 산정 시 부채서비스액(원리금상환액)은 차감하지 않는다.

[문제]

9. (OX) 다른 조건이 일정할 때 환원율이 상승하면 수익가액은 상승한다.

[문제]

10. (OX) 시산가액의 조정은 각 시산가액을 산술평균하여 최종 감정평가액을 결정하는 것을 말한다.

[문제]

11. (객관식) 다음 자료에 의한 건물의 적산가액은? — 신축 10년 경과, 재조달원가 8억 원, 경제적 내용연수 40년, 정액법, 내용연수 만료 시 잔존가치 없음 ① 5억 원 ② 6억 원 ③ 6억 4,000만 원 ④ 7억 원

[문제]

12. (객관식) 1년 전 5억 원에 정상 거래된 유사 토지 사례가 있다. 그동안 지가는 4% 상승하였고, 대상 토지는 사례 토지보다 개별요인이 5% 우세하며 지역요인은 동일하다. 거래사례비교법에 의한 대상 토지의 비준가액은? ① 5억 2,000만 원 ② 5억 3,000만 원 ③ 5억 4,600만 원 ④ 5억 6,000만 원

[문제]

13. (객관식) 감정평가에 관한 규칙상 물건별 주된 평가방법의 연결로 틀린 것은? ① 토지 — 공시지가기준법 ② 건물 — 원가법 ③ 자동차 — 원가법 ④ 기업가치 — 수익환원법