제6장 부동산 금융론 — 대출·상환·유동화·리츠
1. 부동산금융의 구분
| 구분 | 내용 | 예시 |
|---|---|---|
| 지분금융 | 지분권(소유권) 매각·출자로 자금 조달. 상환 의무 없음 | 신주 발행, 리츠(부동산투자회사) 주식, 부동산 펀드 지분, 조인트벤처 출자 |
| 부채금융 | 차입·채권 발행으로 조달. 원리금 상환 의무 | 저당대출(모기지), 회사채, 주택상환사채, 프로젝트 대출, MBS·ABS |
| 메자닌금융 | 지분과 부채의 중간 성격 | 전환사채(CB), 신주인수권부사채(BW), 후순위대출, 상환우선주 |
2. 대출 규제 지표 — LTV·DTI·DSR
| 지표 | 공식 | 성격 |
|---|---|---|
| LTV(담보인정비율) | 대출액 ÷ 담보 부동산 가치 | 담보가치 기준 규제 |
| DTI(총부채상환비율) | (해당 주택담보대출 연 원리금 + 기타 대출 연 이자) ÷ 연소득 | 소득(상환능력) 기준 규제 |
| DSR(총부채원리금상환비율) | 모든 대출의 연 원리금상환액 ÷ 연소득 | 기타 대출의 원리금까지 전부 반영 — DTI보다 엄격 |
3. 금리 유형 — 고정금리와 변동금리
| 구분 | 고정금리 | 변동금리 |
|---|---|---|
| 금리 변동 위험 | **대출자(금융기관)**가 부담 | 차입자에게 전가 |
| 초기 금리 수준 | 변동금리보다 높은 것이 일반적(위험 프리미엄) | 상대적으로 낮음 |
| 시장금리 상승 시 | 차입자 유리, 대출기관의 수익성 악화 | 차입자의 상환 부담 증가(채무불이행 위험 증가) |
| 시장금리 하락 시 | 차입자의 조기상환(차환) 유인 발생 | 차입자 부담 감소 |
변동금리의 기준금리로는 **CD금리, COFIX(자금조달비용지수)**가 사용됩니다. 금리 조정 주기가 짧을수록 금리변동 위험은 더 빠르게 차입자에게 전가됩니다. 인플레이션이 예상되면 대출기관은 고정금리 대출의 금리를 높이거나 변동금리를 선호하게 됩니다.
4. 상환방식 비교 — 원리금균등·원금균등·체증식
| 구분 | 원리금균등상환 | 원금균등상환 | 체증식(점증)상환 |
|---|---|---|---|
| 매기 상환액 | 매기 동일(대출액 × 저당상수) | 매기 감소 | 매기 증가 |
| 구성 변화 | 초기엔 이자 비중 크고, 후기로 갈수록 원금 비중 증가 | 원금 일정, 이자는 잔금 감소에 따라 감소 | 초기 상환액 최소(음의 상환 가능) |
| 초기 상환 부담 | 중간 | 가장 큼 | 가장 작음 |
| 총 이자 부담 | 중간 | 가장 작음 | 가장 큼 |
| 중도 시점 대출잔액 | 중간 | 가장 작음 | 가장 큼 |
| 적합한 차입자 | 안정적 소득자 | 소득이 높고 이자 절감을 원하는 자 | 미래 소득 증가가 예상되는 사회초년생 |
5. 주택연금(주택담보노후연금)
고령자가 소유 주택을 담보로 제공하고 거주하면서 평생 또는 일정 기간 연금을 수령하는 역모기지 제도로, 한국주택금융공사가 보증합니다.
가입연령·국적: 주택소유자 또는 배우자 중 1명이 55세 이상이고, 주택소유자 또는 배우자 중 1명이 대한민국 국민이어야 합니다.
주택보유: 부부 기준 공시가격 등 12억 원 이하의 1주택 소유자 또는 보유주택의 공시가격 등 합산액이 12억 원 이하인 다주택자는 가입할 수 있습니다. 공시가격 등이 12억 원을 초과하는 2주택자는 3년 이내 1주택 처분 조건으로 가입할 수 있습니다.
대상 주택: 주택법상 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 포함.
