제9장 부동산 거래신고 등에 관한 법률
1. 부동산거래신고
(1) 신고 대상
| 대상 계약 | 비고 |
|---|---|
| 부동산(토지·건축물)의 매매계약 | 교환·증여·임대차는 신고 대상 아님 |
| 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 공급계약(택지개발촉진법, 주택법, 건축물 분양법 등 법정 법률에 따른 공급계약) | 최초 분양계약 |
| 분양권·입주권의 매매계약(위 공급계약을 통해 취득한 지위, 도시정비법상 관리처분계획 인가로 취득한 입주자 지위) | 전매 계약 |
(2) 신고 의무자·기한·방법
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 기한 | 계약 체결일부터 30일 이내 |
| 신고관청 | 부동산(권리 대상 부동산) 소재지 관할 시장·군수·구청장(전자문서 신고 가능) |
| 당사자 직접거래 | 거래당사자가 공동 신고. 일방이 거부하면 단독 신고 가능(부동산 거래계약서 사본·계약금 지급을 확인할 수 있는 영수증 또는 통장 사본 등·단독신고사유서 첨부). 국가·지자체 등이 당사자이면 국가등이 신고 |
| 개업공인중개사가 중개한 경우 | 개업공인중개사가 신고(공동중개 시 공동 신고)하며, 부동산 거래계약서 사본과 계약금 지급을 확인할 수 있는 영수증 또는 통장 사본 등을 첨부. 거래당사자는 신고 의무 없음. 개공에게 신고를 하지 않게 하거나 거짓신고를 요구해서는 안 됨 |
| 신고필증 | 신고관청은 신고 내용 확인 후 지체 없이 신고필증 교부. 신고필증을 받으면 검인을 받은 것으로 봄(부동산등기특별조치법) |
(3) 신고사항(주요)
거래당사자 인적사항, 계약 체결일·중도금 지급일·잔금 지급일, 부동산의 소재지·지번·지목·면적, 부동산의 종류, 실제 거래가격, 계약의 조건·기한, 개공의 인적사항·사무소 상호·소재지(중개 거래 시)
주택 취득자금 조달 및 입주계획: 다음 중 하나에 해당하는 자가 주택을 매수하는 경우 신고합니다. ① 법인 ② 투기과열지구 또는 조정대상지역 소재 주택의 매수인(거래금액 불문) ③ 실제 거래가격 6억원 이상 주택의 매수인 ④ 토지거래허가구역 소재 주택의 매수인. 투기과열지구 및 토지거래허가구역 소재 주택은 자금조달 입증서류도 제출합니다. 토지는 이 신고사항의 대상이 아닙니다.
외국인 주택 매수의 추가 신고사항: 외국인이 주택을 매수하는 경우에는 체류자격 등 대통령령상 추가 사항도 신고합니다.
법인이 주택 거래를 하는 경우 법인 등기현황·거래 상대방과의 관계 등(법인 주택거래계약 신고서)
(4) 정정신청·변경신고·해제등신고
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 정정신청 | 신고 내용 중 잘못 기재된 사항(당사자 주소·전화번호, 지목·면적, 개공 정보 등)이 있으면 신고필증을 첨부하여 정정 신청 가능 |
| 변경신고 | 계약 내용이 변경된 경우(거래가격, 면적, 조건·기한, 중도금·잔금 지급일, 공동매수인 일부 변경 등) 등기신청 전에 변경 신고 가능 |
| 해제등신고 | 거래계약이 해제·무효·취소된 경우 확정된 날부터 30일 이내 공동(또는 단독) 신고. 개공이 신고한 계약이면 개공이 해제등신고를 할 수 있음(의무는 거래당사자) |
(5) 위반 시 제재(과태료)
| 위반행위 | 과태료 |
|---|---|
| 거래신고·해제등신고를 하지 않은 경우(지연 포함), 공동신고 거부 | 500만원 이하 |
| 개공에게 신고를 하지 않게 하거나 거짓신고를 요구한 자, 거짓신고를 조장·방조한 자 | 500만원 이하 |
| 실제 거래가격을 거짓으로 신고한 자(당사자·개공) | 취득가액의 100분의 10 이하 |
| 계약을 체결하지 않았음에도 거짓으로 거래신고(자전거래), 해제되지 않았음에도 거짓으로 해제등신고 | 3천만원 이하 |
| 거래대금지급증명자료를 제출하지 않거나 거짓 제출(조사 관련) | 3천만원 이하(그 외 자료 미제출은 500만원 이하) |
신고관청에 자진 신고한 자에 대하여는 과태료를 감경·면제할 수 있습니다(조사 전 자진신고 면제 등. 다만 자전거래 3천만원 이하 유형과 증명자료 관련 위반은 감면 대상에서 제외).
