제11장 경매·공매 실무
1. 부동산 경매 절차(민사집행법 — 강제경매·임의경매)
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| ① 경매신청·개시결정 | 채권자의 신청 → 법원의 경매개시결정 + 경매개시결정등기(압류의 효력). 강제경매는 집행권원 필요, 임의경매는 저당권 등 담보권 실행 |
| ② 배당요구의 종기 결정·공고 | 첫 매각기일 이전으로 정하여 공고. 배당요구가 필요한 채권자(집행력 있는 정본 소지자, 경매개시등기 후 가압류채권자, 우선변제권 있는 임차인 등)는 종기까지 배당요구하여야 배당받음. 종기 이후 배당요구 철회 제한(대항력 관련) |
| ③ 매각 준비 | 현황조사(집행관), 감정평가 → 최저매각가격 결정, 매각물건명세서 작성·비치 |
| ④ 매각기일(기일입찰) | 입찰 → 최고가매수신고인 결정. 매수신청보증은 최저매각가격의 10분의 1. 차순위매수신고(최고가에서 보증금을 뺀 금액을 넘는 신고인만 가능) |
| ⑤ 매각결정기일 | 매각기일부터 1주(7일) 이내 — 매각허가·불허가 결정 |
| ⑥ 확정 | 매각허가결정에 대한 즉시항고 기간 1주 경과로 확정(항고 시 항고보증금: 매각대금의 10분의 1) |
| ⑦ 대금지급기한 | 법원이 지정한 기한 내 언제든지 납부 — 매수인은 대금을 완납한 때 소유권 취득(등기 불요, 민법 제187조) |
| ⑧ 재매각 | 대금 미납 시 재매각 — 전 매수인은 재매각 입찰에 참가할 수 없고 보증금 반환을 청구하지 못함. 재매각 시 보증금은 특별매각조건으로 20~30%로 정하는 것이 실무 |
| ⑨ 배당·인도 | 배당기일에 배당. 매수인은 대금 완납 후 6개월 이내 인도명령 신청 가능(점유자가 대항력 있는 임차인 등이면 불가 → 명도소송) |
2. 경매 권리분석
(1) 말소기준권리
매각으로 소멸하는지(소제주의) 매수인이 인수하는지(인수주의)를 가르는 기준이 되는 권리입니다. 다음 중 등기부상 가장 먼저 등기된 것이 말소기준권리가 됩니다.
(근)저당권
압류·가압류
담보가등기
경매개시결정등기
전세권(선순위 전세권으로서 전세권자가 배당요구를 하거나 경매를 신청한 경우)
(2) 소멸(소제)과 인수
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 항상 소멸 | 저당권·근저당권, 담보가등기, 압류·가압류 — 순위를 불문하고 매각으로 소멸 |
| 말소기준보다 후순위면 소멸 | 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권, 가처분, 보전가등기, 대항력 있는 임차권(후순위) |
| 말소기준보다 선순위면 인수 | 용익물권(지상권·지역권·전세권 — 배당요구하지 않은 전세권), 소유권이전청구권 보전 가등기, 처분금지가처분, 대항력 있는 임차인(보증금 전액 배당받지 못하면 잔액 인수), 환매등기 |
| 순위 불문 인수(원칙) | 유치권(매수인이 변제 부담 가능성), 법정지상권, 분묘기지권. 건물 철거를 위한 토지가처분 등 특수 가처분도 인수될 수 있음 |
(3) 배당 순위(정리)
| 순위 | 채권 |
|---|---|
| 0 | 경매집행비용 |
| 1 | 제3취득자 등이 지출한 필요비·유익비 |
| 2 | 소액임차인의 최우선변제금과 최종 3개월분 임금·최종 3년분 퇴직금·재해보상금(동순위 — 안분배당) |
| 3 | 당해세(해당 재산에 부과된 국세·지방세: 상속세·증여세·종합부동산세·재산세 등) |
| 4 | 담보물권(저당권 등)·확정일자 갖춘 임차보증금·전세권과 법정기일이 앞선 조세 — 성립 시기 순 |
| 5 | 일반 임금채권(2순위 제외 부분) |
| 6 | 담보물권보다 법정기일이 늦은 조세 |
| 7 | 공과금(건강보험료·국민연금보험료 등) |
| 8 | 일반채권 |
- 당해세와 확정일자 임차보증금의 특례: 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차권(또는 주거용 건물 전세권)은, 그 확정일자·설정일보다 법정기일이 늦은 당해세의 우선징수 순서에 대신하여 변제될 수 있습니다. 대상은 국세의 상속세·증여세·종합부동산세, 지방세의 재산세·지역자원시설세·재산세에 부가되는 지방교육세이며, 대신 변제되는 금액은 그 당해세가 우선 징수되었을 금액을 한도로 합니다.
