제6장 중개보수
1. 중개보수 청구권
개업공인중개사는 중개업무에 관하여 의뢰인으로부터 소정의 보수를 받습니다. 보수 지급시기는 약정에 따르되, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다.
개공의 고의·과실 없이 거래행위가 무효·취소·해제된 경우에도 보수 청구권은 소멸하지 않습니다. 반대로 개공의 고의·과실로 거래가 무효·취소·해제되면 보수를 받을 수 없습니다.
보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받습니다(쌍방 합산이 아님).
판례: 법정 한도를 초과하는 보수 약정은 한도 초과 부분이 무효(강행규정)이며, 초과 수수분은 부당이득으로 반환하여야 합니다. 초과 수수는 금지행위(1년/1천만)이자 상대적 등록취소 사유입니다. 판례는 순가중개계약(차액을 보수로 하는 약정) 자체는 금지되지 않으나 결과적으로 법정 한도를 초과하여 받으면 위법이라고 봅니다.
2. 주택의 중개보수 요율(국토교통부령 기준 상한요율)
주택(부속토지 포함)의 중개보수는 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정합니다. 아래는 국토교통부령상 상한요율입니다(2021.10. 개정 이후 기준, 조례로 이 범위 내에서 정함 — 최신 조례 확인 요망).
(1) 매매·교환
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 1천분의 6 (0.6%) | 25만원 |
| 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 1천분의 5 (0.5%) | 80만원 |
| 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 1천분의 4 (0.4%) | 없음 |
| 9억원 이상 ~ 12억원 미만 | 1천분의 5 (0.5%) | 없음 |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 1천분의 6 (0.6%) | 없음 |
| 15억원 이상 | 1천분의 7 (0.7%) | 없음 |
(2) 임대차 등(매매·교환 외)
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 1천분의 5 (0.5%) | 20만원 |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 1천분의 4 (0.4%) | 30만원 |
| 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 1천분의 3 (0.3%) | 없음 |
| 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 1천분의 4 (0.4%) | 없음 |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 1천분의 5 (0.5%) | 없음 |
| 15억원 이상 | 1천분의 6 (0.6%) | 없음 |
3. 주택 외의 중개보수
| 대상 | 요율 |
|---|---|
| 오피스텔(전용면적 85㎡ 이하 + 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 경우) | 매매·교환 1천분의 5(0.5%), 임대차 등 1천분의 4(0.4%) 이내에서 협의 |
| 그 밖의 주택 외 중개대상물(토지·상가·일반 오피스텔 등) | 거래금액의 1천분의 9(0.9%) 이내에서 개공이 정한 좌측 요율 한도 내에서 의뢰인과 협의 |
주택 외 중개대상물의 보수는 조례가 아니라 국토교통부령으로 직접 정하며, 개공은 자기가 정한 요율(0.9% 이내)을 보수 요율표에 명시하여야 합니다.
4. 거래금액의 계산
| 유형 | 거래금액 산정 |
|---|---|
| 매매 | 매매가격 |
| 교환 | 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 것 |
| 임대차(보증금 + 월차임) | 보증금 + (월차임 × 100). 다만 이렇게 계산한 금액이 5천만원 미만이면 **보증금 + (월차임 × 70)**으로 다시 계산 |
| 분양권 | 거래 당시까지 불입한 금액(계약금·중도금 등) + 프리미엄 |
| 동일 물건 매매+임대차 동시 중개 | 매매계약에 관한 거래금액만 적용 |
| 복합건축물(주택+상가) | 주택 면적이 2분의 1 이상이면 전체를 주택 규정 적용, 2분의 1 미만이면 전체를 주택 외 규정 적용 |
5. 계산 사례
사례 1 — 주택 매매
아파트를 3억원에 매매 중개한 경우: 2억원 이상 9억원 미만 구간이므로 상한요율 0.4%. 3억원 × 0.004 = 120만원. 한도액이 없으므로 매도인·매수인 각각으로부터 최대 120만원씩 받을 수 있습니다.
사례 2 — 주택 임대차(월세)
보증금 3천만원, 월차임 40만원인 주택 임대차: 3천만원 + (40만원 × 100) = 7천만원 ≥ 5천만원이므로 그대로 확정. 5천만원 이상 1억원 미만 구간 요율 0.4% → 7천만원 × 0.004 = 28만원. 한도액 30만원 이내이므로 28만원.
사례 3 — 환산액 5천만원 미만인 월세
보증금 1천만원, 월차임 30만원: 1천만원 + (30만원 × 100) = 4천만원 < 5천만원 → 보증금 + 월차임×70으로 재계산: 1천만원 + 2,100만원 = 3,100만원. 5천만원 미만 구간 0.5% → 15만 5천원. 한도액 20만원 이내이므로 15만 5천원.