2. 주택임대차계약 신고
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 신고 대상 | 보증금 6천만원 초과 또는 월차임 30만원 초과인 주택(주택임대차보호법상 주택) 임대차계약. 대상 지역: 수도권 전역, 광역시, 세종시, 제주시 및 도의 시 지역(군 지역 제외) |
| 신고 기한·방법 | 계약 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지 신고관청에 공동 신고(일방이 신고서에 공동 날인하여 제출 가능, 일방 거부 시 단독 신고). 변경·해제 시에도 30일 이내 신고 |
| 확정일자 의제 | 신고 시 계약서를 제출하면 임대차 신고필증 교부 시 확정일자를 부여한 것으로 봄 |
| 다른 신고와의 관계 | 전입신고 시 임대차계약서를 제출하면 임대차 신고를 한 것으로 봄. 주민등록 전입신고 등과 연계 |
| 제재 | 2025. 6. 1. 이후 체결 계약부터 미신고·지연신고·공동신고 거부는 계약금액과 미신고기간에 따라 2만~30만원, 거짓 신고는 100만원 과태료 |
3. 외국인 등의 부동산 취득 특례
"외국인등"에는 외국 국적 개인, 외국 법령에 따라 설립된 법인, 임원·구성원의 2분의 1 이상이 외국인인 법인, 외국 정부, 국제기구 등이 포함됩니다.
| 구분 | 기한 | 위반 시 |
|---|---|---|
| 계약(교환·증여 등)에 의한 취득 신고 — 매매는 부동산거래신고로 갈음 | 계약 체결일부터 60일 이내 | 300만원 이하 과태료 |
| 계약 외의 원인(상속·경매·환매권 행사·법원 확정판결·합병 등)에 의한 취득 신고 | 취득한 날부터 6개월 이내 | 100만원 이하 과태료 |
| 계속보유 신고(대한민국 국민·법인이 외국인등으로 변경된 후 계속 보유하려는 경우) | 변경된 날부터 6개월 이내 | 100만원 이하 과태료 |
| 토지취득 허가: 군사기지·군사시설 보호구역, 대통령령상 군부대 주둔지·국가중요시설과 그 인근 및 국방 목적상 필요한 섬 지역, 문화유산·자연유산 보호구역, 생태·경관보전지역, 야생생물 특별보호구역 등의 토지 | 방위 관련 허가대상은 30일 이내 처분하고 불가피하면 30일 범위에서 연장 가능. 그 밖의 허가대상은 15일 이내 처분 | 허가 없이 체결한 계약은 무효, 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 |
토지거래허가구역에서 토지거래허가를 받은 경우에는 외국인 토지취득허가를 받은 것으로 봅니다(중복 불요).
