재산세는 6월 1일의 장면을 찍습니다

취득세가 "취득이라는 사건"에 붙는 세금이라면 재산세는 "보유라는 상태"에 붙는 세금입니다. 그래서 재산세의 모든 판단은 한 날짜로 모입니다. 매년 6월 1일, 과세기준일입니다. 그날 누가 무엇을 사실상 소유하고 있었는지가 납세의무자와 과세대상을 정하고, 그 재산이 토지라면 세 바구니(종합합산·별도합산·분리과세) 중 어디에 들어가는지가 세율을 정합니다.

이 장은 과세대상과 토지 구분(제105조·제106조), 납세의무자(제107조), 비과세(제109조), 과세표준과 세율(제110조·제111조·제111조의2), 그리고 과세기준일·납기·징수(제114조부터 제117조)를 다룹니다. 2024년 문제가 물은 공장용 건축물 재산세 중과(제111조 제2항)도 여기에 있습니다.

재산세의 과세대상은 토지, 건축물, 주택, 항공기, 선박입니다(제105조). 주택이 건축물과 따로 있다는 점에 주목하세요. 주택은 건물과 부속토지를 합쳐 하나의 "주택"으로 과세하고, 그 밖의 건물은 건축물과 그 부속토지(토지)로 나눠 과세합니다.

토지는 제106조 제1항이 세 가지로 나눕니다.

"국가의 보호·지원 또는 중과가 필요한 토지"가 분리과세입니다. 농지·임야처럼 낮게 과세할 토지와 골프장·고급오락장처럼 높게 과세할 토지가 한 바구니에 들어 있는 이유입니다. 별도합산은 사업에 쓰이는 토지를 종합합산의 누진에서 빼 주는 장치이고, 나머지는 전부 종합합산입니다.

주거와 주거 외 용도가 섞인 건물은 제106조 제2항이 정리합니다. 1동의 건물이면 주거용 부분만 주택으로 보고 부속토지는 면적비율로 안분합니다. 1구의 건물이면 주거용 면적이 50% 이상일 때 주택으로 봅니다. 허가·사용승인 없이 주거용으로 쓰는 면적이 전체의 50% 이상이면 건축물 전체를 주택으로 보지 않고 부속토지는 종합합산으로 갑니다.

공부상 등재현황과 사실상 현황이 다르면 사실상 현황에 따라 과세합니다. 다만 공부와 달리 이용해 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령이 정하는 때에는 공부상 현황에 따릅니다(제3항).

과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 납세의무자입니다(제107조 제1항). 공유재산은 지분권자가 지분에 해당하는 부분에 대해, 주택의 건물과 부속토지 소유자가 다르면 산출세액을 건축물·토지의 시가표준액 비율로 안분한 부분에 대해 각 소유자가 납세의무자입니다.

제2항은 사실상 소유자 원칙에 대한 특칙입니다.

소유권 귀속이 분명하지 않아 사실상 소유자를 확인할 수 없으면 사용자가 납세의무자입니다(제3항). 이 경우 지방자치단체는 사용자에게 미리 통지해야 합니다(시행령 제106조 제4항).

국가·지방자치단체·지방자치단체조합·외국정부·주한국제기구 소유 재산에는 재산세를 부과하지 않습니다(제109조 제1항). 예외는 우리 정부기관 재산에 과세하는 외국정부의 재산과, 연부 매수계약자에게 납세의무가 있는 재산입니다.

국가등이 1년 이상 공용·공공용으로 사용하는 재산(계약서로 1년 이상 사용이 입증되는 경우 포함)도 비과세입니다(제2항). 유료로 사용하거나, 소유권 유상이전을 약정하고 취득 전에 미리 사용하는 경우는 과세합니다.

제3항은 재산 자체의 성격에 따른 비과세입니다. 대통령령이 정하는 도로·하천·제방·구거·유지·묘지, 산림보호구역 등 공익상 비과세할 토지, 과세기준일 현재 1년 미만인 임시 건축물, 비상재해구조용·무료도선용 등 선박, 철거명령을 받은 건축물 등입니다. 사치성 재산(제13조 제5항)은 제외되고, 수익사업에 사용하거나 유료로 사용되거나 일부가 목적에 직접 사용되지 않으면 그 부분은 과세합니다.

