제7장 손해배상책임과 업무보증, 계약금 등의 반환채무이행 보장
1. 손해배상책임(법 제30조)
(1) 책임의 내용
개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.
개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에도 배상책임이 있습니다.
법 제30조의 책임은 "중개행위"로 인한 재산상 손해에 한합니다. 판례상 "중개행위"인지는 객관적으로 판단하며, 개공이 거래계약 이후의 사무(잔금 수령 대행 등)를 처리한 경우도 중개행위에 포함될 수 있습니다. 반면 중개행위와 무관한 행위(개인적 금전 대여 알선 등)나 비재산적(정신적) 손해는 이 조의 보증 대상이 아닙니다.
(2) 판례 논점
보증기관(공제사업자·보증보험사)의 책임은 개공의 손해배상책임을 보장하기 위한 것이며, 공제금 지급 책임은 보증 한도 내에서 인정됩니다.
의뢰인에게 과실이 있으면 과실상계가 가능합니다.
무자격자가 개공 명의를 빌려 중개한 경우에도 명의를 빌려준 개공과 보증기관의 책임이 문제될 수 있습니다(명의대여자 책임).
2. 업무보증의 설정(법 제30조 제3항)
(1) 보증 설정 금액·방법
| 구분 | 보증금액 |
|---|---|
| 법인인 개업공인중개사 | 4억원 이상. 분사무소를 두는 경우 분사무소마다 2억원 이상 추가 설정 |
| 법인이 아닌 개업공인중개사(공인중개사·부칙상 중개인) | 2억원 이상 |
| 다른 법률에 따라 중개업을 하는 법인(지역농협 등) | 2천만원 이상 |
보증 방법: 보증보험 가입, 공제 가입(한국공인중개사협회), 공탁 중 선택.
설정 시기: 업무를 개시하기 전에 설정하여 등록관청에 신고(보증기관이 직접 통보하면 신고 생략 가능).
공탁금은 개공이 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없습니다.
(2) 보증의 변경·재설정
| 상황 | 기한 |
|---|---|
| 보증을 다른 보증으로 변경 | 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간 중에 다른 보증을 설정하고 신고 |
| 보증보험·공제 기간 만료 후 재가입 | 그 보증기간 만료일까지 다시 설정하고 신고 |
| 보증금으로 손해배상을 한 때 | 15일 이내에 보증보험·공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족분을 보전 |
(3) 보증에 관한 설명·교부 의무
개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 사항(보장금액, 보증기관 및 소재지, 보장기간)을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 전자문서를 제공하여야 합니다. 위반 시 100만원 이하 과태료. 보증 설정 자체를 하지 않고 업무를 개시하면 상대적 등록취소 사유입니다.
3. 계약금 등의 반환채무이행의 보장 — 예치제도(법 제31조)
(1) 제도의 의의
개업공인중개사는 거래의 안전을 보장하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우 거래계약의 이행이 완료될 때까지 계약금·중도금 또는 잔금("계약금등")을 개공 또는 대통령령으로 정하는 자의 명의로 금융기관 등에 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있습니다(의무가 아니라 권고 — 임의제도).
(2) 예치명의자(대통령령)
개업공인중개사
은행법에 따른 은행
보험업법에 따른 보험회사
자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업자
체신관서
공제사업을 하는 자(한국공인중개사협회)
계약금등 및 계약 관련 서류를 관리하는 업무를 수행하는 전문회사
예치기관(예치 장소)은 금융기관, 공제사업자, 신탁업자 등입니다. 예치명의자는 개업공인중개사 또는 대통령령으로 정하는 자이며, 거래당사자는 여기에 포함되지 않습니다. 시험에서는 예치명의자 목록에서 "부동산 관련 단체·변호사" 등을 끼워 넣는 함정이 출제됩니다.
(3) 개업공인중개사 명의로 예치하는 경우의 의무
| 의무 | 내용 |
|---|---|
| 분리 관리·인출 제한 | 자기 소유 예치금과 분리하여 관리하여야 하며, 거래당사자의 동의 없이 인출하여서는 아니 됨(위반 시 업무정지) |
| 보증 설정 | 예치대상이 되는 계약금등에 해당하는 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 하고, 거래당사자에게 관계 증서 사본·전자문서를 제공하여야 함(위반 시 업무정지) |
| 실비 청구 | 예치 관련 실비는 권리취득 의뢰인에게 청구 가능 |
(4) 사전 수령
매도인·임대인 등 계약금등을 수령할 수 있는 권리가 있는 자는 해당 계약을 해제한 때에 계약금등의 반환을 보장하는 내용의 금융기관 또는 보증보험회사가 발행하는 보증서를 계약금등의 예치명의자에게 교부하고 계약금등을 미리 수령할 수 있습니다.
