취득세는 등기가 아니라 취득 사실에서 출발합니다

취득세 문제는 거의 언제나 같은 질문으로 시작합니다. "누가, 무엇을, 언제 취득했는가." 등기부를 먼저 보고 싶어지지만 지방세법은 등기보다 사실을 앞세웁니다. 등기를 하지 않았어도 사실상 취득했으면 납세의무가 생기고, 반대로 명의만 오갔다고 언제나 새 취득이 있는 것도 아닙니다.

이 장은 취득세의 입구 세 가지를 다룹니다. 첫째, 지방세법이 말하는 "취득"과 과세대상이 무엇인지. 둘째, 그 취득을 누구의 것으로 보는지(납세의무자와 취득 의제). 셋째, 취득이 언제 있었다고 보는지(취득시기). 이 셋이 정해져야 2장의 과세표준·세율과 3장의 신고기한이 붙습니다. 세법학 2부 지방세 문제는 이 순서를 답안 뼈대로 그대로 요구합니다.

지방세법 제6조 제1호는 취득을 넓게 정의합니다. 매매·교환·상속·증여·기부·법인에 대한 현물출자·건축·개수·공유수면 매립·간척에 의한 토지 조성과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서, 원시취득·승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말합니다. 정의 자체가 "모든 취득"이라고 못 박고 있으므로, 사례에 나오는 거래가 이 열거에 없더라도 소유권이 새로 생기거나 넘어왔다면 일단 취득으로 포섭한 뒤 예외를 찾는 것이 순서입니다.

한 가지 중요한 괄호가 있습니다. 원시취득에서 "수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우"는 제외합니다. 즉 새로 지은 건물, 매립으로 조성한 토지처럼 과세대상 자체가 새로 생긴 경우만 원시취득이고, 이미 있던 부동산을 수용·경매 같은 절차로 넘겨받는 것은 원시취득이 아닙니다.

과세대상은 제7조 제1항이 열거합니다. 부동산(토지·건축물), 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권, 요트회원권입니다. 법은 이를 묶어 "부동산등"이라 부릅니다. 여기에 없는 것(예: 예금, 주식 그 자체, 특허권)은 취득세 대상이 아닙니다. 다만 주식은 뒤에서 볼 과점주주 간주취득이라는 우회로가 있습니다.

토지는 지적공부 등록 대상 토지뿐 아니라 "사실상의 토지"를 포함하고, 건축물은 건축법상 건축물에 더해 토지에 정착하거나 지하·다른 구조물에 설치하는 레저시설·저장시설·도크·접안·도관·급수배수·에너지 공급시설 같은 시설물을 포함합니다. 사례에 "건축물대장에 없는 창고", "지하 저유조" 같은 표현이 나오면 정의에서 과세대상 여부를 잡아야 합니다.

제7조 제2항이 취득세의 성격을 결정합니다. 부동산등의 취득은 민법 등 관계 법령에 따른 등기·등록을 하지 않은 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고, 해당 물건의 소유자 또는 양수인을 취득자로 합니다. 잔금을 치르고 열쇠를 받았지만 등기를 미루고 있는 매수인은 이미 취득자입니다. 취득세는 등기세가 아니라 취득 행위에 붙는 유통세이기 때문입니다.

이 조항에는 단서가 있습니다. 차량, 기계장비, 항공기, 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 사실상 취득 규정이 적용됩니다. 부동산 사례에서는 단서를 신경 쓸 일이 없지만, 문제에 "건설기계"나 "선박 건조"가 등장하면 단서를 떠올려야 합니다.

같은 조 제3항은 건축물의 부대설비를 다룹니다. 조작설비나 부대설비 중 주체구조부와 하나가 되어 건축물의 효용가치를 이루는 부분은, 주체구조부 취득자가 아닌 사람이 설치했더라도 주체구조부 취득자가 함께 취득한 것으로 봅니다. 임차인이 설치한 승강기·냉난방설비를 건물주가 취득한 것으로 보는 근거입니다.

제7조는 소유권 이전이 겉으로 드러나지 않는 몇 가지 상황을 취득으로 간주합니다. 사례형 문제에서 "취득이 아닌 것 같은데 취득세가 붙는" 함정은 대부분 여기서 나옵니다.

종류 변경과 지목 변경(제4항). 선박·차량·기계장비의 종류를 바꾸거나 토지의 지목을 사실상 변경해 가액이 증가하면 취득으로 봅니다. 밭을 대지로 바꿔 땅값이 오르면 그 증가분이 취득입니다. 도시개발사업(환지방식)으로 지목이 바뀐 때에는 환지는 조합원이, 체비지·보류지는 사업시행자가 취득한 것으로 봅니다.