거주 요건: 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제 거주지(주민등록전입)로 이용해야 합니다. 다만, 질병 치료를 위한 입원 등 공사가 인정하는 예외사유가 있는 부부합산 1주택자는 예외가 인정될 수 있습니다.
지급 방식: 종신방식, 확정기간방식, 대출상환방식, 우대방식 등. 가입자 사망 시까지 거주 보장.
정산: 주택 처분가액이 대출잔액보다 크면 잔액은 상속인에게 귀속, 부족해도 상속인에게 청구하지 않음(비소구).
대출잔액은 시간이 갈수록 증가합니다(이자가 누적되는 구조).
6. 저당의 유동화와 MBS
저당시장의 구조
제1차 저당시장: 차입자와 금융기관 사이에 저당대출이 이루어지는 시장.
제2차 저당시장: 금융기관이 보유 저당채권을 유동화기관(한국주택금융공사 등)·투자자에게 매각하는 시장. 유동화가 활성화되면 제1차 시장의 대출 여력이 확대되어 주택금융 공급이 늘어납니다.
MBS(주택저당증권)의 4가지 유형 — 최다 빈출 표
| 유형 | 성격 | 소유권(저당채권) | 원리금 수취권 | 위험 부담 |
|---|---|---|---|---|
| MPTS(지분이체증권) | 지분형 | 투자자에게 모두 이전 | 투자자 | 조기상환위험 등을 투자자가 부담. 별도 초과담보 불필요 |
| MBB(저당담보부채권) | 채권형 | 발행자 보유 | 발행자(투자자에겐 약정 원리금 지급) | 조기상환위험·채무불이행위험을 발행자가 부담. 초과담보 필요 |
| MPTB(저당직불채권) | 혼합형 | 발행자 보유 | 투자자에게 이체 | 조기상환위험은 투자자 부담 |
| CMO(다계층저당증권) | 혼합형 | 발행자 보유 | 트랜치별 투자자 | 만기·수익률이 다른 **여러 트랜치(계층)**로 발행, 계층별로 조기상환위험 배분 |
7. 프로젝트 파이낸싱(PF)
사업주(시행사)의 신용이나 물적 담보가 아니라 해당 프로젝트에서 발생할 미래 현금흐름을 상환재원으로 하는 자금조달 방식입니다.
비소구(제한소구) 금융: 사업 실패 시 대출기관은 원칙적으로 프로젝트 자산·현금흐름에만 상환을 청구(사업주의 다른 재산에는 소구 불가 또는 제한).
부외금융 효과: 프로젝트 회사(SPC)가 차입 주체이므로 사업주의 재무상태표에 부채로 계상되지 않는 효과.
위험 배분: 다수 참여자(시공사 책임준공, 신탁, 보증 등)에게 위험을 분산. 다만 금리 등 금융비용은 일반 기업금융보다 높은 것이 보통입니다.
자금 관리: 위탁계좌(에스크로) 등으로 자금 흐름을 통제하고, 개발사업의 단계별 자금 인출 통제가 이루어집니다.
8. 부동산투자회사(리츠, REITs)
다수 투자자의 자금을 모아 부동산에 투자·운용하고 수익을 배당하는 주식회사 형태의 부동산 간접투자기구(부동산투자회사법)입니다.
| 구분 | 자기관리 리츠 | 위탁관리 리츠 | 기업구조조정(CR) 리츠 |
|---|---|---|---|
| 실체 | 실체회사(상근 임직원 있음, 직접 자산 운용) | 명목회사(자산관리회사에 위탁) | 명목회사(기업 구조조정용 부동산 투자) |
| 설립 자본금 | 5억 원 이상 | 3억 원 이상 | 3억 원 이상 |
| 영업인가·등록 후 6개월 경과 시 최저자본금 | 70억 원 이상 | 50억 원 이상 | 50억 원 이상 |
| 프로젝트 리츠 적용 | 가능(개발사업 특례) | 가능(개발사업 특례) | 가능(개발사업 특례) |
프로젝트 리츠는 위 표의 자기관리·위탁관리·CR 리츠와 별개의 제4유형이 아니라, 부동산개발사업 시행을 위한 특례입니다. 개발사업을 하려는 프로젝트 리츠는 설립등기일부터 6개월 이내에 국토교통부장관에게 설립신고를 해야 하며, 자본금 50억 원 이상 및 업무·사무 등의 위탁계약 체결 등의 요건을 갖추어야 합니다.
