제2장 중개사무소 개설등록
1. 개설등록의 의의와 등록관청
중개업을 영위하려는 자는 중개사무소(법인은 주된 사무소)를 두려는 지역을 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시와 특별자치도 행정시의 시장)·군수 또는 구청장에게 개설등록을 하여야 합니다. 이를 "등록관청"이라 합니다. 등록은 공인중개사(소속공인중개사 제외) 또는 법인만 신청할 수 있습니다. 무등록으로 중개업을 하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다.
2. 등록 기준(시행령 제13조)
(1) 공인중개사인 개업공인중개사
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 자격 | 공인중개사일 것(결격사유 없을 것) |
| 실무교육 | 등록신청일 전 1년 이내에 시·도지사가 실시하는 실무교육(45시간)을 받았을 것 |
| 사무소 | 건축물대장에 기재된 건물(준공검사·사용승인 등을 받은 건물 포함)에 사무소를 확보할 것(소유·전세·임대차·사용대차 등 사용권 확보). 가설건축물대장에 기재된 가설건축물은 제외 |
(2) 법인인 개업공인중개사
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 법인 형태 | 상법상 회사 또는 협동조합기본법에 따른 협동조합(사회적 협동조합 제외)으로서 자본금 5천만원 이상 |
| 목적 | 법 제14조에 규정된 업무(중개업 및 겸업 가능 업무)만을 영위할 목적으로 설립 |
| 인적 요건 | 대표자는 공인중개사일 것. 대표자를 제외한 임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 공인중개사일 것 |
| 실무교육 | 대표자·임원·사원 전원이 실무교육을 받았을 것(분사무소는 책임자가 받을 것) |
| 사무소 | 건축물대장 기재 건물에 확보 |
다른 법률의 규정에 따라 중개업을 할 수 있는 법인(지역농업협동조합 등)은 위 등록기준을 적용받지 않습니다.
3. 등록 절차
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| ① 실무교육 수료 | 등록신청일 전 1년 이내 |
| ② 등록신청 | 등록관청에 신청(수수료: 지방자치단체 조례로 정함) |
| ③ 등록처분·통지 | 등록관청은 7일 이내에 개업공인중개사의 종별(공인중개사/법인)에 따라 구분하여 등록하고 신청인에게 서면으로 통지 |
| ④ 보증 설정 신고 | 등록 통지를 받은 후 업무 개시 전까지 손해배상책임 보증을 설정하여 신고 |
| ⑤ 등록증 교부 | 등록관청은 보증 설정 여부를 확인한 후 등록증을 지체 없이 교부. 등록증 교부·재교부 사실 등은 다음 달 10일까지 한국공인중개사협회에 통보 |
등록의 성질: 등록은 등록신청에 대한 등록처분(수리)으로 효력이 생기며, 등록증 교부는 등록 사실의 증명에 불과합니다. 등록의 효력은 일신전속적이어서 양도·상속의 대상이 되지 않습니다.
4. 이중등록·이중소속 등의 금지(법 제12조)
| 금지 내용 | 제재 |
|---|---|
| 이중등록: 개업공인중개사는 이중으로 개설등록하여 중개업을 할 수 없음 | 절대적 등록취소 + 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 |
| 이중소속: 개공·소공·중개보조원·법인의 사원(임원)은 다른 개업공인중개사의 고용인 또는 법인의 사원·임원이 될 수 없음 | 개공: 절대적 등록취소, 소공: 자격정지 / 형벌: 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 |
| 등록증 양도·대여: 다른 사람에게 자기의 성명·상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 등록증을 양도·대여하는 행위(양수·대여받는 행위, 알선 포함) | 절대적 등록취소 + 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 |
5. 중개사무소의 설치와 게시의무
(1) 사무소 설치 원칙
1등록 1사무소 원칙: 개업공인중개사는 등록관청 관할구역 안에 중개사무소를 두되, 1개의 중개사무소만 둘 수 있습니다(둘 이상 설치 시 상대적 등록취소, 1년/1천만 벌칙).
