공인중개사법령·중개실무

제5장 중개대상물 확인·설명과 거래계약서

1. 중개대상물의 확인·설명(법 제25조)

(1) 의무의 내용

개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 확인·설명 사항을 권리를 취득하려는 중개의뢰인(매수인·임차인 등)에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본·등기사항증명서·신탁원부·건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 합니다.

• 설명의 상대방은 권리취득 의뢰인입니다(매도인·임대인이 아님).

• 개공은 확인·설명을 위해 필요한 경우 권리이전 의뢰인(매도인 등)에게 자료를 요구할 수 있고, 매도인 등이 불응한 경우 그 사실을 매수인 등에게 설명하고 확인·설명서에 기재하여야 합니다.

• 위반 제재: 성실·정확 설명 위반 또는 근거자료 미제시 — 개공 500만원 이하 과태료, 소공(확인·설명을 한 경우) 자격정지.

(2) 확인·설명 사항

(3) 주택 임대차 중개 시의 설명 강화(법 제25조의3)

개업공인중개사는 주택 임대차계약을 체결하려는 의뢰인에게 ① 확정일자 부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항 ② 국세·지방세 체납정보를 열람할 수 있다는 사항 등을 설명하여야 합니다. 이른바 "전세사기 방지" 개정 사항으로 최근 시험에서 비중이 높습니다.

2. 확인·설명서의 작성·교부·보존(법 제25조 제3·4항)

확인·설명서 서식의 종류(4종)

주거용[Ⅰ] 서식은 기본 확인사항(개공이 확인한 사항: 대상물 표시, 권리관계, 공법상 제한, 임대차 확인사항, 입지조건, 관리에 관한 사항, 비선호시설, 거래예정금액, 취득 조세)과 세부 확인사항(자료를 요구하여 확인한 사항: 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리, 내·외부 시설물 상태, 벽면·바닥면·도배, 환경조건, 현장안내), 중개보수 등으로 구성됩니다. 비선호시설(1km 이내)·환경조건·도배 상태는 주거용에만 있는 항목이라는 점이 자주 출제됩니다.

3. 거래계약서의 작성(법 제26조)

(1) 작성·교부·보존

(2) 필수 기재사항(9가지)

1. 거래당사자의 인적사항

2. 물건의 표시

3. 계약일

4. 거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항

5. 물건의 인도일시

6. 권리이전의 내용

7. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

8. 중개대상물 확인·설명서 교부일자

9. 그 밖의 약정내용

중개보수, 물건의 취득 조세는 거래계약서 필수 기재사항이 아닙니다(확인·설명서 기재사항).

(3) 거짓 기재 금지

개업공인중개사는 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 **서로 다른 둘 이상의 거래계약서(이중계약서)**를 작성해서는 안 됩니다. 위반 시 개공은 상대적 등록취소, 소공은 자격정지 사유입니다(행정형벌 대상은 아님 — 함정 주의).

4. 개업공인중개사의 기본윤리·비밀준수

• 개공 및 소공은 전문직업인으로서 품위를 유지하고 신의·성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 합니다.

• 비밀준수 의무: 개공 등(개공·소공·중개보조원·법인의 사원·임원)은 업무상 알게 된 비밀을 누설해서는 안 되며, 그 직을 떠난 후에도 같습니다. 위반 시 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금이며, 피해자의 명시한 의사에 반하여 처벌할 수 없습니다(반의사불벌죄).

• 판례는 개공의 확인·설명 의무가 중개의뢰인이 요구하지 않아도 인정되고, 보수를 받지 않았더라도(무상 중개) 확인·설명을 잘못하여 손해가 발생하면 배상책임을 진다고 봅니다.

확인문제

[문제]

1. (OX) 개업공인중개사는 중개가 완성된 후 확인·설명 사항을 설명하면 된다.

[문제]

2. (OX) 확인·설명의 상대방은 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인이다.

[문제]

3. (OX) 매도의뢰인이 중개대상물의 상태에 관한 자료 요구에 불응한 경우, 개업공인중개사는 그 사실을 매수의뢰인에게 설명하고 확인·설명서에 기재하여야 한다.

[문제]

4. (OX) 중개대상물 확인·설명서는 5년, 거래계약서는 3년 동안 보존하여야 한다.

[문제]

5. (OX) 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우 확인·설명서에는 개업공인중개사와 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다.

[문제]

6. (OX) 일조·소음 등 환경조건은 비주거용 건축물 확인·설명서[Ⅱ]의 기재사항이다.

[문제]

7. (OX) 중개보수 및 실비의 금액과 산출내역은 거래계약서의 필수 기재사항이다.

[문제]

8. (OX) 거래계약서에는 중개대상물 확인·설명서의 교부일자를 기재하여야 한다.

[문제]

9. (OX) 개업공인중개사가 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

[문제]

10. (OX) 개업공인중개사 등의 업무상 비밀누설죄는 피해자의 명시한 의사에 반하여 처벌할 수 없다.

[문제]

11. (객관식) 확인·설명 사항이 아닌 것은? ① 권리를 취득함에 따라 부담할 조세의 종류 및 세율 ② 수도·전기·가스 등 시설물의 상태 ③ 권리를 이전함에 따라 부담할 양도소득세의 세액 ④ 도시계획 등 공법상 이용제한에 관한 사항

[문제]

12. (객관식) 거래계약서에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 거래계약서는 국토교통부령으로 정하는 표준서식을 사용하여야 한다. ② 거래계약서를 공인전자문서센터에 보관한 경우에는 별도로 보존하지 않아도 된다. ③ 거래계약서 원본은 3년간 보존하여야 한다. ④ 거래금액을 거짓으로 기재한 개업공인중개사는 3년 이하의 징역에 처한다.

[문제]

13. (객관식) 확인·설명 의무에 관한 판례의 태도로 틀린 것은? ① 중개의뢰인이 요구하지 않으면 확인·설명 의무가 발생하지 않는다. ② 중개보수를 받지 않았더라도 확인·설명을 잘못하면 손해배상책임을 질 수 있다. ③ 개업공인중개사는 등기사항증명서 등 근거자료를 제시하여야 한다. ④ 다가구주택 중개 시 선순위 임차보증금 등 권리관계 자료를 확인하여 설명할 의무가 있다.