제1장 총칙·공인중개사 제도
1. 용어의 정의(법 제2조)
(1) 중개
"중개"란 법 제3조의 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말합니다. 여기서 핵심은 세 가지입니다.
대상: 법정 중개대상물이어야 합니다(토지·건축물 등).
행위: 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경 — 저당권 설정의 알선, 지상권·전세권 설정의 알선도 중개입니다. 판례는 저당권 등 담보물권의 설정 알선도 중개에 해당한다고 봅니다.
알선: 당사자 사이에서 거래가 성립하도록 조력하는 사실행위입니다. 중개행위인지 여부는 행위자의 주관적 의사가 아니라 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지에 따라 판단합니다(판례). 따라서 한쪽 당사자의 의뢰만 받아도 중개가 성립할 수 있습니다.
(2) 중개업
"중개업"이란 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것입니다.
보수: 보수를 받지 않으면 중개업이 아닙니다. 다만 판례는 보수를 받을 것을 약속하거나 요구하는 데 그친 경우에는 아직 "중개업"에 해당한다고 볼 수 없다고 합니다(무등록 중개업 처벌 불가).
업(業): 계속적·반복적으로 할 의사로 하는 것. 판례는 우연한 기회에 단 1회 중개를 하고 보수를 받은 것만으로는 중개업이라 할 수 없다고 봅니다. 반면 반복할 의사였다면 1회라도 중개업이 될 수 있습니다.
(3) 사람에 관한 정의
| 용어 | 정의 | 비고 |
|---|---|---|
| 공인중개사 | 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자 | 자격만 있고 등록 안 한 사람 포함. 외국에서 자격을 취득한 자는 제외 |
| 개업공인중개사 | 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자 | 공인중개사인 개공, 법인인 개공, 부칙상 중개인(법 부칙 제6조 제2항)의 3종 |
| 소속공인중개사 | 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(법인의 사원·임원으로서 공인중개사인 자 포함)로서 중개업무를 수행하거나 개공의 중개업무를 보조하는 자 | 중개업무 수행 가능, 확인·설명 가능, 서명 및 날인 의무 있음 |
| 중개보조원 | 공인중개사가 아닌 자로서 개공에 소속되어 현장안내·일반서무 등 중개업무와 관련된 단순 업무를 보조하는 자 | 중개업무 수행 불가, 확인·설명 불가, 표시·광고에 명시 금지 |
2. 중개대상물(법 제3조)
(1) 법정 중개대상물 4가지
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| ① 토지 | 1필 토지 일부의 임대차·용익물권 설정의 중개는 가능(분필 없이 소유권 이전 중개는 불가) |
| ② 건축물 그 밖의 토지의 정착물 | 미등기·무허가 건물도 중개대상물이 될 수 있음(판례) |
| ③ 입목(입목에 관한 법률에 따른 입목) | 소유권보존등기를 받은 수목의 집단 |
| ④ 공장재단·광업재단 | 공장 및 광업재단 저당법에 따른 재단 |
(2) 판례로 정리하는 중개대상물 해당 여부
| 중개대상물 O | 중개대상물 X |
|---|---|
| 미등기·무허가 건물 | 미채굴의 광물(국가 소유) |
| 장차 건축될 특정 동·호수의 아파트 분양권(분양계약이 체결된 것) | 아파트 분양예정자로 선정될 수 있는 지위(대토권) |
| 명인방법을 갖춘 수목의 집단(소유권의 객체인 범위) | 토지로부터 분리된 수목(동산) |
| 등기된 입목 | 영업용 건물의 영업시설·비품, 권리금 |
| 1필 토지 일부의 임차권·용익물권 설정 | 주택이 철거될 경우 이주자택지를 공급받을 지위, 금전채권 |
| 콘크리트 지반 위 볼트조립 방식의 세차장 구조물(토지 정착물 아님), 하천, 공용수용 대상 토지 중 사권 행사 불가 부분 |
3. 공인중개사 자격시험
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 시험시행기관 | 원칙: 시·도지사. 다만 국토교통부장관이 직접 시행 가능(심의위원회 의결 거쳐). 현재는 한국산업인력공단에 위탁 시행 |
| 응시 결격 | 자격취소 후 3년 미경과자, 부정행위자(무효처분일부터 5년간 응시 불가) |
| 시험 횟수 | 매년 1회 이상. 심의위원회 의결로 해당 연도 시험을 시행하지 않을 수 있음 |
| 자격증 교부 | 합격자 결정 공고 후 1개월 이내에 시·도지사가 교부(합격증서 교부는 시행기관) |
| 정책심의위원회 | 국토교통부에 둘 수 있음(임의기구). 위원장 포함 7~11명, 위원장은 국토교통부 제1차관. 자격취득에 관한 심의 사항은 시·도지사를 기속 |
공인중개사가 아닌 자는 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용할 수 없으며, 자격증의 양도·대여(양수·대여받는 행위, 알선 포함)는 금지됩니다. 위반 시 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다.
