중과세율과 신고·납부는 시간표로 풉니다

2장의 표준세율 위에 얹히는 것이 중과세율입니다. 지방세법은 중과를 세 갈래로 둡니다. 과밀억제권역의 본점·공장(제13조 제1항), 대도시 법인의 설립·전입·공장(제13조 제2항), 사치성 재산(제13조 제5항)입니다. 여기에 2020년 신설된 주택 중과(제13조의2)가 별도 축으로 있습니다. 중과 문제는 "취득 당시에는 중과가 아니었는데 나중에 중과 대상이 된" 사례가 많아, 세율 자체보다 시간표가 답을 가릅니다.

뒤쪽은 신고·납부입니다. 제20조의 기한, 제21조의 가산세와 80% 가산 징수, 중과 대상이 된 뒤의 추가 신고. 2026년 문제가 일시적 2주택의 사후요건 위반을 소재로 "신고기한·세율·추가 납부액"을 한꺼번에 물은 것처럼, 중과와 신고는 한 문제 안에서 이어집니다.

중과세율은 모두 중과기준세율(1천분의 20)을 단위로 씁니다. 산식은 세 패턴입니다.

유상승계취득(농지 외) 표준세율 4%를 넣어 보면, 본점·공장 중과는 8%, 대도시 법인 중과는 8%, 사치성 재산은 12%가 됩니다. 산식이 달라도 결과가 같은 경우가 있으니 답안에는 반드시 산식과 조문을 함께 적어야 합니다.

본점·공장 중과(제13조 제1항). 수도권정비계획법상 과밀억제권역에서 본점이나 주사무소의 사업용으로 신축·증축하는 건축물과 그 부속토지를 취득하는 경우, 그리고 과밀억제권역(산업단지·유치지역·공업지역 제외)에서 공장을 신설·증설하기 위해 사업용 과세물건을 취득하는 경우입니다. 위탁자가 본점용으로 쓰기 위해 수탁자가 신축·증축하는 신탁재산도 포함합니다. 세율은 표준세율에 중과기준세율의 200%를 더합니다.

대도시 법인 중과(제13조 제2항). 과밀억제권역(산업단지 제외)을 "대도시"라 부릅니다. 대도시에서 법인을 설립(휴면법인 인수 포함)하거나 지점·분사무소를 설치하는 경우, 본점·지점을 대도시 밖에서 대도시로 전입(수도권에서는 서울 외 지역에서 서울로의 전입도 전입)하는 경우, 그리고 그 설립·설치·전입 이후의 부동산 취득까지 중과합니다. 대도시(유치지역·공업지역 제외)에서 공장을 신설·증설하며 부동산을 취득하는 경우도 같습니다. 세율은 표준세율의 300%에서 중과기준세율의 200%를 뺍니다. 주택이면 제13조의2 제1항 제1호의 세율(12%)입니다.

대도시에 설치가 불가피한 업종으로 대통령령이 정하는 "대도시 중과 제외 업종"에 직접 사용할 목적으로 취득하면 표준세율을 적용합니다. 다만 정당한 사유 없이 취득일부터 1년이 지나도록 직접 사용하지 않거나, 1년 이내에 다른 업종·용도에 사용·겸용하거나, 2년 이상 직접 사용하지 않고 매각하거나 다른 용도로 쓰면 그 부분은 다시 중과합니다(제3항). 임대가 불가피한 업종은 직접 사용으로 봅니다(제4항).

토지나 건축물을 취득한 후 5년 이내에 본점·주사무소 사업용 부동산(신축·증축과 부속토지), 공장 신설·증설용 부동산, 골프장·고급주택·고급오락장이 되면 해당 중과세율로 취득세를 추징합니다(제16조 제1항). 취득 당시 나대지였더라도 4년 뒤 공장을 지으면 토지 취득에 대해 공장 중과가 살아납니다. 대도시 법인 중과도 취득한 부동산이 대통령령이 정하는 기간에 제13조 제2항의 과세대상이 되면 추징합니다(제4항).