토지·건축물·주택의 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱한 가액입니다(제110조 제1항). 법은 비율의 범위만 정하고(토지·건축물 50~90%, 주택 40~80%, 1세대 1주택 30~70%) 구체적 비율은 시행령 제109조가 정합니다. 현재 토지·건축물은 70%, 주택은 60%이며, 1세대 1주택은 연도별로 달리 정한 비율을 적용합니다. 시험에서는 "시행령이 정하는 공정시장가액비율"이라고 쓰고 비율 숫자는 시험 연도 기준으로 확인하세요.

선박·항공기의 과세표준은 시가표준액 그대로입니다(제2항). 주택은 과세표준상한액 제도가 있어, 직전 연도 과세표준 상당액에 과세기준일 시가표준액으로 산정한 과세표준의 0~5% 범위 상한율을 더한 금액을 넘으면 그 상한액을 과세표준으로 합니다(제3항).

제111조 제1항의 표준세율은 재산 종류별로 다릅니다.

시가표준액 9억원 이하인 1세대 1주택에는 제111조의2의 특례세율(6천만원 이하 1천분의 0.5부터 3억원 초과 42만원 + 초과분 1천분의 3.5까지)을 적용합니다. 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산하고, 조례로 감경한 세율의 세액이 더 적으면 특례를 적용하지 않으며, 지방세특례제한법의 재산세 경감과는 중복 적용하지 않고 효과가 큰 하나만 적용합니다.

세율 적용 단위는 제113조가 정합니다. 종합합산·별도합산 토지는 납세의무자가 그 지방자치단체 관할구역에 가진 해당 토지 가액을 모두 합한 금액을 과세표준으로 누진세율을 적용하고, 분리과세 토지는 토지별로 적용합니다. 주택은 주택별로 적용하되, 공동소유이거나 토지·건물 소유자가 다르면 토지와 건물 가액을 합산한 과세표준에 세율을 적용합니다.

지방자치단체장은 특별한 재정수요나 재해가 있으면 조례로 표준세율의 50% 범위에서 가감할 수 있고, 가감한 세율은 해당 연도에만 적용합니다(제111조 제3항).

재산세 도시지역분(제112조)은 도시지역 중 지방의회 의결로 고시한 지역 안의 토지·건축물·주택에 대해 조례로 과세표준의 1천분의 1.4(조례로 1천분의 2.3까지)를 더해 부과할 수 있는 제도입니다. 도시·군관리계획 결정·고시 후 미집행된 공공시설 토지와 개발제한구역 내 나지 등은 제외합니다.

과세기준일은 매년 6월 1일입니다(제114조). 납기는 재산 종류별로 다릅니다(제115조).

과세대상 누락·위법·착오로 이미 부과한 세액을 변경하거나 수시부과할 사유가 생기면 수시로 부과·징수할 수 있습니다(제2항). 재산세는 지방자치단체장이 세액을 산정해 보통징수하며, 토지·건축물·주택·선박·항공기로 구분한 납세고지서를 납기 개시 5일 전까지 발급합니다(제116조). 납부세액이 1천만원을 초과하면 납세의무자의 신청으로 관할구역 안의 부동산으로 물납을 허가할 수 있습니다(제117조).

1. 6월 1일 현재 누가 사실상 소유하는가. 제107조 제1항, 특칙(제2항)과 사용자(제3항).
2. 무엇인가. 토지·건축물·주택·선박·항공기. 주거·비주거 겸용 건물은 제106조 제2항으로 주택 여부 판정.
3. 토지라면 어느 바구니인가. 종합합산·별도합산·분리과세. 공부와 사실상 현황이 다르면 제106조 제3항.
4. 비과세인가. 제109조.
5. 과세표준. 시가표준액 × 공정시장가액비율(제110조, 시행령 제109조).
6. 세율. 제111조 표, 1세대 1주택 특례(제111조의2), 공장 중과(제111조 제2항), 합산 단위(제113조).
7. 부과. 과세기준일·납기·보통징수·물납.

재산세는 6월 1일 현재 사실상 소유자에게 보통징수합니다. 신탁재산은 위탁자, 미등기 상속은 주된 상속자, 소유자 불명은 사용자입니다. 토지는 종합합산·별도합산·분리과세로 나누고, 과세표준은 시가표준액 × 공정시장가액비율, 공장 신설 건축물은 5년간 세율 500%입니다.