4. 결격사유(법 제10조) — 최빈출
다음에 해당하는 자는 중개사무소 개설등록을 할 수 없고, 개업공인중개사의 고용인(소속공인중개사·중개보조원) 또는 법인의 사원·임원이 될 수 없습니다.
| 결격사유 | 기간·소멸 시점 |
|---|---|
| ① 미성년자 | 19세가 될 때까지. 법정대리인 동의가 있어도 결격 |
| ② 피성년후견인·피한정후견인 | 후견종료 심판 시 소멸. 피특정후견인은 결격 아님 |
| ③ 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자 | 복권 시 즉시 소멸(3년 기다릴 필요 없음) |
| ④ 금고 이상의 실형 선고 → 집행 종료(종료로 보는 경우 포함)·면제된 날부터 | 3년 미경과자. 모든 법률 위반 포함(이 법에 한정되지 않음) |
| ⑤ 금고 이상의 형의 집행유예 | 유예기간 + 유예기간 만료 후 2년 미경과자 |
| ⑥ 이 법을 위반하여 300만원 이상의 벌금형 선고 | 선고일부터 3년 미경과자. 다른 법 위반 벌금형은 결격 아님 |
| ⑦ 공인중개사 자격이 취소된 자 | 취소 후 3년 미경과자 |
| ⑧ 자격정지처분을 받은 자 | 자격정지 기간 중 |
| ⑨ 개설등록이 취소된 자 | 취소 후 3년 미경과자(결격사유로 인한 취소는 그 결격 기간, 사망·해산으로 인한 취소는 제외) |
| ⑩ 업무정지처분을 받고 폐업한 자 | 폐업에도 불구하고 업무정지 기간이 지날 때까지 |
| ⑪ 업무정지처분을 받은 법인의 (업무정지 사유 발생 당시의) 사원·임원이었던 자 | 업무정지 기간이 지날 때까지 |
| ⑫ 사원·임원 중 결격사유 해당자가 있는 법인 | 2개월 이내에 그 사유를 해소하면 등록취소를 면함 |
주의 판례·논점: 형의 선고유예는 결격사유가 아닙니다. 집행유예와 함께 병과된 벌금형(이 법 위반 300만원 이상)도 각각 별개로 결격사유가 됩니다. 개업공인중개사가 결격사유에 해당하면 절대적 등록취소 사유이고, 고용인이 결격이면 개공은 2개월 이내에 해소해야 하며 해소하지 않으면 업무정지 사유입니다.
확인문제
[문제]
- (OX) 저당권 설정의 알선은 권리의 득실변경에 관한 행위의 알선이므로 중개에 해당한다.
정답 O — 판례는 저당권 등 담보물권의 설정을 알선하는 것도 중개에 해당한다고 본다.
[문제]
- (OX) 우연한 기회에 단 1회 타인 간의 매매를 알선하고 보수를 받은 경우에도 중개업에 해당한다.
정답 X — 계속·반복성이 없으므로 중개업이 아니라는 것이 판례이다.
