제8장 지도·감독, 행정처분과 벌칙
1. 감독상 명령과 교육
감독관청: 국토교통부장관, 시·도지사, 등록관청(분사무소 소재지 시·군·구청장 포함)은 개업공인중개사·거래정보사업자에게 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료 제출 등을 명할 수 있고, 소속 공무원으로 하여금 사무소에 출입하여 조사·검사하게 할 수 있습니다. 개공이 이에 불응하면 업무정지 사유입니다.
교육 정리: 실무교육(시·도지사, 등록신청·고용신고·분사무소 책임자 — 신청일 전 1년 이내, 45시간), 직무교육(중개보조원, 시·도지사 또는 등록관청, 3
4시간), 연수교육(실무교육을 받은 개공·소공이 실무교육 후 2년마다, 1216시간, 시·도지사는 2년이 되기 2개월 전까지 통지). 연수교육 미이수 시 500만원 이하 과태료.
2. 자격취소·자격정지(시·도지사)
(1) 자격취소(절대적 — 취소하여야 한다)
| 사유 |
|---|
| ① 부정한 방법으로 자격을 취득한 경우 |
| ② 자격증을 다른 사람에게 양도·대여한 경우 |
| ③ 자격정지 기간 중에 중개업무를 하거나, 자격정지 기간 중에 다른 개공의 소공·중개보조원·법인의 사원(임원)이 된 경우 |
| ④ 이 법 또는 공인중개사의 직무와 관련하여 형법상 범죄단체조직죄, 사문서 위조·변조·행사죄, 사기죄, 횡령죄, 배임죄 등을 범하여 **금고 이상의 형(집행유예 포함)**을 선고받은 경우 |
처분권자: 자격증을 교부한 시·도지사. 사무소 소재지와 다르면 사무소 관할 시·도지사가 절차를 이행하고 교부 시·도지사에게 통보.
자격취소 시 청문 필수. 취소 후 시·도지사는 5일 이내에 국토교통부장관·다른 시·도지사에게 통보(통지).
취소된 자는 취소일부터 7일 이내에 자격증을 시·도지사에게 반납(분실 등은 사유서 제출). 미반납 시 100만원 이하 과태료. 취소 후 3년간 결격 + 시험 응시 불가.
(2) 자격정지(소속공인중개사만 대상, 6개월의 범위)
| 사유(중개업무 수행 중의 행위) | 기준(참고) |
|---|---|
| ① 둘 이상의 중개사무소에 소속(이중소속) | 6개월 |
| ② 인장등록을 하지 않거나 등록하지 않은 인장 사용 | 3개월 |
| ③ 성실·정확하게 확인·설명을 하지 않거나 근거자료를 제시하지 않은 경우 | 3개월 |
| ④ 확인·설명서에 서명 및 날인을 하지 않은 경우 | 3개월 |
| ⑤ 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 않은 경우 | 3개월 |
| ⑥ 거래계약서에 거래금액 등을 거짓 기재하거나 이중계약서 작성 | 6개월 |
| ⑦ 법 제33조 제1항의 금지행위를 한 경우 | 6개월 |
자격정지는 사무소 소재지 관할 시·도지사가 행하며(교부 시·도지사가 다르면 통보), 등록관청은 소공의 자격정지 사유를 알게 된 때 지체 없이 시·도지사에게 통보하여야 합니다. 자격정지에는 청문 규정이 없고, 자격증 반납 의무도 없습니다.