프로젝트 리츠는 부동산개발사업의 사용승인·준공검사 등을 받은 날부터 18개월 이내에 영업인가를 받거나 등록해야 합니다. 다만, 국토교통부장관이 공익 또는 투자자 보호를 위하여 필요하다고 인정하면 6개월 이내에서 그 기한을 연장할 수 있습니다.
총자산의 70% 이상을 부동산으로 구성해야 하며(매 분기 말), 80% 이상은 부동산·부동산 관련 증권·현금이어야 합니다.
해당 연도 이익배당한도의 90% 이상 의무배당이 원칙입니다. 다만, 자기관리 리츠는 50% 이상을 배당해야 하며, 50% 이상 90% 미만으로 정할 때에는 주주총회 특별결의가 필요합니다.
투자자는 소액으로 부동산에 간접투자하고 **유동성(주식 매매)**을 확보할 수 있습니다.
확인문제
[문제]
- (OX) 부동산투자회사(리츠)의 주식 발행과 부동산 펀드 지분은 지분금융에 해당한다.
정답 O — 상환 의무 없이 지분을 매각하여 조달하는 지분금융입니다. 주택상환사채·MBS는 부채금융입니다.
[문제]
- (OX) DSR은 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연소득으로 나눈 비율로, 기타 대출의 이자만 반영하는 DTI보다 엄격한 지표이다.
정답 O — DTI는 기타 대출의 이자만, DSR은 기타 대출의 원리금 전부를 반영합니다.
[문제]
- (OX) 고정금리 대출에서 시장금리가 상승하면 금리변동 위험은 차입자가 부담한다.
정답 X — 고정금리에서는 금리변동 위험을 대출자(금융기관)가 부담합니다. 차입자에게 전가되는 것은 변동금리입니다.
[문제]
- (OX) 시장금리가 대출 약정금리보다 하락하면 고정금리 차입자의 조기상환(차환) 유인이 커진다.
정답 O — 더 낮은 금리로 갈아탈 수 있으므로 조기상환위험이 커지고, 이는 대출기관·MBS 투자자의 위험이 됩니다.
[문제]
- (OX) 원금균등상환방식은 원리금균등상환방식보다 대출 초기 상환액이 크고, 전체 기간의 총 이자 부담은 작다.
정답 O — 원금을 빨리 갚아 잔금이 빨리 줄기 때문입니다. 초기 부담 크기와 총이자 크기의 순서는 단골 출제 포인트입니다.
[문제]
- (OX) 원리금균등상환방식에서는 상환이 진행될수록 매기 상환액 중 이자 비중이 커지고 원금 비중이 작아진다.
정답 X — 반대입니다. 잔금이 줄어 이자가 감소하므로, 후기로 갈수록 원금 비중이 커집니다.
[문제]
- (OX) 주택연금은 한국주택금융공사가 보증하며, 주택 처분가액이 대출잔액에 미달하더라도 원칙적으로 부족분을 상속인에게 청구하지 않는다.
정답 O — 원칙적으로 담보주택에 대해서만 채권과 구상권을 행사하는 비소구 구조입니다. 반대로 처분가액이 잔액을 초과하면 잔여분은 상속인에게 귀속됩니다. 가입연령은 부부 중 1명 55세 이상이고, 부부 기준 공시가격 등 12억 원 이하의 주택보유 요건을 충족해야 합니다.
[문제]
- (OX) MBB(저당담보부채권)는 저당채권의 소유권과 원리금 수취권이 모두 투자자에게 이전되는 지분형 증권이다.
정답 X — 그것은 MPTS의 설명입니다. MBB는 발행자가 저당채권을 보유하고 조기상환위험도 발행자가 부담하는 채권형입니다.
[문제]
- (OX) CMO(다계층저당증권)는 만기와 수익률이 서로 다른 여러 트랜치로 발행되어 계층별로 조기상환위험이 다르게 배분된다.
정답 O — CMO의 핵심 특징입니다.
[문제]
- (OX) 프로젝트 파이낸싱은 사업주의 신용을 근거로 하므로 대출 금리가 일반 기업대출보다 낮은 것이 보통이다.