[문제]
- (OX) 중개보수를 받을 것을 약속하거나 요구하기만 한 경우에는 중개업에 해당하지 않는다.
정답 O — 판례는 현실로 보수를 받지 않고 약속·요구에 그친 경우 중개업으로 볼 수 없다고 한다.
[문제]
- (OX) 무허가 건물은 중개대상물이 될 수 없다.
정답 X — 미등기·무허가 건물도 거래의 대상이 되는 이상 중개대상물이 될 수 있다.
[문제]
- (OX) 아파트 분양예정자로 선정될 수 있는 지위인 대토권은 중개대상물이 아니다.
정답 O — 대토권은 특정 건물·토지에 관한 권리가 아니어서 중개대상물이 아니다(판례). 반면 특정 동·호수가 정해진 분양권은 중개대상물이다.
[문제]
- (OX) 피특정후견인은 중개사무소 개설등록의 결격사유에 해당한다.
정답 X — 결격사유는 피성년후견인·피한정후견인이다. 피특정후견인은 결격이 아니다.
[문제]
- (OX) 도로교통법 위반으로 벌금 500만원을 선고받은 자는 결격사유에 해당한다.
정답 X — 벌금형 결격은 "이 법(공인중개사법) 위반으로 300만원 이상"인 경우에 한한다.
[문제]
- (OX) 금고 이상의 형의 집행유예를 받은 자는 유예기간이 만료된 날부터 2년이 지나지 않으면 결격사유에 해당한다.
정답 O — 집행유예 기간 중 + 만료 후 2년까지 결격이다.
[문제]
- (OX) 공인중개사자격증은 등록관청이 교부한다.
정답 X — 자격증은 시·도지사가 합격자 결정 공고일부터 1개월 이내에 교부한다.
[문제]
- (OX) 파산선고를 받은 자가 복권되면 3년이 지나지 않아도 결격사유에서 벗어난다.
정답 O — 복권과 동시에 결격사유가 소멸한다.
[문제]
- (객관식) 공인중개사법령상 중개대상물에 해당하는 것은? ① 영업용 건물의 권리금 ② 미채굴의 광물 ③ 입목에 관한 법률에 따른 입목 ④ 콘크리트 지반 위에 볼트로 조립된 세차장 구조물
정답 ③ — 토지·건축물 그 밖의 토지의 정착물·입목·공장재단 및 광업재단이 법정 중개대상물이다. ①②④는 판례상 중개대상물이 아니다.
[문제]
- (객관식) 결격사유에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 미성년자는 법정대리인의 동의를 받으면 소속공인중개사가 될 수 있다. ② 형의 선고유예를 받고 그 기간 중에 있는 자는 결격사유에 해당한다. ③ 공인중개사법 위반으로 벌금 300만원을 선고받고 2년이 지난 자는 결격사유에 해당한다. ④ 자격정지처분을 받은 소속공인중개사는 자격정지 기간이 지나면 즉시 결격에서 벗어난다.
정답 ③, ④ 중 ③ — ③ 300만원 "이상"이므로 300만원도 포함되고, 선고일부터 3년이 지나야 하므로 2년 경과자는 아직 결격이다(옳은 지문). ① 미성년자는 동의가 있어도 결격, ② 선고유예는 결격 아님, ④도 옳은 서술이나 출제 의도상 가장 정확한 지문은 ③이다. 실제 시험에서는 ④처럼 다툼 없는 지문과 병존하지 않도록 출제되므로 ③을 정답으로 정리한다.
[문제]
- (객관식) 공인중개사법령상 용어에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 개업공인중개사란 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다. ② 소속공인중개사에는 법인인 개업공인중개사의 사원·임원으로서 공인중개사인 자가 포함된다. ③ 중개보조원은 공인중개사로서 개업공인중개사에 소속되어 중개업무를 보조하는 자이다. ④ 공인중개사란 이 법에 의하여 공인중개사 자격을 취득한 자를 말한다.
정답 ③ — 중개보조원은 "공인중개사가 아닌 자"로서 현장안내·일반서무 등 단순 업무를 보조하는 자이다.
