과세표준과 세율은 취득 원인이 고릅니다

1장에서 취득이 있었고 누가 언제 취득했는지를 정했다면, 이제 세액을 계산할 차례입니다. 지방세법은 과세표준(제10조부터 제10조의6)과 세율(제11조·제12조·제15조)을 모두 "취득 원인"으로 나눕니다. 유상승계취득인지, 무상취득인지, 상속인지, 원시취득인지가 정해지면 과세표준 규정과 세율이 동시에 정해집니다. 반대로 원인을 잘못 잡으면 과세표준과 세율이 둘 다 틀립니다.

이 장은 세 덩어리입니다. 첫째, 취득 원인별 과세표준(시가인정액·사실상취득가격·시가표준액). 둘째, 사실상취득가격에 무엇이 들어가고 무엇이 빠지는지. 셋째, 표준세율과 세율 특례, 그리고 세율이 겹칠 때의 규칙입니다. 중과세율은 3장에서 따로 다룹니다.

제10조는 취득세의 과세표준을 "취득 당시의 가액"으로 정합니다. 연부로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액, 계약보증금 포함)이 과세표준입니다. 취득 당시란 1장에서 정한 취득시기를 말하므로, 과세표준을 재는 날과 신고기한을 세는 날이 같습니다.

"취득 당시의 가액"을 실제로 어떻게 재는지는 원인별로 세 조문이 나눠 맡습니다.

세 가지 가액 개념을 구분해 두세요. 시가인정액은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 통상 성립하는 가액으로, 매매사례가액·감정가액·공매가액 등 대통령령이 정하는 방법으로 인정되는 가액입니다. 사실상취득가격은 취득을 위해 실제로 지급했거나 지급해야 할 비용의 합계입니다. 시가표준액은 제4조에 따라 지방자치단체가 고시하는 기준가액입니다.

증여처럼 대가 없이 취득하면 과세표준은 시가인정액입니다(제10조의2 제1항). 상속은 예외로 시가표준액을 씁니다(제2항 제1호). 대통령령이 정하는 가액 이하의 소액 무상취득은 납세자가 시가인정액과 시가표준액 중 고를 수 있습니다(제2항 제2호). 어느 것에도 해당하지 않는데 시가인정액을 산정하기 어려우면 시가표준액으로 갑니다(제2항 제3호).

감정가액을 과세표준으로 신고하려면 둘 이상의 감정기관에 의뢰하고 결과를 첨부해야 합니다(대통령령이 정하는 가액 이하 부동산은 하나의 감정기관). 한 감정기관의 감정가액이 다른 기관 감정가액의 80%에 미달하는 등의 사유가 있으면 지방자치단체장은 그 기관을 1년 범위에서 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있고, 지정 기간 동안 그 기관의 감정가액은 시가인정액으로 보지 않습니다(제3항부터 제5항).

부담부증여는 과세표준이 둘로 갈립니다. 유상으로 보는 채무부담액 부분은 유상승계취득의 과세표준(사실상취득가격)을, 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액은 무상취득의 과세표준을 적용합니다(제6항).

유상거래(매매·교환 등 대가를 지급하는 거래)로 승계취득하면 취득당시가액은 사실상취득가격입니다(제10조의3 제1항). 납세의무자뿐 아니라 신탁 위탁자, 특수관계인, 보조금 지급자, 준공 전 건축주 지위를 양도한 자 등이 지급한 비용도 합산 대상입니다(시행령 제18조 제3항).

시행령 제18조 제1항은 사실상취득가격을 "직접비용 + 다음 간접비용"으로 정합니다.

• 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
• 할부·연부 계약에 따른 이자 상당액과 연체료
• 농지보전부담금, 미술작품 설치비용·문화예술진흥기금 출연금, 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
• 취득에 필요한 용역의 대가로 지급하는 용역비·수수료(신탁수수료 포함)
• 취득대금 외에 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
• 국민주택채권을 취득 전에 양도해 생긴 매각차손(금융회사등 외에 양도하면 같은 날 금융회사등에 양도했을 때의 매각차손 한도)
• 공인중개사에게 지급한 중개보수
• 붙박이 가구·가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루는 설비·시설 설치비용
• 정원 또는 부속시설물 조성·설치 비용

두 가지 조정이 붙습니다. 취득대금을 일시급 등으로 지급해 할인받았으면 할인된 금액으로 하고, 법인이 아닌 자가 취득한 경우에는 건설자금이자(제1호), 할부·연부 이자(제2호), 중개보수(제7호)를 제외합니다. 개인의 매매 사례에서 중개보수를 과세표준에 넣으면 틀립니다.

반대로 다음은 사실상취득가격에 넣지 않습니다(제2항). 판매를 위한 광고선전비 등 판매비용, 전기·가스·열 이용자가 분담하는 비용, 이주비·지장물 보상금처럼 별개의 권리에 대한 보상, 그리고 부가가치세입니다.

특수관계인 간 거래로 조세부담을 부당하게 감소시켰다고 인정되면 지방자치단체장은 사실상취득가격 대신 시가인정액(산정이 어려우면 시가표준액)을 취득당시가액으로 결정할 수 있습니다(제10조의3 제2항). 제7조 제11항으로 증여로 보는 가족 간 취득은 여기서 제외됩니다. 이미 무상취득으로 과세되기 때문입니다.

건축·매립처럼 과세대상이 새로 생기는 원시취득은 사실상취득가격이 과세표준입니다(제10조의4 제1항). 법인이 아닌 자가 건축물을 건축해 취득했는데 사실상취득가격을 확인할 수 없으면 시가표준액으로 합니다(제2항). 개인이 직접 지은 집의 공사비 증빙이 없는 사례가 여기에 해당합니다.