공장 신설·증설의 경우 사업용 과세물건의 소유자와 공장을 신설·증설한 자가 다르면 소유자가 신설·증설한 것으로 보아 중과합니다. 다만 취득일부터 공장 신설·증설 시작일까지 5년이 지난 과세물건은 제외합니다(제3항).

고급주택·골프장·고급오락장용 건축물을 증축·개축·개수하거나 일반건축물을 증축·개축·개수해 고급주택·고급오락장이 되면 증가된 건축물 가액에 사치성 재산 세율을 적용합니다(제2항).

세율이 겹치면 높은 세율(제5항)이 원칙이지만, 제16조 제6항이 두 조합에 세율을 따로 지정합니다. 본점·공장 중과(제1항 제1호·제2호)와 대도시 법인 중과(제4항)가 동시에 걸리면 제13조 제6항의 세율, 사치성 재산(제1항 제3호)과 주택 중과(제13조의2 제1항·제2항)가 동시에 걸리면 제13조의2 제3항의 세율입니다.

제13조 제5항은 네 가지를 사치성 재산으로 중과합니다. 세율은 표준세율에 중과기준세율의 400%를 더한 값입니다. 일부를 구분해 취득하는 경우(2명 이상이 나눠 취득하거나 시차를 두고 구분 취득)도 포함합니다.

• 골프장: 체육시설법상 회원제 골프장용 부동산 중 구분등록 대상 토지·건축물과 입목. 체육시설업 등록(증설 변경등록 포함), 등록된 골프장업의 승계취득, 등록 없이 사실상 골프장으로 사용하는 경우와 그 승계취득에 적용합니다.
• 고급주택: 면적과 가액이 대통령령 기준을 초과하는 주거용 건축물과 부속토지. 시행령 제28조 제4항은 1구 건축물 연면적 331㎡ 초과, 대지면적 662㎡ 초과, 엘리베이터(적재하중 200kg 이하 소형 제외) 설치, 에스컬레이터 또는 67㎡ 이상 수영장 설치, 공동주택 연면적 245㎡(복층 274㎡) 초과를 들고, 이 중 엘리베이터·에스컬레이터·수영장 기준을 제외한 유형은 취득 당시 시가표준액이 9억원을 초과할 때만 해당합니다. 취득일부터 60일(상속·실종은 개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월, 외국 주소는 9개월) 이내에 주거용이 아닌 용도로 쓰거나 고급주택이 아닌 용도로 용도변경공사를 착공하면 제외됩니다.
• 고급오락장: 도박장·유흥주점영업장·특수목욕장 등 대통령령이 정하는 건축물과 부속토지. 카지노장(외국인전용 제외), 자동도박기 설치 장소, 욕실을 부설한 미용실, 영업장 면적 100㎡ 초과 유흥주점 중 무도장을 둔 곳(카바레·나이트클럽)과 객실이 전용면적의 50% 이상이거나 5개 이상인 곳(룸살롱·요정)입니다. 60일 이내 용도변경 착공 예외는 고급주택과 같습니다. 건축물 일부가 고급오락장이면 연면적 비율로 부속토지를 안분합니다.
• 고급선박: 시가표준액 3억원을 초과하는 비업무용 자가용 선박(실험·실습용 제외).

고급주택·고급오락장의 부속토지 경계가 명확하지 않으면 건축물 바닥면적의 10배를 부속토지로 봅니다.

제13조의2는 주택(공유지분·부속토지만 취득해도 주택 취득으로 봄)을 유상거래로 취득할 때 표준세율 대신 적용하는 세율입니다. 기준 표준세율은 유상취득 농지 외 세율 1천분의 40입니다.

주택 수에는 신탁된 주택(위탁자), 조합원입주권(주거용 건축물이 멸실돼도), 주택분양권, 주택으로 과세하는 오피스텔을 가산합니다(제13조의3). 조정대상지역 지정고시일 이전에 매매계약(분양계약 포함)을 체결하고 계약금 지급 사실이 증빙으로 확인되면 지정 전에 취득한 것으로 봅니다(제13조의2 제4항). 주택 중과와 사치성 재산 중과가 동시에 걸리면 해당 세율에 중과기준세율의 400%를 더합니다(제3항).

