제3장 중개업무
1. 개업공인중개사의 겸업(법 제14조)
법인인 개업공인중개사는 중개업 외에 다음 업무만 겸업할 수 있습니다(위반 시 상대적 등록취소).
상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 관리대행
부동산의 이용·개발 및 거래에 관한 상담(컨설팅)
개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공(프랜차이즈)
상업용 건축물 및 주택의 분양대행
중개의뢰인의 의뢰에 따른 도배·이사업체의 소개 등 용역의 알선
「민사집행법」에 의한 경매 및 「국세징수법」 그 밖의 법령에 의한 공매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리(경매 대리는 법원에 매수신청대리인 등록을 하여야 함)
공인중개사인 개업공인중개사는 겸업 제한이 없으며(다른 법률 제한이 없는 한 자유), 부칙상 개업공인중개사는 경매·공매 관련 업무를 할 수 없습니다.
2. 고용인(소속공인중개사·중개보조원)
(1) 고용·종료 신고
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 고용 신고 | 업무개시 전까지 등록관청에 신고(전자문서 포함). 소공은 실무교육, 중개보조원은 직무교육(3~4시간) 수료 후 신고 |
| 고용관계 종료 신고 | 종료된 날부터 10일 이내 신고 |
| 확인 절차 | 등록관청은 소공의 자격 확인을 시·도지사에게 요청, 결격사유 해당 여부와 교육 수료 여부를 확인 |
| 제재 | 고용·종료 신고 위반: 업무정지 사유 |
(2) 중개보조원 수 제한과 고지의무
개업공인중개사가 고용할 수 있는 중개보조원의 수는 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배를 초과할 수 없습니다. 위반 시 절대적 등록취소 + 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금.
중개보조원은 현장안내 등 중개업무를 보조할 때 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 합니다. 위반 시 중개보조원과 개업공인중개사에게 각각 500만원 이하 과태료(개공이 상당한 주의·감독을 게을리하지 않은 경우 개공은 면제).
(3) 고용인의 행위에 대한 책임(법 제15조 제2항)
고용인의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다(간주규정).
민사책임: 개공은 고용인의 업무상 불법행위로 의뢰인에게 손해를 입힌 경우 무과실책임에 가까운 책임을 지며(면책규정 없음), 고용인과 부진정연대책임. 개공은 배상 후 고용인에게 구상할 수 있습니다.
행정책임: 고용인의 위반행위로 개공이 등록취소·업무정지 처분을 받을 수 있습니다.
형사책임(양벌규정): 고용인이 업무상 행위로 징역·벌금형에 해당하는 위반을 하면 개공에게도 해당 조의 벌금형을 과합니다. 다만 개공이 위반행위 방지를 위해 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않은 경우에는 면책됩니다. 개공이 받은 이 양벌규정 벌금형은 결격사유(300만원 이상 벌금)에 해당하지 않는다는 것이 판례입니다.
3. 인장등록(법 제16조)
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 등록의무자 | 개업공인중개사 및 소속공인중개사(중개보조원은 의무 없음) |
| 등록 시기 | 업무 개시 전(개설등록 신청·고용 신고와 같이할 수 있음) |
| 등록할 인장 | 개인: 성명이 나타난 인장으로 크기 가로·세로 각각 7mm 이상 30mm 이하. 법인: 상업등기규칙에 따라 신고한 법인의 인장(분사무소는 법인 대표자가 보증하는 인장 가능) |
| 변경 등록 | 변경일부터 7일 이내 등록관청에 등록 |
| 제재 | 인장 미등록·미사용: 개공은 업무정지, 소공은 자격정지 |
4. 휴업·폐업(법 제21조)
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 휴업 신고 | 3개월을 초과하여 휴업하려는 경우 등록증을 첨부하여 미리 등록관청에 신고(방문 또는 전자신고). 등록 후 3개월 초과 업무 미개시도 휴업으로 봄 |
| 휴업 기간 | 6개월을 초과할 수 없음. 다만 질병으로 인한 요양, 징집, 취학, 임신·출산 그 밖에 이에 준하는 부득이한 사유가 있으면 초과 가능 |
| 폐업·재개·기간변경 신고 | 폐업하려면 미리 신고. 휴업한 중개업을 재개하거나 휴업기간을 변경하려면 미리 신고(재개·변경 신고는 전자문서 가능). 재개 신고를 받은 등록관청은 등록증을 즉시 반환 |
| 제재 | 휴업·폐업·재개·기간변경 신고 위반: 100만원 이하 과태료. 부득이한 사유 없이 6개월 초과 휴업: 상대적 등록취소 |
5. 중개대상물의 표시·광고 규제(법 제18조의2)