지목변경·종류변경으로 가액이 증가한 간주취득은 "변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상취득가격"이 과세표준입니다(제10조의6 제1항). 확인할 수 없으면 시가표준액을 대통령령이 정하는 방법으로 계산한 가액을 씁니다(제2항). 건축물 개수는 원시취득 규정을 따르고(제3항), 과점주주 간주취득은 법인 장부상 부동산등 총가액을 주식 총수로 나눈 뒤 취득 주식 수를 곱합니다(제4항). 과점주주는 조례에 따라 취득당시가액을 신고해야 합니다.

제11조 제1항은 부동산 취득의 표준세율을 원인별로 정합니다.

주택 세율은 주택법상 주택으로서 건축물대장·사용승인서·등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 부속토지에 적용됩니다. 지분으로 취득하면 전체 주택의 취득당시가액을 기준으로 구간을 정합니다. 주택을 신축·증축한 뒤 그 소유자(배우자·직계존비속 포함)가 부속토지를 취득하는 경우에는 주택 세율을 적용하지 않습니다(제4항). 부속토지만 따로 사서 1%를 적용받는 길을 막은 규정입니다.

공유물인 경우 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용하고(제2항), 건축(신축·재축 제외)이나 개수로 면적이 늘어난 부분은 원시취득으로 보아 1천분의 28을 적용합니다(제3항). 법인이 합병·분할로 부동산을 취득하면 "그 밖의 원인" 세율(제7호)을 적용합니다(제5항).

부동산 외 취득의 세율은 제12조가 정합니다. 시험에서 자주 쓰이는 것만 추리면 비영업용 승용자동차 1천분의 70(경자동차 1천분의 40), 영업용 자동차 1천분의 40, 기계장비 1천분의 30(등록대상이 아닌 것은 1천분의 20), 골프회원권 등 각종 회원권 1천분의 20, 입목·광업권·어업권·양식업권 1천분의 20입니다.

제15조는 두 방향의 특례를 둡니다. 제1항은 표준세율에서 중과기준세율(1천분의 20, 제6조 제19호)을 뺀 세율을 적용하는 경우입니다. 주택 취득(제11조 제1항 제8호)이면 해당 세율에 100분의 50을 곱합니다.

• 환매등기를 병행하는 매매에서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 매도자·매수자 취득
• 상속으로 인한 1가구 1주택(대통령령으로 정함)의 취득과 지방세특례제한법상 감면대상 농지의 상속
• 법인세법상 적격합병으로 인한 취득(합병 후 중과 대상이 되거나 3년 내 적격 요건 위반 사유가 생기면 제외)
• 공유물·합유물의 분할, 공유권 해소를 위한 지분이전(본인 지분 초과분 제외)
• 건축물의 이전(종전 가액을 초과하는 부분 제외)
• 민법상 재산분할로 인한 취득
• 그 밖의 형식적인 취득 등 대통령령으로 정하는 취득

제2항은 반대로 중과기준세율(1천분의 20)만을 적용하는 경우입니다. 개수로 인한 취득(면적 증가분 제외), 종류변경·지목변경으로 인한 가액 증가, 과점주주의 간주취득, 소유권 이전 조건부 임차 수입(연부 한정), 시설대여업자의 건설기계·차량 취득, 취득대금 지급자의 기계장비·차량 취득, 정원·부속시설물 조성으로 인한 토지 소유자의 취득, 레저시설 취득 등입니다. 1장에서 본 간주취득 대부분이 여기에 들어갑니다. 즉 "취득으로 본다"는 조문이 붙은 사례는 세율이 2%일 가능성이 큽니다.

같은 취득물건에 둘 이상의 세율이 해당되면 그중 높은 세율을 적용합니다(제16조 제5항). 예를 들어 상속으로 취득한 부동산이 동시에 사치성 재산 중과 대상이면 중과세율이 이깁니다. 다만 중과가 동시에 적용되는 특정 조합에는 제16조 제6항이 별도 세율을 지정하므로 3장에서 함께 봅니다.

취득가액이 50만원 이하이면 취득세를 부과하지 않습니다(제17조 제1항). 토지나 건축물을 취득한 자가 1년 이내에 인접한 토지·건축물을 취득하면 전후의 취득을 1건의 토지 취득 또는 1구의 건축물 취득으로 보아 면세점을 판단합니다(제2항). 쪼개서 취득해 면세점을 넘기는 것을 막는 규정입니다.

1. 취득 원인을 확정합니다(상속·상속 외 무상·유상승계·원시·간주취득).
2. 원인에 맞는 과세표준 조문을 고릅니다. 유상·원시는 사실상취득가격, 무상은 시가인정액, 상속은 시가표준액.
3. 사실상취득가격이면 시행령 제18조로 포함·제외 항목을 정리합니다. 개인이면 건설자금이자·할부이자·중개보수를 뺍니다.
4. 표준세율(제11조·제12조)을 고르고, 특례(제15조)나 중과(제13조, 3장)에 해당하는지 봅니다.
5. 세율이 둘 이상이면 높은 세율(제16조 제5항). 가액 50만원 이하면 면세점.
6. 과세표준 × 세율 = 산출세액. 신고기한은 3장.

과세표준은 유상·원시면 사실상취득가격, 무상이면 시가인정액, 상속이면 시가표준액입니다. 개인은 중개보수·이자를 빼고, 부가가치세는 누구나 뺍니다. 세율은 상속 2.8%·무상 3.5%·원시 2.8%·유상 4%(주택 1~3%)에서 시작하고, 형식적 취득은 2%를 빼며, 간주취득은 2%만 적용합니다.