3. 등록취소(등록관청)
(1) 절대적 등록취소(취소하여야 한다) — 법 제38조 제1항
| 사유 |
|---|
| ① 개인인 개공의 사망, 법인인 개공의 해산 |
| ② 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우 |
| ③ 결격사유(법 제10조)에 해당하게 된 경우(법인 사원·임원의 결격은 2개월 이내 해소 시 제외) |
| ④ 이중등록을 한 경우 |
| ⑤ 이중소속을 한 경우(다른 개공의 고용인·사원·임원이 된 경우) |
| ⑥ 등록증을 양도·대여한 경우 |
| ⑦ 업무정지 기간 중에 중개업무를 하거나, 자격정지 중인 소공으로 하여금 자격정지 기간 중에 중개업무를 하게 한 경우 |
| ⑧ 최근 1년 이내에 2회 이상 업무정지처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우 |
| ⑨ **중개보조원 수 제한(5배)**을 초과하여 고용한 경우 |
(2) 상대적 등록취소(취소할 수 있다) — 법 제38조 제2항
| 사유 |
|---|
| ① 등록기준에 미달하게 된 경우 |
| ② 둘 이상의 중개사무소를 둔 경우(이중사무소) |
| ③ 임시 중개시설물을 설치한 경우 |
| ④ 법인이 겸업 제한(법 제14조)을 위반한 경우 |
| ⑤ 부득이한 사유 없이 계속하여 6개월을 초과하여 휴업한 경우 |
| ⑥ 전속중개계약 정보공개 의무 위반(공개 안 함, 비공개 요청 위반 공개) |
| ⑦ 거래계약서 거짓 기재·이중계약서 작성 |
| ⑧ 손해배상책임 보증 없이 업무를 개시한 경우 |
| ⑨ 법 제33조 제1항의 금지행위를 한 경우 |
| ⑩ 최근 1년 이내에 3회 이상 업무정지 또는 과태료 처분을 받고 다시 업무정지·과태료에 해당하는 행위를 한 경우(절대적 취소 ⑧에 해당하는 경우 제외) |
| ⑪ 개공이 조직한 사업자단체 또는 그 구성원인 개공이 공정거래법상 부당한 공동행위 등으로 시정조치·과징금을 최근 2년 이내 2회 이상 받은 경우 |
절대·상대 구별 암기 요령: "사·부·결·이중(등록·소속)·양도·정지 중 업무·1년 2회+정지·보조원 5배"는 무조건 취소. 나머지(기준 미달, 사무소 2개, 임시시설, 겸업, 6개월 휴업, 정보공개, 이중계약서, 무보증, 금지행위, 1년 3회+과태료)는 재량 취소.
4. 업무정지(등록관청, 6개월의 범위, 재량)
| 주요 사유 |
|---|
| ① 결격사유에 해당하는 고용인을 둔 경우(2개월 이내 해소 시 제외) |
| ② 인장등록을 하지 않거나 미등록 인장을 사용한 경우 |
| ③ 전속중개계약서를 사용하지 않거나 보존하지 않은 경우 |
| ④ 거래정보망에 정보를 거짓 공개하거나, 거래 완성 사실을 거래정보사업자에게 통보하지 않은 경우 |
| ⑤ 확인·설명서를 교부·보존하지 않거나 서명 및 날인을 하지 않은 경우 |
| ⑥ 거래계약서를 교부·보존하지 않거나 서명 및 날인을 하지 않은 경우 |
| ⑦ 감독상 명령(보고·자료제출·조사·검사)에 불응한 경우 |
| ⑧ 상대적 등록취소 사유(법 제38조 제2항)에 해당하는 경우(취소 대신 업무정지 가능) |
| ⑨ 최근 1년 이내에 2회 이상 업무정지 또는 과태료 처분을 받고 다시 과태료에 해당하는 행위를 한 경우 |
| ⑩ 개공 고용 신고·종료 신고 의무 위반 등 그 밖에 이 법 위반 |
업무정지처분은 그 사유가 발생한 날부터 3년이 지난 때에는 할 수 없습니다(제척기간).
법인의 분사무소별로 업무정지를 명할 수 있습니다.
