평가가 틀리면 뒤의 계산이 전부 흔들립니다

상속세와 증여세는 "재산의 가액"에 세율을 곱합니다. 그 가액을 정하는 것이 제4장 재산의 평가(제60조부터 제66조)입니다. 원칙은 시가이고, 시가를 산정하기 어려울 때 재산 종류별 보충적 평가방법을 씁니다. 2018년 문제가 "비상장주식의 보충적 평가액을 곧바로 시가로 볼 수 있는가"를 물었고, 2021년은 저당권이 설정된 재산의 평가특례를 물었습니다.

이 장은 평가의 원칙(제60조, 시행령 제49조), 부동산 평가(제61조), 유형재산(제62조), 유가증권과 최대주주 할증(제63조, 시행령 제54조), 무체재산권·조건부 권리(제64조·제65조), 저당권 등이 설정된 재산의 특례(제66조)를 다룹니다.

상속세·증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따릅니다(제60조 제1항). 상장주식과 가상자산은 법이 정한 평가방법으로 평가한 가액을 시가로 봅니다. 상속재산에 가산하는 사전증여재산은 증여일 현재의 시가입니다(제4항).

시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이고, 수용가격·공매가격·감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함합니다(제2항). 시가를 산정하기 어려우면 제61조부터 제65조까지의 방법으로 평가한 가액을 시가로 봅니다(제3항).

시행령 제49조가 "시가로 인정되는 것"을 구체화합니다.

감정가액을 시가로 쓰려면 둘 이상의 감정기관(기준시가 10억원 이하 부동산은 하나 이상)에 의뢰해야 하고, 한 기관의 감정가액이 다른 기관의 80%에 미달하는 등의 사유가 있으면 1년 범위에서 시가불인정 감정기관으로 지정될 수 있습니다(제60조 제5항).

제61조 제1항의 부동산 평가방법입니다.

지상권, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 특정시설물 이용권은 남은 기간·성질·내용·거래 상황을 고려해 대통령령이 정하는 방법으로, 시설물·구축물은 다시 건축·취득할 때 드는 가액을 고려해 평가합니다(제3항·제4항). 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산은 임대료 등을 기준으로 평가한 가액과 위 방법으로 평가한 가액 중 큰 금액입니다(제5항).

선박·항공기·차량·기계장비·입목, 상품·제품·서화·골동품·동물 등 유형재산은 종류·규모·거래 상황을 고려해 대통령령이 정하는 방법으로 평가하고, 임대차가 있으면 임대료 기준 평가액과 비교해 큰 금액입니다(제62조).

상장주식(제63조 제1항 제1호 가목). 평가기준일(매매가 없는 날이면 그 전일) 이전·이후 각 2개월 동안 공표된 매일의 거래소 최종 시세가액(거래실적 유무 불문)의 평균액입니다. 그 기간에 증자·합병 등이 있어 평균액이 부적당하면 대통령령이 정하는 방법으로 계산한 기간의 평균액을 씁니다. 이 가액은 제60조 제1항에 따라 시가로 "봅니다". 따라서 증여일 종가 하나로 평가하면 틀립니다.

비상장주식(같은 호 나목, 시행령 제54조). 1주당 순손익가치와 순자산가치를 3:2로 가중평균한 가액입니다(부동산과다보유법인은 2:3). 가중평균액이 순자산가치의 80%보다 낮으면 순자산가치의 80%를 가액으로 합니다. 청산 중이거나 사업 계속이 곤란한 법인, 사업개시 전·개시 후 3년 미만·휴폐업 법인, 자산의 80% 이상이 부동산 등인 법인, 자산의 80% 이상이 주식인 법인, 잔여 존속기한 3년 이내 법인의 주식은 순자산가치로만 평가합니다(제4항). 납세자가 유사상장법인 비교, 현금흐름 할인, 배당 할인 등의 방법으로 평가한 가액이 보충적 평가액의 70~130% 범위이면 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 가액을 쓸 수 있습니다(제6항).

기업공개·상장신청 법인의 주식(제63조 제2항). 유가증권 신고를 한 법인, 상장신청을 한 법인, 상장법인의 증자로 취득한 미상장 신주는 사업성·거래 상황을 고려해 대통령령이 정하는 방법으로 평가합니다.

최대주주 할증(제63조 제3항). 최대주주등의 주식은 평가액에 20%를 가산합니다. 중소기업·중견기업, 3년 이상 계속 결손 법인 등 대통령령이 정하는 주식은 제외합니다.

예금 등(제4항). 평가기준일 현재 예입 총액에 이미 지난 미수이자를 더하고 원천징수세액 상당액을 뺀 가액입니다.

무체재산권은 취득가액에서 법인세법상 감가상각비를 뺀 금액과 장래 경제적 이익을 고려해 대통령령이 정하는 방법으로 평가한 금액 중 큰 금액입니다(제64조). 조건부 권리, 존속기간이 확정되지 않은 권리, 신탁이익을 받을 권리, 소송 중인 권리, 정기금을 받을 권리는 성질·내용·남은 기간을 기준으로 대통령령이 정하는 방법으로 평가합니다(제65조 제1항). 가상자산은 거래규모·방식을 고려해 대통령령이 정하는 방법으로 평가하고, 그 밖에 평가방법이 없는 재산은 제60조부터 제65조까지를 준용합니다.

저당권·동산채권담보권·질권이 설정된 재산, 양도담보재산, 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산 포함), 위탁자의 채무이행을 담보하는 신탁계약 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조로 평가한 가액 중 큰 금액을 재산의 가액으로 합니다(제66조).

시가가 7억원인 건물에 9억원의 저당채권이 있으면 평가액은 9억원입니다. 담보가 있다고 순가치에서 채무를 바로 빼는 것과 혼동하지 마세요. 재산 평가(제66조)는 가액을 정하는 단계이고, 채무 공제(제14조, 제47조)는 그 다음 단계입니다. 2021년 문제는 이 두 단계를 나눠 쓰게 했습니다.

1. 평가기준일. 상속개시일 또는 증여일. 사전증여재산은 증여일.
2. 시가가 있는가. 평가기간(상속 전후 6개월, 증여 전 6개월·후 3개월) 내 매매·감정(둘 이상 평균)·수용·경매·공매. 유사재산 가액. 둘 이상이면 가장 가까운 날.
3. 없으면 보충적 평가. 토지 개별공시지가, 건물 국세청 고시가액, 주택 공시가격, 상장주식 전후 2개월 평균(시가로 봄), 비상장주식 3:2 가중평균.
4. 특례. 임대차 재산은 임대료 기준과 비교해 큰 금액(제61조 제5항), 저당권 등 재산은 담보채권액 기준과 비교해 큰 금액(제66조), 최대주주 20% 할증(제63조 제3항).
5. 그 다음에 채무 공제·과세가액으로 넘어갑니다.

시가가 먼저(상속 전후 6개월·증여 전 6·후 3개월의 매매·감정·수용·경매·공매), 없으면 보충적 평가(공시지가·고시가액·공시가격·상장주식 전후 2개월 평균·비상장 3:2), 그 위에 특례(임대차·저당권은 큰 금액, 최대주주 20% 할증). 평가와 채무공제는 다른 단계입니다.