| 규제 내용 | 제재 |
|---|---|
| 표시·광고 시 중개사무소 명칭·소재지·연락처·등록번호, 개업공인중개사의 성명(법인은 대표자 성명)을 명시하여야 하며, 중개보조원에 관한 사항은 명시해서는 안 됨 | 500만원 이하 과태료 |
| 인터넷 표시·광고: 위 사항 + 중개대상물의 소재지, 면적, 가격, 종류, 거래 형태, 총 층수, 사용승인일, 방·욕실 개수, 방향, 주차대수, 관리비 등 명시 | 500만원 이하 과태료 |
| 개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시·광고를 할 수 없음 | 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 |
| 부당한 표시·광고 금지: 존재하지 않는 물건(허위매물), 존재하지만 중개대상이 될 수 없는 물건, 중개할 의사가 없는 물건, 거짓·과장 광고, 기만적 광고 | 500만원 이하 과태료 |
모니터링: 국토교통부장관은 인터넷 표시·광고 모니터링을 할 수 있고, 정보통신서비스 제공자에게 관련 자료 제출을 요구할 수 있습니다(불응 시 500만원 이하 과태료). 모니터링은 **기본 모니터링(분기별)**과 수시 모니터링으로 구분하며, 기관은 결과보고서를 기본은 매 분기 마지막 날부터 30일 이내, 수시는 완료일부터 15일 이내 제출합니다.
6. 금지행위(법 제33조) — 최빈출
(1) 제33조 제1항 — 개업공인중개사 등(개공·소공·중개보조원·법인의 사원·임원)의 금지행위
| 호 | 금지행위 | 벌칙 |
|---|---|---|
| 1호 | 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위 | 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 |
| 2호 | 무등록 중개업자인 사실을 알면서 그를 통해 중개를 의뢰받거나 그에게 자기 명의를 이용하게 하는 행위 | 1년/1천만 |
| 3호 | 법정 중개보수·실비를 초과하여 금품을 받는 행위 | 1년/1천만 |
| 4호 | 거래상 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위 | 1년/1천만 |
| 5호 | 양도·알선 등이 금지된 부동산의 분양·임대 등과 관련 있는 증서(입주권 딱지 등)의 매매·교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위 | 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 |
| 6호 | 중개의뢰인과 직접거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위 | 3년/3천만 |
| 7호 | 탈세 등을 목적으로 소유권보존등기·이전등기를 하지 아니한 부동산(미등기 전매)의 매매를 중개하는 등 투기를 조장하는 행위 | 3년/3천만 |
| 8호 | 부당한 이익을 얻거나 제3자에게 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위 | 3년/3천만 |
| 9호 | 단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대한 중개를 제한하거나 단체 구성원 이외의 자와 공동중개를 제한하는 행위(담합) | 3년/3천만 |
암기법: 14호(매·무·초·거)는 1년/1천만, 59호(증·직·투·시·단)는 3년/3천만. 개공이 금지행위를 하면 상대적 등록취소, 소공이 하면 자격정지 사유입니다.
판례 논점(6호 직접거래): 직접거래 금지는 중개의뢰인을 보호하기 위한 것이지만, 위반한 거래계약 자체가 무효인 것은 아닙니다(단속규정, 판례). 직접거래가 성립하려면 "중개의뢰"를 받은 것이 전제되어야 하며, 의뢰인의 대리인·수임인과 거래한 경우도 직접거래에 해당합니다.
(2) 제33조 제2항 — 누구든지 금지(개공 등의 업무 방해 행위)
누구든지 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 다음 행위를 해서는 안 됩니다(위반 시 3년/3천만, 포상금 지급 대상).
안내문·온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 개공에 대한 중개의뢰를 제한하거나 제한을 유도하는 행위
안내문·온라인 커뮤니티 등을 이용하여 시세보다 현저하게 높게 표시·광고 또는 중개하는 특정 개공에게만 의뢰하도록 유도하는 행위
특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 아니하도록 유도하는 행위(집값 담합)
정당한 사유 없이 개공 등의 정당한 표시·광고를 방해하는 행위
개공 등에게 시세보다 현저하게 높게 표시·광고하도록 강요하거나 대가를 약속하고 유도하는 행위
확인문제
[문제]
- (OX) 법인인 개업공인중개사는 주택의 분양대행을 겸업할 수 있다.