일시적 2주택(시행령 제28조의5). 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔을 1개 소유한 1세대가 이사·학업·취업·직장이전 등의 사유로 다른 1주택을 추가로 취득한 뒤 3년 이내에 종전 주택등을 처분하면 그 신규 주택은 일시적 2주택으로 보아 중과하지 않습니다. 종전 주택등이 입주권·분양권이면 그에 의한 주택을 취득한 날부터 3년을 셉니다. 정비사업 구역에 거주하다 신규 주택으로 이주한 경우에는 이주한 날에 종전 주택을 처분한 것으로 봅니다.

제20조 제1항의 기한을 한 줄로 외우면 "60일, 3개월, 6개월"입니다.

취득 후 중과 대상(제13조 제1항부터 제7항, 제13조의2 제1항)이 되면 대통령령이 정하는 날부터 60일 이내에 중과세율로 산출한 세액에서 이미 납부한 세액(가산세 제외)을 뺀 금액을 신고·납부합니다(제2항). 비과세·면제·경감을 받은 뒤 부과대상이나 추징대상이 되면 사유 발생일부터 60일 이내에 신고·납부합니다(제3항). 신고기한 안에 등기·등록을 하려면 신청서 접수일까지 신고·납부해야 하고(제4항), 채권자대위자는 납세의무자를 대위해 신고납부할 수 있습니다(제5항·제6항).

신고 또는 납부의무를 다하지 않으면 산출세액 또는 부족세액에 지방세기본법 제53조부터 제55조까지의 가산세(무신고·과소신고·납부지연)를 더해 보통징수합니다(제21조 제1항). 보통징수란 지방자치단체가 세액을 결정해 고지서로 걷는 방식입니다.

과세물건을 사실상 취득한 뒤 신고하지 않고 매각하면 산출세액에 100분의 80을 가산한 금액을 보통징수합니다(제2항). 등기·등록이 필요하지 않은 과세물건 등 대통령령이 정하는 물건은 제외합니다. 미등기 전매를 겨냥한 규정입니다.

신고기한까지 시가인정액 또는 시가표준액으로 신고한 뒤 지방자치단체장이 경정하기 전에 그 가액을 수정신고하면 과소신고·납부지연 가산세를 부과하지 않습니다(제3항). 무상취득에서 시가인정액을 나중에 바로잡는 길을 열어 둔 것입니다.

등기·등록관서의 장은 취득세가 납부되지 않았거나 부족액을 발견하면 납세지 관할 지방자치단체장에게 통보하고, 등기·등록을 마치면 7일 내에 신청서 부본을 통보합니다(제22조). 등기 전 신고납부 의무(제20조 제4항)가 실효성을 갖는 장치입니다.

1. 취득 당시 세율을 확정합니다(표준세율 또는 중과세율). 중과라면 세 산식 중 어느 것인지 조문과 함께.
2. 사후에 중과 대상이 되는 사유가 있는지 봅니다. 5년 이내 본점·공장·사치성 재산(제16조 제1항), 대도시 법인(제4항), 대도시 중과 제외 업종의 직접 사용 위반(제13조 제3항), 일시적 2주택 3년 미처분(시행령 제28조의5).
3. 사유 발생일을 확정하고 그날부터 60일을 셉니다(제20조 제2항·제3항).
4. 중과세율로 산출한 세액에서 이미 납부한 세액(가산세 제외)을 뺀 추가 납부액을 계산합니다.
5. 기한을 넘겼으면 지방세기본법 가산세, 미신고 매각이면 80% 가산 징수.

중과 산식은 셋뿐입니다. 본점·공장은 +4%, 대도시 법인은 ×3−4%, 사치성 재산은 +8%. 주택은 법인·다주택이면 8% 또는 12%. 취득 후 5년 안에 중과 사유가 생기면 그날부터 60일 안에 차액을 신고하고, 기한은 유상 60일·무상 3개월·상속 6개월입니다.