과점주주의 간주취득(제5항). 법인의 주식·지분을 취득해 지방세기본법상 과점주주가 되면, 그 과점주주가 법인의 부동산등(수탁자 명의로 등기된 신탁재산 포함)을 취득한 것으로 봅니다. 주식을 샀을 뿐인데 법인이 가진 부동산을 취득한 셈이 되는 것입니다. 단, 법인 설립 시 발행 주식을 취득해 과점주주가 된 경우는 취득으로 보지 않습니다. 과세표준은 법인 장부상 부동산등 총가액을 주식 총수로 나눈 뒤 과점주주가 취득한 주식 수를 곱해 구합니다(제10조의6 제4항).

정원·부속시설물(제14항). 택지공사가 준공된 대지에 정원이나 부속시설물을 조성하면 토지의 지목을 사실상 변경한 것으로 보아 토지 소유자가 취득한 것으로 봅니다. 건축물을 지으면서 함께 조성한 정원은 건축물에 포함되어 건축물 취득자의 취득입니다.

위탁자 지위의 이전(제15항). 신탁재산의 위탁자 지위가 이전되면 새 위탁자가 신탁재산을 취득한 것으로 봅니다. 수탁자 명의는 그대로인데도 취득이 생기는 구조입니다. 실질적 소유권 변동이 없다고 보기 어려운 경우로 대통령령이 정하는 때에는 예외입니다.

도시개발·정비사업의 환지·관리처분(제16항). 사업 대상 부동산의 소유자가 환지계획·관리처분계획에 따라 공급받는 건축물은 원시취득, 토지는 승계취득으로 보되 토지는 종전 면적을 초과하는 부분만 취득으로 봅니다.

납세의무자는 원칙적으로 취득한 자, 곧 사실상 취득한 소유자 또는 양수인입니다. 제7조는 그 위에 사건별 특칙을 얹습니다.

상속(제7항). 상속으로 취득하는 경우 상속인 각자가 자기가 상속받는 물건(지분이면 그 지분)을 취득한 것으로 봅니다. 여기서 "상속"에는 피상속인이 상속인에게 한 유증·포괄유증과 신탁재산의 상속이 포함됩니다. 그래서 상속인에게 한 유증은 상속 세율(농지 외 1천분의 28)과 상속 신고기한(개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월)을 따릅니다. 상속인이 아닌 사람에게 한 유증은 여기에 들어가지 않으므로 일반 무상취득으로 갑니다. 2026년 문제가 상속·유증을 주체별로 갈라 계산하게 한 이유입니다.

주택조합등(제8항). 주택법상 주택조합, 도시정비법·소규모주택정비법상 재건축조합·소규모재건축조합이 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대·복리시설, 부속토지)은 조합원이 취득한 것으로 봅니다. 조합원에게 귀속되지 않는 비조합원용 부동산은 제외되어 조합이 취득자입니다. 2021년 문제는 이 구분에 재산세 납세의무까지 얹어 물었습니다.

배우자·직계존비속 간 취득(제11항). 배우자나 직계존비속의 부동산등을 취득하면 증여로 취득한 것으로 봅니다. 가족 간 매매계약서를 썼어도 원칙은 증여입니다. 다만 다음 네 가지 중 하나면 전체를 유상취득으로 봅니다. 공매(경매 포함)로 취득한 경우, 파산선고로 처분되는 부동산등을 취득한 경우, 등기·등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우, 그리고 대가 지급 사실이 취득자의 소득·재산 처분금·상속·수증재산 등으로 증명되는 경우입니다. 마지막 경우에도 대가가 시가인정액보다 낮고 그 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상인 범위에서 대통령령이 정하는 때는 제외됩니다.

부담부증여(제12항). 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여는 채무액에 상당하는 부분을 유상취득으로 봅니다. 나머지는 무상취득입니다. 따라서 하나의 증여에 유상 과세표준(사실상취득가격)과 무상 과세표준(시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액)이 함께 붙습니다(제10조의2 제6항). 배우자·직계존비속으로부터의 부담부증여는 제11항을 먼저 적용해, 대가 지급이 증명되지 않으면 채무 부분까지 증여로 봅니다.

상속재산의 재분할(제13항). 상속분이 확정되어 등기등이 된 뒤 공동상속인이 협의로 재분할해 특정 상속인이 당초 상속분을 초과해 취득하면, 초과분은 상속분이 줄어든 상속인으로부터 증여받은 것으로 봅니다. 예외는 세 가지입니다. 신고·납부기한 안에 재분할과 등기등을 모두 마친 경우, 상속회복청구 확정판결로 변동이 생긴 경우, 채권자대위권 행사로 법정상속분대로 등기된 재산을 협의분할로 재분할하는 경우입니다.

그 밖의 특칙. 시설대여업자가 대여시설이용자 명의로 등록하는 건설기계·차량은 시설대여업자가 취득자입니다(제9항). 기계장비·차량을 대여업체·운수업체 명의로 등록했더라도 취득대금을 지급한 자가 따로 있음이 입증되면 그 사람이 취득자입니다(제10항). 외국인 소유 차량등을 소유권 이전 조건으로 임차해 수입하면 수입하는 자가 취득자입니다(제6항).