정답 O — 상업용 건축물 및 주택의 분양대행은 법 제14조의 겸업 가능 업무이다.
[문제]
- (OX) 중개보조원의 고용 신고는 고용한 날부터 10일 이내에 하면 된다.
정답 X — 고용 신고는 업무개시 전까지 하여야 한다. 10일 이내는 고용관계 "종료" 신고이다.
[문제]
- (OX) 개업공인중개사는 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배를 초과하여 중개보조원을 고용할 수 없다.
정답 O — 위반 시 절대적 등록취소 사유이자 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 대상이다.
[문제]
- (OX) 소속공인중개사의 업무상 불법행위로 의뢰인이 손해를 입은 경우, 개업공인중개사가 고용에 상당한 주의를 다하였음을 증명하면 민사상 배상책임을 면한다.
정답 X — 법 제15조 제2항은 고용인의 업무상 행위를 개공의 행위로 간주하며 민사책임에는 면책규정이 없다. 면책은 형사 양벌규정에서만 인정된다.
[문제]
- (OX) 중개보조원도 업무 개시 전에 인장을 등록하여야 한다.
정답 X — 인장등록 의무자는 개업공인중개사와 소속공인중개사이다.
[문제]
- (OX) 개업공인중개사가 3개월을 초과하여 휴업하려면 미리 등록관청에 신고하여야 한다.
정답 O — 3개월 초과 휴업은 등록증을 첨부하여 미리 신고한다. 3개월 이하 휴업은 신고 의무가 없다.
[문제]
- (OX) 취학을 이유로 하는 경우에도 휴업기간은 6개월을 초과할 수 없다.
정답 X — 질병 요양·징집·취학·임신·출산 등 부득이한 사유가 있으면 6개월을 초과할 수 있다.
[문제]
- (OX) 개업공인중개사는 중개대상물 표시·광고에 중개보조원의 성명을 명시할 수 있다.
정답 X — 중개보조원에 관한 사항은 명시하여서는 아니 된다. 위반 시 500만원 이하 과태료.
[문제]
- (OX) 중개의뢰인과 직접거래를 한 개업공인중개사의 거래계약은 무효이다.
정답 X — 판례는 직접거래 금지를 단속규정으로 보아 계약의 사법상 효력은 유효하다고 한다. 다만 형사처벌(3년/3천만)과 행정처분 대상이다.
[문제]
- (OX) 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 않도록 유도하는 행위는 개업공인중개사가 아닌 일반인이 한 경우에도 처벌된다.
정답 O — 제33조 제2항은 "누구든지"를 수범자로 하며 위반 시 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금이다.
[문제]
- (객관식) 법 제33조 제1항의 금지행위 중 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하는 것이 아닌 것은? ① 중개의뢰인과 직접거래를 하는 행위 ② 법정 중개보수를 초과하여 금품을 받는 행위 ③ 탈세 목적의 미등기 전매를 중개하여 투기를 조장하는 행위 ④ 단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대한 중개를 제한하는 행위
정답 ② — 보수 초과 수수는 14호에 속하여 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금이다. ①③④는 59호로 3년/3천만.
[문제]
- (객관식) 고용인에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 소속공인중개사에 대한 고용 신고를 받은 등록관청은 공인중개사협회에 자격 확인을 요청하여야 한다. ② 중개보조원은 고용 신고 전에 실무교육을 받아야 한다. ③ 고용인의 업무상 위반행위로 개업공인중개사가 양벌규정에 따라 300만원 이상의 벌금형을 받으면 결격사유에 해당한다. ④ 중개보조원은 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 한다.
정답 ④ — ① 자격 확인은 시·도지사에게 요청, ② 중개보조원은 직무교육(3~4시간), ③ 판례는 양벌규정에 의한 벌금형은 결격사유에 해당하지 않는다고 본다.
[문제]
- (객관식) 휴업·폐업에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 등록 후 3개월을 초과하여 업무를 개시하지 않는 경우도 휴업 신고 대상이다. ② 휴업기간 변경 신고는 전자문서로 할 수 있다. ③ 휴업 신고를 하지 않고 4개월간 휴업한 경우 100만원 이하의 과태료 대상이다. ④ 폐업 신고는 폐업한 날부터 10일 이내에 하면 된다.
정답 ④ — 폐업 신고는 "미리" 하여야 한다. 휴업(3개월 초과)·폐업은 사전 신고, 고용관계 종료 신고 등이 사후 10일이다.