5. 폐업 후 재등록과 행정처분의 승계(법 제40조)
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 처분 효과의 승계 | 폐업 전 개공에 대한 업무정지·과태료 처분의 효과는 처분일부터 1년간 재등록 개공에게 승계 |
| 위반행위에 대한 처분 | 폐업 전 위반행위에 대하여 재등록 후 처분 가능. 다만 등록취소 사유는 폐업기간이 3년을 초과한 경우, 업무정지 사유는 폐업기간이 1년을 초과한 경우 처분 불가 |
| 처분 시 고려 | 폐업기간과 폐업 사유 등을 고려하여야 함 |
6. 행정형벌
(1) 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금
| 사유 |
|---|
| ① 무등록 중개업을 한 자 |
| ② 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 개설등록을 한 자 |
| ③ 금지행위 중 5~9호: 금지된 증서 중개·매매업, 직접거래·쌍방대리, 투기조장, 시세 부당 영향, 단체 구성 담합 |
| ④ 제33조 제2항의 개공 등의 업무방해 행위(집값 담합 등)를 한 자 |
(2) 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금
| 사유 |
|---|
| ① 공인중개사가 아닌 자로서 유사명칭 사용, 자격증 양도·대여(양수·대여받은 자, 알선한 자 포함) |
| ② 개공이 아닌 자로서 "공인중개사사무소"·"부동산중개" 유사명칭 사용, 개공 아닌 자의 중개대상물 표시·광고 |
| ③ 이중등록·이중소속, 둘 이상의 사무소 설치, 임시 중개시설물 설치 |
| ④ 등록증 양도·대여(양수·대여받은 자, 알선한 자 포함) |
| ⑤ 중개보조원 수 제한(5배) 초과 고용 |
| ⑥ 금지행위 중 1~4호: 매매업, 무등록업자 통한 의뢰·명의이용, 보수 초과 수수, 거짓된 언행 |
| ⑦ 업무상 비밀 누설(반의사불벌) |
| ⑧ 거래정보사업자의 정보 부당 공개(의뢰받지 않은 정보 공개·차별적 공개 등) |
7. 과태료
(1) 500만원 이하 과태료
| 대상자 | 사유 |
|---|---|
| 개업공인중개사 | 중개대상물 확인·설명 의무 위반(성실·정확 설명 ×, 근거자료 미제시), 부당한 표시·광고, 표시·광고 명시사항 위반, 연수교육 미이수(개공·소공) |
| 중개보조원(+개공) | 중개보조원임을 의뢰인에게 미리 알리지 않은 경우 |
| 거래정보사업자 | 운영규정 승인 ×·위반 운영, 감독상 명령 불응 |
| 정보통신서비스 제공자 | 모니터링 관련 자료 제출 요구 불응, 필요한 조치 요구 불응 |
| 한국공인중개사협회 | 공제사업 운용실적 미공시, 임원 징계·해임 요구 불이행 등 국토부장관의 감독상 명령 위반 |
(2) 100만원 이하 과태료
| 사유 |
|---|
| ① 중개사무소 등록증 등을 게시하지 않은 경우 |
| ② 사무소 명칭에 "공인중개사사무소"·"부동산중개" 문자 미사용, 옥외광고물에 성명 표기 위반, 부칙상 개공의 "공인중개사사무소" 문자 사용 |
| ③ 중개사무소 이전신고를 하지 않은 경우 |
| ④ 휴업·폐업·재개·기간변경 신고를 하지 않은 경우 |
| ⑤ 보증 관계 설명 ×·증서 사본 미교부 |
| ⑥ 자격취소 후 자격증 미반납(7일), 등록취소 후 등록증 미반납(7일), 사유서 거짓 제출 |
과태료 부과권자: 원칙 등록관청. 다만 자격증 미반납·연수교육 위반은 시·도지사, 거래정보사업자·정보통신서비스 제공자·협회에 대한 것은 국토교통부장관이 부과합니다.
8. 포상금(법 제46조)
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 지급 사유(신고·고발 대상) | ① 무등록 중개업자 ② 부정한 방법으로 등록한 자 ③ 등록증·자격증을 양도·대여하거나 양수·대여받은 자 ④ 개공이 아닌 자로서 표시·광고를 한 자 ⑤ 금지행위 중 8호(시세 부당 영향)·9호(단체 담합) 위반자 ⑥ 제33조 제2항(업무방해) 위반자 |
| 금액 | 1건당 50만원 |
| 재원 | 국고에서 100분의 50 이내 보조 가능 |
| 지급 요건 | 행정기관에 발각되기 전에 신고·고발하고, 그 자가 검사의 공소제기 또는 기소유예 결정을 받은 경우(무죄판결이 나도 공소제기되었으면 지급) |
| 지급 절차 | 등록관청이 지급 결정일부터 1개월 이내 지급. 2인 이상 공동 신고는 균등 배분(배분 합의 시 그에 따름), 2건 중복 신고는 최초 신고자에게 지급 |
주의: 직접거래(6호)·투기조장(7호)·초과보수(3호) 등은 포상금 대상이 아닙니다.