임시 중개시설물(천막 등) 설치 금지(위반 시 상대적 등록취소, 1년/1천만 벌칙).
다른 개업공인중개사와 사무소를 공동으로 사용할 수 있습니다. 다만 업무정지 기간 중인 개공의 사무소를 공동사용하기 위해 그 사무소를 이전하거나, 업무정지 중인 개공이 다른 개공에게 승낙서를 주는 방법의 공동사용은 금지됩니다.
(2) 게시의무(위반 시 100만원 이하 과태료)
중개사무소등록증 원본(분사무소는 신고확인서 원본)
중개보수·실비의 요율 및 한도액표
개업공인중개사 및 소속공인중개사의 공인중개사자격증 원본
보증의 설정을 증명할 수 있는 서류
사업자등록증
(3) 명칭 사용 의무
개업공인중개사는 사무소 명칭에 **"공인중개사사무소" 또는 "부동산중개"**라는 문자를 사용해야 합니다(부칙상 개업공인중개사는 "공인중개사사무소" 문자 사용 금지). 위반 시 100만원 이하 과태료.
개업공인중개사가 아닌 자는 "공인중개사사무소"·"부동산중개" 또는 이와 유사한 명칭을 사용할 수 없습니다(위반 시 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금).
옥외광고물(간판 등)에는 등록증에 표기된 개업공인중개사(법인은 대표자, 분사무소는 책임자)의 성명을 인식할 수 있는 크기로 표기해야 합니다(위반 시 100만원 이하 과태료). 등록관청은 위반 간판의 철거를 명할 수 있고, 불이행 시 행정대집행법에 따라 대집행할 수 있습니다.
6. 중개사무소의 이전
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 이전신고 | 이전한 날부터 10일 이내에 신고. 관할구역 안 이전 → 등록관청에 신고, 관할구역 밖 이전 → 이전 후의 등록관청에 신고 |
| 관할 외 이전 시 처리 | 이전 후 등록관청은 종전 등록관청에 관련 서류의 송부를 요청, 종전 등록관청은 지체 없이 송부(등록대장, 등록신청 서류, 최근 1년간 행정처분·절차 진행 서류) |
| 등록증 | 이전신고 시 등록증을 첨부, 등록관청은 등록증을 재교부(관할 안 이전은 기존 등록증에 변경사항을 적어 교부 가능) |
| 행정처분 관할 | 이전신고 전에 발생한 사유로 인한 행정처분은 이전 후 등록관청이 행함 |
| 제재 | 이전신고 위반 시 100만원 이하 과태료 |
7. 분사무소(법인만 가능)
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 설치 주체 | 법인인 개업공인중개사만 설치 가능(공인중개사인 개공은 불가) |
| 설치 지역·수 | 주된 사무소 소재지가 속한 시·군·구를 제외한 시·군·구별로 1개소를 초과할 수 없음 |
| 책임자 | 분사무소마다 공인중개사를 책임자로 두어야 함(다른 법률에 따라 중개업을 하는 법인의 분사무소는 예외). 책임자는 실무교육 수료 |
| 설치신고 | 주된 사무소 소재지 등록관청에 신고(등록이 아니라 신고). 등록관청은 7일 이내 신고확인서 교부, 분사무소 소재지 시·군·구청장에게 지체 없이 통보 |
| 보증 | 분사무소 1개소당 2억원 이상 추가 설정 |
| 이전신고 | 이전한 날부터 10일 이내에 주된 사무소 소재지 등록관청에 신고. 등록관청은 이전 전·후 소재지 시·군·구청장에게 지체 없이 통보 |
확인문제
[문제]
- (OX) 소속공인중개사도 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 있다.
정답 X — 소속공인중개사는 이중소속 금지 때문에 등록을 신청할 수 없다. 등록 신청은 공인중개사(소공 제외) 또는 법인만 가능하다.
[문제]
- (OX) 법인이 개설등록을 하려면 대표자를 포함한 임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 공인중개사이어야 한다.