사례 4 — 복합건축물
1층 상가(60㎡)·2층 주택(80㎡)인 건물을 4억원에 매매 중개: 주택 면적(80㎡)이 전체(140㎡)의 2분의 1 이상이므로 전체에 주택 요율 적용 → 4억원 × 0.4% = 160만원. 만약 주택 면적이 2분의 1 미만이면 전체에 주택 외 규정(0.9% 이내 협의)을 적용합니다.
사례 5 — 동일 물건 매매·임대차 동시
같은 당사자 사이에 주택 매매(2억원)와 그 주택의 임대차(환산 8천만원)를 동일 기회에 중개: 매매 거래금액 2억원만 기준 → 0.4% 적용 80만원.
6. 실비
개공은 의뢰인으로부터 중개보수와 별도로 실비를 받을 수 있습니다. 실비의 한도는 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정합니다.
확인·설명에 드는 비용(등기사항증명서 발급 등)은 **권리이전 의뢰인(매도인·임대인)**에게, 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용(예치 관련)은 **권리취득 의뢰인(매수인·임차인)**에게 청구합니다.
7. 적용 기준 지역
중개보수는 중개사무소 소재지 관할 시·도 조례를 따릅니다. 중개대상물 소재지와 사무소 소재지가 다른 경우에도 사무소 소재지 조례 기준입니다(분사무소가 중개한 경우 분사무소 소재지 기준).
확인문제
[문제]
- (OX) 중개보수 지급시기에 관한 약정이 없으면 거래계약이 체결된 날 지급하여야 한다.
정답 X — 약정이 없으면 "거래대금 지급이 완료된 날"이다.
[문제]
- (OX) 개업공인중개사의 고의·과실 없이 거래계약이 해제된 경우 중개보수를 받을 수 없다.
정답 X — 개공의 고의·과실 없이 무효·취소·해제된 경우에는 보수 청구권이 인정된다.
[문제]
- (OX) 법정 한도를 초과하는 중개보수 약정은 초과 부분에 한하여 무효이다.
정답 O — 강행규정 위반으로 초과 부분 무효이며 이미 받은 초과분은 반환하여야 한다(판례).
[문제]
- (OX) 주택 매매의 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받는다.
정답 O — 쌍방 각각 법정 한도 내에서 받는다.
[문제]
- (OX) 교환계약을 중개한 경우 거래금액은 교환대상물 중 거래금액이 작은 것을 기준으로 한다.
정답 X — 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 기준으로 한다.
[문제]
- (OX) 보증금 2천만원, 월차임 20만원인 주택 임대차의 거래금액은 4천만원이다.
정답 X — 2천만 + 20만×100 = 4천만원으로 5천만원 미만이므로 ×70으로 재계산한다. 2천만 + 1,400만 = 3,400만원이 거래금액이다.
[문제]
- (OX) 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자 간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지면 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다.
정답 O — 매매+임대차 동시 중개 시 매매 금액만 기준으로 한다.
[문제]
- (OX) 주택 면적이 전체의 3분의 1인 복합건축물의 매매를 중개한 경우 전체에 대하여 주택의 중개보수 규정을 적용한다.
정답 X — 주택 면적이 2분의 1 미만이므로 전체를 주택 외 중개대상물 규정(0.9% 이내 협의)으로 적용한다.
[문제]
- (OX) 전용면적 85㎡ 이하이고 전용입식 부엌·전용수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔의 임대차 중개보수 상한은 거래금액의 0.4%이다.
정답 O — 주거용 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4% 이내이다.
[문제]
- (OX) 중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다른 시·도에 있는 경우 중개대상물 소재지 조례에 따라 보수를 받는다.
정답 X — 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도 조례에 따른다.
[문제]
- (객관식) 주택 매매가격이 6억원인 경우 일방으로부터 받을 수 있는 중개보수의 상한은? (조례는 국토교통부령 상한과 동일하다고 가정) ① 180만원 ② 240만원 ③ 300만원 ④ 360만원
정답 ② — 2억원 이상 9억원 미만 구간 0.4% 적용. 6억원 × 0.004 = 240만원.
[문제]
- (객관식) 보증금 5천만원, 월차임 100만원인 주택 임대차를 중개한 경우 일방으로부터 받을 수 있는 보수의 상한은? (조례는 상한요율과 동일하다고 가정) ① 30만원 ② 45만원 ③ 52만 5천원 ④ 60만원
정답 ② — 거래금액 = 5천만 + 100만×100 = 1억 5천만원(5천만원 이상이므로 재계산 없음). 1억원 이상 6억원 미만 구간 0.3% → 1억 5천만 × 0.003 = 45만원.
[문제]
- (객관식) 중개보수·실비에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 실비의 한도는 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정한다. ② 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 실비는 권리취득 의뢰인에게 청구할 수 있다. ③ 주택 외 중개대상물의 보수는 시·도 조례가 정하는 요율에 따른다. ④ 확인·설명에 드는 실비는 권리이전 의뢰인에게 청구할 수 있다.
정답 ③ — 주택 외 중개대상물의 보수는 조례가 아니라 국토교통부령(0.9% 이내 협의, 주거용 오피스텔 특칙)에 따른다.