정답 X — PF는 프로젝트의 미래 현금흐름을 상환재원으로 하는 비소구·부외금융이며, 위험이 커서 금융비용(금리)은 일반 기업금융보다 높은 것이 일반적입니다.
[문제]
- (객관식) 주택가격 6억 원, 연소득 6,000만 원인 무주택자 A가 LTV 50%, DTI 40%를 적용받을 때 최대 대출가능액은? (저당상수 0.1, 기타 대출 없음) ① 2억 4,000만 원 ② 2억 5,000만 원 ③ 3억 원 ④ 3억 6,000만 원
정답 ① — LTV 기준: 6억 × 50% = 3억 원. DTI 기준: 6,000만 × 40% = 2,400만 원(연 원리금 한도) ÷ 0.1 = 2억 4,000만 원. 두 기준 중 작은 금액인 2억 4,000만 원이 한도입니다.
[문제]
- (객관식) 대출 4억 원, 금리 연 5%, 20년 만기 원금균등상환 조건일 때 2회차에 상환할 원리금은? ① 3,900만 원 ② 3,950만 원 ③ 4,000만 원 ④ 2,000만 원
정답 ① — 매년 원금 = 4억 ÷ 20 = 2,000만 원. 2회차 이자 = (4억 − 2,000만) × 5% = 1,900만 원. 2회차 원리금 = 2,000만 + 1,900만 = 3,900만 원.
[문제]
- (객관식) 부동산투자회사법상 리츠에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 자기관리 리츠는 상근 임직원을 두지 않는 명목회사이다. ② 위탁관리 리츠는 자산의 투자·운용을 직접 수행한다. ③ 위탁관리 리츠의 설립 자본금은 5억 원 이상이다. ④ 리츠는 총자산의 50% 이상만 부동산으로 구성하면 된다. ⑤ 프로젝트 리츠는 부동산개발사업의 사용승인·준공검사 등을 받은 날부터 18개월 이내에 영업인가를 받거나 등록해야 한다.
정답 ⑤ — 프로젝트 리츠는 사용승인·준공검사 등을 받은 날부터 18개월 이내에 영업인가 또는 등록을 해야 하며, 공익 또는 투자자 보호를 위하여 필요하면 국토교통부장관이 6개월 이내에서 기한을 연장할 수 있습니다. ① 자기관리 리츠는 상근 임직원을 둔 실체회사입니다. ② 위탁관리 리츠는 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁합니다. ③ 위탁관리·CR 리츠의 설립 자본금은 3억 원 이상(자기관리는 5억 원 이상)입니다. ④ 총자산의 70% 이상을 부동산으로 구성해야 합니다.
[문제]
- (OX) 프로젝트 리츠는 부동산개발사업의 사용승인·준공검사 등을 받은 날부터 18개월 이내에 영업인가를 받거나 등록해야 하며, 공익 또는 투자자 보호를 위하여 필요한 경우에는 6개월 이내에서 그 기한을 연장할 수 있다.
정답 O — 프로젝트 리츠는 개발사업을 위하여 설립신고로 출발하는 특례이며, 준공 후에는 일반 리츠의 영업인가 또는 등록 절차로 전환해야 합니다. 기한의 연장은 국토교통부장관이 공익 또는 투자자 보호를 위하여 필요하다고 인정하는 경우에만 가능합니다.
[문제]
- (OX) 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 6개월이 지난 리츠의 최저자본금은 자기관리 리츠 70억 원 이상, 위탁관리·CR 리츠 각 50억 원 이상이다.
정답 O — 최저자본금은 영업인가 또는 등록일부터 6개월이 지난 때를 기준으로 합니다. 다만, 다른 법령에서 정한 절차를 이행하기 위하여 소요되는 기간으로서 국토교통부장관이 인정하는 기간은 그 6개월에서 제외됩니다.
[문제]
- (OX) 모든 리츠는 해당 연도 이익배당한도의 90% 이상을 주주에게 배당해야 한다.
정답 X — 원칙은 90% 이상이지만, 자기관리 리츠는 해당 연도 이익배당한도의 50% 이상을 배당하면 됩니다. 자기관리 리츠가 50% 이상 90% 미만을 배당하려면 주주총회 특별결의가 필요합니다.