9. 행정수수료(조례)
자격시험 응시, 자격증 재교부, 등록 신청, 등록증 재교부, 분사무소 설치신고, 신고확인서 재교부 시 지방자치단체 조례가 정하는 수수료를 납부합니다(국토부장관 시행 시험은 국토부장관이 결정·공고).
확인문제
[문제]
- (OX) 공인중개사 자격취소처분은 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도지사가 아니라 자격증을 교부한 시·도지사가 행한다.
정답 O — 취소·정지 처분권자는 자격증을 교부한 시·도지사이고, 사무소 소재지 시·도지사는 절차를 이행하여 통보한다(자격정지는 사무소 소재지 시·도지사가 행함).
[문제]
- (OX) 자격취소처분을 받은 자는 처분을 받은 날부터 7일 이내에 자격증을 반납하여야 한다.
정답 O — 시·도지사에게 반납하며 미반납 시 100만원 이하 과태료이다.
[문제]
- (OX) 자격정지처분은 개업공인중개사에게도 할 수 있다.
정답 X — 자격정지는 소속공인중개사만을 대상으로 한다. 개공에게는 업무정지·등록취소를 한다.
[문제]
- (OX) 개업공인중개사가 등록증을 다른 사람에게 대여한 경우 등록관청은 개설등록을 취소할 수 있다.
정답 X — "취소하여야 한다"(절대적 등록취소)이다.
[문제]
- (OX) 부득이한 사유 없이 계속하여 6개월을 초과하여 휴업한 경우는 절대적 등록취소 사유이다.
정답 X — 상대적 등록취소(취소할 수 있다) 사유이다.
[문제]
- (OX) 업무정지처분은 그 사유가 발생한 날부터 3년이 지나면 할 수 없다.
정답 O — 업무정지의 제척기간은 3년이다.
[문제]
- (OX) 폐업신고 후 2년 만에 재등록한 개업공인중개사에게 폐업 전의 업무정지 사유에 해당하는 위반행위를 이유로 업무정지처분을 할 수 있다.
정답 X — 업무정지 사유는 폐업기간이 1년을 초과하면 처분할 수 없다(등록취소 사유는 3년).
[문제]
- (OX) 중개의뢰인과 직접거래를 한 개업공인중개사를 신고한 자는 포상금 지급 대상이 된다.
정답 X — 직접거래(6호)는 포상금 대상이 아니다. 금지행위 중에는 8호·9호(시세교란·담합)만 대상이다.
[문제]
- (OX) 포상금은 신고된 자가 무죄판결을 받은 경우에도 검사가 공소제기를 하였다면 지급된다.
정답 O — 지급 요건은 공소제기 또는 기소유예 결정이며, 유죄 확정까지 요구하지 않는다.
[문제]
- (OX) 개업공인중개사가 연수교육을 받지 않은 경우 100만원 이하의 과태료 대상이다.
정답 X — 연수교육 미이수는 500만원 이하 과태료이며 시·도지사가 부과한다.
[문제]
- (객관식) 절대적 등록취소 사유가 아닌 것은? ① 개업공인중개사가 사망한 경우 ② 이중으로 중개사무소 개설등록을 한 경우 ③ 임시 중개시설물을 설치한 경우 ④ 업무정지 기간 중에 중개업무를 한 경우
정답 ③ — 임시 중개시설물 설치는 상대적 등록취소 사유이다. ①②④는 절대적 취소.
[문제]
- (객관식) 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 대상이 아닌 것은? ① 등록을 하지 않고 중개업을 한 자 ② 거래당사자 쌍방을 대리한 개업공인중개사 ③ 법정 중개보수를 초과하여 받은 개업공인중개사 ④ 단체를 구성하여 특정 중개대상물의 중개를 제한한 개업공인중개사
정답 ③ — 초과보수는 금지행위 3호로서 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금이다.
[문제]
- (객관식) 100만원 이하의 과태료 사유에 해당하는 것은? ① 중개사무소등록증을 게시하지 않은 경우 ② 부당한 표시·광고를 한 경우 ③ 중개보조원이 신분 고지 의무를 위반한 경우 ④ 성실·정확하게 확인·설명을 하지 않은 경우
정답 ① — 게시의무 위반은 100만원 이하. ②③④는 500만원 이하 과태료 사유이다.