4. 토지거래허가구역
(1) 허가구역의 지정
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 지정권자 | 둘 이상의 시·도에 걸치면 국토교통부장관, 동일 시·도 안이면 시·도지사(국가 시행 개발사업 등은 국토부장관 가능) |
| 지정 기간 | 5년 이내의 기간을 정하여 지정(투기적 거래가 성행하거나 지가가 급등하는 지역 등) |
| 절차 | 도시계획위원회 심의를 거쳐 지정 → 지체 없이 공고 → 공고일부터 5일 후 효력 발생. 재지정 시에는 심의 전 의견 청취 |
(2) 허가 대상 — 기준면적 초과 토지의 소유권·지상권 유상 이전·설정 계약
허가구역 내에서 아래 기준면적을 초과하는 토지에 관한 소유권·지상권을 유상으로 이전·설정하는 계약(예약 포함)을 체결하려면 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. 대가가 없는 증여·상속, 경매 등은 허가 대상이 아닙니다.
| 구분 | 용도지역 | 기준면적(초과 시 허가) |
|---|---|---|
| 도시지역 | 주거지역 | 60㎡ |
| 상업지역 | 150㎡ | |
| 공업지역 | 150㎡ | |
| 녹지지역 | 200㎡ | |
| 용도지역 미지정 | 60㎡ | |
| 도시지역 외 | 일반 | 250㎡ |
| 농지 | 500㎡ | |
| 임야 | 1,000㎡ |
지정권자는 해당 기준면적의 10% 이상 300% 이하 범위에서 따로 정하여 공고할 수 있습니다.
(3) 허가 절차와 효력
허가신청을 받은 시장·군수·구청장은 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 하여야 합니다(기간 내 미처분 시 처분한 것으로 보는 규정은 없고, 선매협의 시 지연 가능).
허가를 받지 않고 체결한 계약은 효력이 발생하지 않습니다(유동적 무효). 판례: 허가받기 전에는 무효이지만 허가를 받으면 소급하여 유효로 되며, 처음부터 허가를 배제·잠탈할 목적의 계약은 확정적 무효입니다.
무허가 계약 체결·부정한 방법 허가: 2년 이하 징역 또는 계약 체결 당시 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30 이하 벌금.
불허가 처분에 이의가 있는 자는 1개월 이내에 이의신청 가능(도시계획위원회 심의). 불허가 처분을 받은 자는 1개월 이내에 시장·군수·구청장에게 매수청구를 할 수 있습니다(공시지가 기준 매수).
(4) 토지이용의무와 이행강제금
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 이용의무기간 | 허가받은 목적대로 이용하여야 하는 기간: 자기 거주 주택용지·복지시설·편익시설, 농업·축산업·임업·어업용, 협의양도·수용 대체토지 등 2년, 사업용(현상보존 외) 4년, 현상보존 목적 5년 |
| 이행명령 | 목적대로 이용하지 않으면 3개월 이내의 기간을 정하여 이행명령 |
| 이행강제금 | 이행하지 않으면 토지 취득가액(실제 거래가격)의 100분의 10의 범위에서 부과: 방치 10%, 임대 7%, 무단 용도변경 5%, 그 밖의 위반 7%. 이행할 때까지 매년 1회 반복 부과 가능. 이행명령 이행 시 새로운 부과는 중지(이미 부과된 것은 징수) |
(5) 선매(先買)
대상: ① 공익사업용 토지 ② 허가받아 취득한 토지를 허가 목적대로 이용하지 않는 토지.
절차: 허가신청이 있는 경우 시장·군수·구청장은 1개월 이내에 선매자(국가·지자체·공공기관 등)를 지정하여 토지소유자에게 통지 → 선매자는 지정 통지를 받은 날부터 15일 이내에 매수가격 등 선매조건을 협의 통지, 1개월 이내에 협의를 끝내야 합니다. 선매가격은 감정가격 기준(허가신청서 가격이 감정가격보다 낮으면 그 가격 기준 가능). 협의 불성립 시 지체 없이 허가·불허가 여부를 결정·통보합니다.
확인문제
[문제]
- (OX) 부동산 교환계약도 부동산거래신고의 대상이다.
정답 X — 신고 대상은 매매계약, 법정 공급계약, 분양권·입주권 매매계약이다. 교환·증여·임대차는 대상이 아니다.
[문제]
- (OX) 개업공인중개사가 중개한 매매계약은 거래당사자와 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다.
정답 X — 개공이 중개한 경우에는 개공이 신고한다(공동중개 시 개공들이 공동 신고). 당사자는 신고 의무가 없다.