4. 한국공인중개사협회의 공제사업(참고)
협회는 개공의 손해배상책임을 보장하기 위한 공제사업을 할 수 있습니다(비영리사업).
공제규정은 국토교통부장관의 승인을 받아야 하며(변경 시에도 같음), 책임준비금은 공제료 수입액의 100분의 10 이상으로 적립하고, 다른 용도로 사용하려면 국토교통부장관의 승인이 필요합니다.
협회는 매 회계연도 종료 후 3개월 이내에 공제사업 운용실적을 일간신문·홈페이지 등에 공시하여야 합니다(위반 시 500만원 이하 과태료).
확인문제
[문제]
- (OX) 개업공인중개사가 중개행위로 거래당사자에게 정신적 손해를 입힌 경우에도 법 제30조에 따른 업무보증으로 보장된다.
정답 X — 법 제30조의 손해배상책임은 재산상 손해에 한한다.
[문제]
- (OX) 개업공인중개사가 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공하여 거래당사자에게 재산상 손해가 발생한 경우 배상책임을 진다.
정답 O — 법 제30조 제2항의 장소 제공 책임이다.
[문제]
- (OX) 법인인 개업공인중개사가 분사무소 2개를 두는 경우 총 8억원 이상의 보증을 설정하여야 한다.
정답 O — 주된 사무소 4억 + 분사무소 2억×2 = 8억원 이상.
[문제]
- (OX) 다른 법률에 따라 중개업을 할 수 있는 지역농업협동조합은 1천만원 이상의 보증을 설정하면 된다.
정답 X — 특수법인의 보증금액은 2천만원 이상이다.
[문제]
- (OX) 보증보험금으로 손해배상을 한 개업공인중개사는 30일 이내에 보증보험에 다시 가입하여야 한다.
정답 X — 15일 이내에 재가입하거나 공탁금 부족분을 보전하여야 한다.
[문제]
- (OX) 공탁한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다.
정답 O — 폐업·사망한 날부터 3년 이내 회수 제한(거래당사자 보호 목적).
[문제]
- (OX) 개업공인중개사는 거래계약의 이행이 완료될 때까지 계약금등을 예치하도록 거래당사자에게 권고하여야 한다.
정답 X — "권고할 수 있다"(임의규정)이다. 예치 권고는 의무가 아니다.
[문제]
- (OX) 한국공인중개사협회는 계약금등의 예치명의자가 될 수 있다.
정답 O — 공제사업을 하는 자로서 예치명의자에 포함된다.
[문제]
- (OX) 개업공인중개사 명의로 계약금등을 예치한 경우 개공은 거래당사자의 동의 없이 이를 인출할 수 없다.
정답 O — 자기 소유 예치금과 분리 관리 + 동의 없는 인출 금지. 위반 시 업무정지.
[문제]
- (OX) 중개가 완성된 때 개업공인중개사가 손해배상책임 보장에 관한 사항을 설명하지 않으면 500만원 이하의 과태료 대상이다.
정답 X — 보증 관계 설명·증서 교부 위반은 100만원 이하 과태료이다.
[문제]
- (객관식) 업무보증 설정금액으로 옳게 짝지어진 것은? ① 법인 2억원 이상 — 분사무소마다 1억원 이상 추가 ② 법인 4억원 이상 — 분사무소마다 2억원 이상 추가 ③ 공인중개사인 개공 1억원 이상 ④ 특수법인 5천만원 이상
정답 ② — 법인 4억(분사무소당 2억 추가), 개인 2억, 특수법인 2천만원 이상이다.
[문제]
- (객관식) 계약금등의 예치명의자가 될 수 없는 자는? ① 은행법에 따른 은행 ② 한국공인중개사협회 ③ 보험업법에 따른 보험회사 ④ 거래당사자 쌍방이 합의하여 지정한 변호사
정답 ④ — 예치명의자는 개공, 은행, 보험회사, 신탁업자, 체신관서, 공제사업자, 계약금등 관리 전문회사이다. 변호사는 포함되지 않는다.
[문제]
- (객관식) 손해배상책임에 관한 판례의 태도로 틀린 것은? ① 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사가 아니라 객관적으로 판단한다. ② 거래당사자에게 과실이 있으면 과실상계를 할 수 있다. ③ 개업공인중개사의 중개행위와 무관한 개인적 금전거래로 인한 손해도 보증기관이 보장한다. ④ 잔금 지급 등 거래계약 이후의 사무 처리도 중개행위에 포함될 수 있다.
정답 ③ — 보증이 보장하는 것은 "중개행위로 인한" 재산상 손해에 한하므로, 중개행위와 무관한 행위로 인한 손해는 보장 대상이 아니다.