정답 X — 대표자는 공인중개사여야 하고, "대표자를 제외한" 임원·사원의 3분의 1 이상이 공인중개사여야 한다.
[문제]
- (OX) 등록관청은 개설등록 신청을 받은 날부터 7일 이내에 등록 여부를 서면으로 통지하여야 한다.
정답 O — 7일 이내에 종별에 따라 구분하여 등록하고 서면 통지한다.
[문제]
- (OX) 개설등록의 효력은 상속인에게 승계된다.
정답 X — 등록은 일신전속적이므로 양도·상속되지 않는다. 개공이 사망하면 등록은 절대적 취소 사유이다.
[문제]
- (OX) 가설건축물대장에 기재된 가설건축물에 중개사무소를 확보하면 등록기준을 충족한다.
정답 X — 건축물대장에 기재된 건물이어야 하며 가설건축물은 제외된다.
[문제]
- (OX) 공인중개사인 개업공인중개사도 분사무소를 설치할 수 있다.
정답 X — 분사무소는 법인인 개업공인중개사만 설치할 수 있다.
[문제]
- (OX) 분사무소 설치신고는 분사무소 소재지를 관할하는 등록관청에 하여야 한다.
정답 X — 주된 사무소 소재지를 관할하는 등록관청에 신고한다.
[문제]
- (OX) 중개사무소를 등록관청 관할구역 밖으로 이전한 경우 이전한 날부터 10일 이내에 이전 후의 등록관청에 신고하여야 한다.
정답 O — 관할 밖 이전은 이전 후 등록관청에 10일 이내 신고한다.
[문제]
- (OX) 중개사무소 이전신고 전에 발생한 위반행위에 대한 행정처분은 종전의 등록관청이 행한다.
정답 X — 이전 후의 등록관청이 행한다. 종전 등록관청은 관련 서류를 송부할 뿐이다.
[문제]
- (OX) 개업공인중개사는 다른 개업공인중개사와 중개사무소를 공동으로 사용할 수 없다.
정답 X — 공동사용은 원칙적으로 허용된다. 다만 업무정지 기간 중인 개공과 관련된 공동사용은 제한된다.
[문제]
- (객관식) 법인의 개설등록 기준으로 틀린 것은? ① 상법상 회사 또는 협동조합기본법상 협동조합(사회적 협동조합 제외)으로서 자본금 5천만원 이상일 것 ② 대표자는 공인중개사일 것 ③ 대표자·임원·사원 전원이 등록신청일 전 1년 이내에 실무교육을 받았을 것 ④ 임원 또는 사원 전원이 공인중개사일 것
정답 ④ — 대표자를 제외한 임원·사원의 3분의 1 이상이 공인중개사이면 된다.
[문제]
- (객관식) 중개사무소에 게시하여야 할 사항이 아닌 것은? ① 중개사무소등록증 원본 ② 중개보수·실비의 요율 및 한도액표 ③ 개업공인중개사의 실무교육 수료확인증 원본 ④ 보증의 설정을 증명할 수 있는 서류
정답 ③ — 실무교육 수료확인증은 게시의무 대상이 아니다. 게시 대상은 등록증 원본, 보수·실비 요율표, 자격증 원본, 보증증명서류, 사업자등록증이다.
[문제]
- (객관식) 분사무소에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 분사무소는 시·도별로 1개소씩 둘 수 있다. ② 분사무소의 책임자는 반드시 공인중개사이어야 하며 예외가 없다. ③ 분사무소 설치신고를 받은 등록관청은 7일 이내에 신고확인서를 교부하여야 한다. ④ 분사무소 1개소당 1억원 이상의 보증을 추가로 설정하여야 한다.
정답 ③ — ① 주된 사무소 소재 시·군·구를 제외한 "시·군·구별" 1개소, ② 다른 법률에 따라 중개업을 하는 법인의 분사무소는 책임자 요건 적용 제외, ④ 분사무소당 2억원 이상 추가 설정이다.