제9조는 취득이 있어도 취득세를 부과하지 않는 경우를 정합니다. 사례에서 국가·지방자치단체·신탁·임시건축물이 나오면 비과세를 검토합니다.

• 국가·지방자치단체·지방자치단체조합·외국정부·주한국제기구의 취득. 다만 우리 정부기관의 취득에 과세하는 외국정부의 취득에는 과세합니다(상호주의).
• 국가등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산과 사회기반시설. 조건을 이행하지 않고 매각·증여하거나 조건이 변경되면 그 부분은 과세하고, 귀속의 반대급부로 국가등의 부동산을 무상으로 받거나 무상사용권을 받는 경우도 과세합니다.
• 신탁등기가 병행되는 신탁재산의 이전 세 가지: 위탁자에서 수탁자로, 신탁 종료로 수탁자에서 위탁자로, 수탁자 변경으로 신수탁자에게. 주택조합등과 조합원 간의 취득, 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외됩니다.
• 임시흥행장·공사현장사무소 같은 임시건축물. 존속기간이 1년을 초과하면 과세합니다.
• 공동주택의 개수(대수선 제외) 중 대통령령이 정하는 가액 이하 주택의 개수.
• 상속개시 전에 사용할 수 없게 된 차량, 차령초과 등으로 이전등록 없이 폐차해 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국 주소 상속인이 있으면 9개월) 안에 말소등록된 차량의 상속.

취득시기는 지방세법 제10조의7이 대통령령에 맡기고, 시행령 제20조가 유형별로 정합니다. 취득시기는 과세표준을 재는 시점이자 신고기한 60일의 기산점이므로 사례의 날짜 중 어느 것을 고르느냐가 곧 답입니다.

두 가지 구조를 눈여겨보세요. 첫째, 유상취득은 "사실상 잔금지급일"이 원칙이고 서류로 확인이 안 될 때만 계약상 잔금일, 그마저 없으면 계약일부터 60일 경과일로 내려갑니다. 잔금 유예 사례(2020년)는 계약상 잔금일이 아니라 실제로 잔금을 준 날이 취득일임을 묻습니다. 둘째, 취득일 전에 먼저 등기하면 등기일이 취득일로 당겨집니다. 잔금 전에 등기를 넘긴 사례에서는 등기일을 취득일로 잡아야 합니다.

계약 해제도 규정이 있습니다. 등기·등록을 하지 않은 상태에서 화해조서·인낙조서, 공정증서, 계약해제신고서(유상은 부동산거래계약 해제등 신고서 포함)로 해제 사실이 입증되면 취득한 것으로 보지 않습니다. 기한이 다릅니다. 무상취득은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내, 유상승계취득은 취득일부터 60일 이내에 해제 서류가 작성·제출되어야 합니다. 이 기한을 넘긴 해제는 이미 성립한 취득세 납세의무를 없애지 못합니다.

신고기한 안에 등기·등록을 하려는 경우에는 등기·등록 신청서를 등기·등록관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부해야 합니다(제20조 제4항). 취득일부터 60일이 남아 있어도 등기를 먼저 하려면 그 전에 세금을 내야 한다는 뜻입니다.

채권자가 부동산등기법 제28조의 채권자대위권으로 등기신청을 하려는 경우, 그 채권자대위자는 납세의무자를 대위해 취득세를 신고납부할 수 있고 납부확인서를 발급받을 수 있습니다(제5항). 지방자치단체의 장은 대위 신고납부가 있으면 납세의무자에게 즉시 통보해야 합니다(제6항). 여기서 주의할 점은 대위 신고납부가 납세의무자를 바꾸지 않는다는 것입니다. 상속인이 등기를 미루자 채권자가 대위등기와 대위 납부를 했더라도, 취득자는 여전히 상속인입니다.

1. 과세대상인가. 제7조 제1항의 부동산등 열거에 들어가는지, 토지·건축물 정의(제6조)로 포섭되는지.
2. 취득이 있었는가. 제6조 제1호의 취득 정의, 제7조 제2항의 사실상 취득, 제4항·제5항·제14항·제15항·제16항의 취득 의제.
3. 누가 취득했는가. 원칙은 사실상 취득한 소유자·양수인. 상속(제7항), 주택조합(제8항), 가족 간 취득(제11항), 부담부증여(제12항), 재분할(제13항)의 특칙.
4. 비과세인가. 제9조.
5. 언제 취득했는가. 시행령 제20조. 취득일 전 등기는 등기일.
6. 그래서 어떻게 되는가. 취득 원인에 맞는 과세표준(2장)과 세율(2장), 신고기한(3장).

취득세는 등기가 아니라 사실상 취득에 붙고, 취득일은 유상이면 잔금일·무상이면 계약일·상속이면 개시일이며, 취득일 전 등기는 등기일로 당겨집니다. 가족 간 취득은 증여가 원칙이고, 주식 취득은 과점주주가 되는 순간 부동산 취득이 됩니다.