제4장 중개계약과 부동산거래정보망
1. 중개계약의 의의와 종류
중개계약은 중개의뢰인과 개업공인중개사 사이에 중개를 의뢰하는 계약으로, 민법상 위임계약과 유사한 성질을 갖습니다(판례). 공인중개사법은 **일반중개계약(제22조)**과 **전속중개계약(제23조)**을 규정하고 있습니다.
일반중개계약: 여러 개업공인중개사에게 중복하여 의뢰할 수 있는 계약. 실무상 대부분이 이 형태입니다.
전속중개계약: 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개공에 한하여 중개대상물을 중개하도록 하는 계약.
2. 일반중개계약(법 제22조)
중개의뢰인은 개업공인중개사에게 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있습니다. 요청 시 기재사항: ① 중개대상물의 위치 및 규모 ② 거래예정가격 ③ 거래예정가격에 대하여 정한 중개보수 ④ 개공과 의뢰인이 준수하여야 할 사항.
국토교통부장관은 일반중개계약의 표준서식을 정하여 권장할 수 있습니다(사용 의무 없음).
일반중개계약서는 작성 의무도, 보존 의무도 없습니다.
3. 전속중개계약(법 제23조)
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 계약서 사용·보존 | 국토교통부령으로 정하는 전속중개계약서(표준서식)를 반드시 사용하여 계약을 체결하고 3년간 보존하여야 함. 위반 시 업무정지 |
| 유효기간 | 3개월을 원칙으로 하되, 당사자 간 약정이 있으면 그 약정에 따름 |
| 정보 공개 의무 | 계약 체결 후 7일 이내에 부동산거래정보망 또는 일간신문에 중개대상물 정보를 공개(의뢰인이 비공개를 요청한 경우에는 공개 금지). 공개한 때에는 지체 없이 의뢰인에게 문서로 통지. 위반(미공개·비공개 요청 위반) 시 상대적 등록취소 |
| 업무처리상황 통지 | 2주일에 1회 이상 의뢰인에게 업무처리상황을 문서로 통지 |
| 공개할 정보 | 물건의 종류·소재지·지목·면적, 권리관계(각 권리자의 주소·성명 등 인적사항은 공개 금지), 공법상 제한, 수도·전기 등 시설상태, 벽면·도배 상태, 환경조건(일조·소음), 도로·대중교통 입지조건, 거래예정금액, 공시지가(임대차는 공시지가 공개 생략 가능) |
의뢰인의 위약금 등(전속중개계약서 서식상 약정)
| 의뢰인의 행위 | 지급액 |
|---|---|
| 유효기간 내에 다른 개공에게 의뢰하여 거래한 경우 | 중개보수에 해당하는 금액을 위약금으로 지급 |
| 유효기간 내에 개공을 배제하고 스스로 발견한 상대방과 직접 거래한 경우 | 중개보수의 50%에 해당하는 금액의 범위 안에서 개공이 지출한 비용(사회통념상 상당한 비용)을 지급 |
| 유효기간 내 거래 성사 | 중개보수 지급 |
일반중개계약과 전속중개계약 비교
| 구분 | 일반중개계약 | 전속중개계약 |
|---|---|---|
| 계약서 작성 | 의뢰인이 요청할 수 있음(의무 아님) | 표준서식 사용 의무 |
| 서식 | 국토부장관이 정하여 권장 가능 | 국토교통부령으로 정한 서식 사용 강제 |
| 보존 | 보존 의무 없음 | 3년 보존 |
| 정보 공개 | 의무 없음 | 7일 이내 정보망 또는 일간신문 공개 |
| 업무처리상황 통지 | 의무 없음 | 2주일에 1회 이상 문서 통지 |
| 위반 제재 | — | 서식 미사용·미보존: 업무정지 / 정보공개의무 위반: 상대적 등록취소 |
4. 부동산거래정보망(법 제24조)
(1) 거래정보사업자의 지정
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 지정권자 | 국토교통부장관은 개업공인중개사 상호 간에 정보의 공개와 유통을 촉진하기 위하여 부동산거래정보망을 설치·운영할 자를 지정할 수 있음 |
| 지정 요건 | ① 전기통신사업법에 따른 부가통신사업자일 것 ② 가입·이용신청을 한 개업공인중개사가 500명 이상이고 2개 이상의 시·도에서 각각 30명 이상일 것 ③ 정보처리기사 1명 이상 확보 ④ 공인중개사 1명 이상 확보 ⑤ 국토교통부장관이 정하는 용량·성능의 전산설비 확보 |
| 지정 처리 | 지정신청을 받은 날부터 30일 이내에 검토하여 지정하고 지정서 교부 |
| 운영규정 | 지정받은 날부터 3개월 이내에 운영규정을 정하여 국토교통부장관의 승인(변경 시에도 승인). 위반 시 지정취소 가능 + 500만원 이하 과태료 |
| 설치·운영 | 지정받은 날부터 1년 이내에 정보망을 설치·운영하여야 함. 위반 시 지정취소 가능 |
(2) 지정취소 사유(국토교통부장관, 재량)
거짓 그 밖의 부정한 방법으로 지정을 받은 경우
운영규정 승인·변경승인을 받지 않거나 운영규정을 위반하여 정보망을 운영한 경우
개업공인중개사로부터 의뢰받은 내용과 다르게 정보를 공개하거나, 의뢰받지 않은 정보를 공개하거나, 개공에 따라 차별적으로 공개한 경우(사업자 처벌: 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금)
정당한 사유 없이 지정받은 날부터 1년 이내에 설치·운영하지 아니한 경우
개인인 사업자의 사망 또는 법인인 사업자의 해산 그 밖의 사유로 정보망의 계속적 운영이 불가능한 경우
지정취소 시에는 청문을 실시하여야 합니다(사망·해산의 경우 제외).