[문제]
- (OX) 부동산거래신고는 계약 체결일부터 60일 이내에 하여야 한다.
정답 X — 30일 이내이다. 60일은 외국인등의 계약(증여 등) 취득 신고 기한이다.
[문제]
- (OX) 실제 거래가격을 거짓으로 신고한 자에게는 취득가액의 100분의 10 이하의 과태료가 부과된다.
정답 O — 가격 거짓신고는 취득가액 10% 이하 과태료이다.
[문제]
- (OX) 매매계약을 체결하지 않았음에도 거짓으로 부동산거래신고를 한 자에게는 500만원 이하의 과태료가 부과된다.
정답 X — 이른바 자전거래 거짓신고는 3천만원 이하 과태료이다.
[문제]
- (OX) 주택임대차계약 신고 시 임대차계약서를 제출하면 신고필증 교부 시 확정일자를 부여한 것으로 본다.
정답 O — 확정일자 의제 규정이다.
[문제]
- (OX) 외국인이 상속으로 국내 부동산을 취득한 경우 취득한 날부터 60일 이내에 신고하여야 한다.
정답 X — 상속·경매 등 계약 외 원인에 의한 취득은 6개월 이내이다. 60일은 계약(교환·증여 등)에 의한 취득이다.
[문제]
- (OX) 외국인이 허가를 받지 않고 군사기지 및 군사시설 보호구역 내 토지 취득계약을 체결한 경우 그 계약은 유효하나 과태료가 부과된다.
정답 X — 허가 없이 체결한 계약은 무효이고, 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금에 처한다.
[문제]
- (OX) 토지거래허가구역은 5년 이내의 기간을 정하여 지정한다.
정답 O — 지정권자는 국토교통부장관(둘 이상 시·도) 또는 시·도지사이며 5년 이내로 지정한다.
[문제]
- (OX) 토지거래허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 허가를 받으면 소급하여 유효가 된다.
정답 O — 유동적 무효 법리(판례). 다만 허가 배제·잠탈 목적의 계약은 확정적 무효이다.
[문제]
- (객관식) 토지거래허가구역에서 허가를 요하는 기준면적으로 옳은 것은? (기준면적의 별도 공고는 없다고 가정) ① 도시지역 주거지역 — 180㎡ 초과 ② 도시지역 녹지지역 — 200㎡ 초과 ③ 도시지역 외 농지 — 1,000㎡ 초과 ④ 도시지역 외 임야 — 500㎡ 초과
정답 ② — 주거 60㎡, 상업·공업 150㎡, 녹지 200㎡, 미지정 60㎡, 도시지역 외 250㎡(농지 500㎡, 임야 1,000㎡) 초과이다.
[문제]
- (객관식) 토지거래계약 허가와 관련한 설명으로 틀린 것은? ① 허가신청을 받은 시장·군수·구청장은 15일 이내에 허가·불허가 처분을 하여야 한다. ② 불허가 처분을 받은 자는 1개월 이내에 매수청구를 할 수 있다. ③ 허가받은 목적대로 이용하지 않고 방치한 경우 이행강제금은 토지 취득가액의 100분의 7이다. ④ 이행강제금은 이행될 때까지 매년 1회 반복하여 부과할 수 있다.
정답 ③ — 방치는 100분의 10이다. 임대 7%, 무단 용도변경 5%, 기타 7%.
[문제]
- (객관식) 주택임대차계약 신고에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 보증금 5천만원, 월차임 20만원인 임대차계약은 신고 대상이다. ② 신고 기한은 계약 체결일부터 30일 이내이다. ③ 임대인과 임차인은 반드시 각자 별도로 신고서를 제출하여야 한다. ④ 군 지역을 포함한 전국의 모든 주택 임대차가 신고 대상이다.
정답 ② — ① 보증금 6천만원 초과 또는 월차임 30만원 초과가 대상이므로 해당 없음, ③ 공동 신고가 원칙이되 일방이 공동 날인된 신고서를 제출할 수 있음, ④ 도의 군 지역은 제외된다.