(3) 개업공인중개사의 의무
정보망에 중개대상물 정보를 거짓으로 공개해서는 안 됨(위반 시 업무정지).
거래가 완성된 때에는 지체 없이 거래정보사업자에게 그 사실을 통보하여야 함(위반 시 업무정지).
확인문제
[문제]
- (OX) 중개의뢰인은 일반중개계약을 체결하면서 개업공인중개사에게 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있다.
정답 O — 법 제22조. 다만 개공에게 작성·보존 의무가 부과되는 것은 아니다.
[문제]
- (OX) 개업공인중개사는 일반중개계약서를 3년간 보존하여야 한다.
정답 X — 보존 의무는 전속중개계약서(3년)에만 있다.
[문제]
- (OX) 전속중개계약의 유효기간은 당사자 간 약정이 없으면 3개월로 한다.
정답 O — 원칙 3개월, 약정 우선.
[문제]
- (OX) 전속중개계약을 체결한 개업공인중개사는 계약 체결 후 7일 이내에 부동산거래정보망과 일간신문 모두에 정보를 공개하여야 한다.
정답 X — 정보망 "또는" 일간신문 중 하나에 공개하면 된다.
[문제]
- (OX) 전속중개계약 시 중개의뢰인이 비공개를 요청한 경우에도 개업공인중개사는 정보를 공개하여야 한다.
정답 X — 비공개 요청 시 공개하여서는 안 되며, 위반하면 상대적 등록취소 사유이다.
[문제]
- (OX) 전속중개계약에서 중개대상물의 권리관계를 공개할 때 각 권리자의 주소·성명 등 인적사항도 공개하여야 한다.
정답 X — 권리자의 인적사항은 공개하여서는 아니 된다.
[문제]
- (OX) 전속중개계약의 유효기간 내에 의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 직접 거래한 경우, 중개보수 전액을 위약금으로 지급하여야 한다.
정답 X — 이 경우는 중개보수의 50% 범위 안에서 개공이 지출한 비용을 지급한다. 전액 위약금은 다른 개공에게 의뢰하여 거래한 경우이다.
[문제]
- (OX) 거래정보사업자로 지정받으려면 가입한 개업공인중개사가 500명 이상이고 2개 이상의 시·도에서 각각 30명 이상이어야 한다.
정답 O — 지정 요건이다. 가입자는 "개업공인중개사"이며 일반 공인중개사나 의뢰인이 아니다.
[문제]
- (OX) 거래정보사업자는 지정받은 날부터 3개월 이내에 부동산거래정보망을 설치·운영하여야 한다.
정답 X — 3개월 이내는 운영규정 승인이고, 설치·운영은 1년 이내이다.
[문제]
- (OX) 개업공인중개사는 정보망에 공개한 중개대상물의 거래가 완성되면 지체 없이 거래정보사업자에게 통보하여야 한다.
정답 O — 위반 시 업무정지 사유이다.
[문제]
- (객관식) 전속중개계약에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 전속중개계약은 국토교통부령으로 정하는 계약서에 의하여야 한다. ② 개업공인중개사는 2주일에 1회 이상 업무처리상황을 문서로 통지하여야 한다. ③ 전속중개계약서를 보존하지 않은 경우 등록관청은 개설등록을 취소하여야 한다. ④ 임대차에 대한 전속중개계약의 경우 공시지가의 공개를 생략할 수 있다.
정답 ③ — 전속중개계약서 미사용·미보존은 업무정지 사유이다. 절대적 등록취소가 아니다.
[문제]
- (객관식) 부동산거래정보망에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 거래정보사업자는 시·도지사가 지정한다. ② 지정신청을 받은 국토교통부장관은 30일 이내에 검토하여 지정하여야 한다. ③ 거래정보사업자는 개업공인중개사가 의뢰하지 않은 정보라도 공익상 필요하면 공개할 수 있다. ④ 거래정보사업자 지정취소 시에는 어떠한 경우에도 청문을 실시하여야 한다.
정답 ② — ① 지정권자는 국토교통부장관, ③ 의뢰받지 않은 정보 공개는 지정취소·형벌(1년/1천만) 사유, ④ 사망·해산으로 인한 취소는 청문 대상이 아니다.
[문제]
- (객관식) 중개계약에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 중개계약은 민법상 위임계약과 유사하다. ㄴ. 국토교통부장관은 일반중개계약의 표준이 되는 서식을 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. ㄷ. 전속중개계약 체결 후 정보를 공개한 개업공인중개사는 지체 없이 의뢰인에게 문서로 통지하여야 한다. ① ㄱ ② ㄱ, ㄴ ③ ㄴ, ㄷ ④ ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 ④ — 세 지문 모두 옳다.