3. 매수신청대리인 등록(대법원규칙)
개업공인중개사가 경매 대상 부동산의 매수신청·입찰신청 대리를 하려면 법원에 등록하여야 합니다(공인중개사법 제14조 + 대법원규칙).
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 등록 요건 | 공인중개사인 개업공인중개사 또는 법인인 개업공인중개사(부칙상 중개인은 불가). 부동산 경매에 관한 실무교육(법원행정처장 지정 기관, 등록신청일 전 1년 이내) 이수 + 보증 설정 |
| 등록관청 | 중개사무소(주된 사무소) 소재지를 관할하는 지방법원장. 등록신청일부터 14일 이내 종별에 따라 등록 |
| 보증금액 | 법인 4억원 이상(분사무소마다 2억원 이상 추가), 공인중개사인 개공 2억원 이상(보증보험·공제·공탁) |
| 대리 가능 행위 | ① 매수신청 보증의 제공 ② 입찰표의 작성·제출 ③ 차순위매수신고 ④ 매수신청 보증의 반환 신청 ⑤ 공유자의 우선매수신고 ⑥ 임차인의 임대주택 우선매수신고 ⑦ 우선매수신고에 따라 차순위매수신고인으로 보게 되는 경우 그 지위 포기 |
| 대리 불가 | 매각허가결정 이후의 절차 — 대금 납부, 인도명령 신청, 명도소송, 즉시항고 등은 대리 범위 밖 |
| 의무 | 매각기일에 대리행위 시 사건별로 출석, 위임인에게 성실·정확한 설명(경제적 가치, 부담·인수할 권리 등), 사건카드 작성·5년 보존, 확인·설명서 교부·5년 보존, 보수표 게시, 보수 외 명목 금품 수수 금지 |
| 보수 | 상담·권리분석 보수: 50만원 범위(부동산 4개 초과 시 초과 1개당 5만원 추가 가능). 매수신청대리 보수: 매각허가결정이 확정되어 매수인이 된 경우 감정가의 1% 이하 또는 최저매각가격의 1.5% 이하, 매수인이 되지 못한 경우 50만원 범위 — 위임계약 전 설명·약정 (수치는 최신 규칙 확인 요망) |
| 감독·처분 | 법원행정처장·지방법원장이 감독. 등록취소·업무정지(1개월 이상 2년 이하) 제도 있음. 중개업 폐업, 자격취소·정지, 개설등록 취소·업무정지 등은 매수신청대리 등록취소·업무정지 사유와 연동 |
4. 공매와 경매의 비교
공매는 국세징수법 등에 따라 압류재산 등을 **한국자산관리공사(캠코)**가 **온비드(전자입찰)**로 매각하는 절차입니다. 개업공인중개사는 공매 대상 부동산에 대한 권리분석·취득 알선과 입찰신청의 대리도 할 수 있습니다.
| 구분 | 법원 경매 | 공매(압류재산) |
|---|---|---|
| 근거법·기관 | 민사집행법, 법원 | 국세징수법, 한국자산관리공사 |
| 매각 방식 | 법원 기일입찰(현장) | 온비드 전자입찰(인터넷) |
| 유찰 시 저감 | 통상 전 가격의 20~30% 저감(법원 실무) | 1차 공매예정가격의 10%씩 체감(50%까지, 이후 재산정) |
| 인도명령 | 있음(대금 완납 후 6개월 이내 신청) | 없음 — 점유자가 안 나가면 명도소송 |
| 권리분석 | 말소기준권리·인수주의 등 권리분석 법리는 기본적으로 동일하게 적용 | |
| 대금 미납 이력자 | 재매각 시 전 매수인 참가 불가 | 매수 제한 규정 운용 |
확인문제
[문제]
- (OX) 경매 매수인은 매각대금을 완납한 때에 등기 없이도 소유권을 취득한다.
정답 O — 민법 제187조의 법률 규정에 의한 물권변동으로, 대금 완납 시 소유권을 취득한다.
[문제]
- (OX) 기일입찰에서 매수신청 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1이 원칙이다.
정답 O — 최저매각가격의 10%가 원칙이며, 재매각 시 특별매각조건으로 높여 정할 수 있다.
[문제]
- (OX) 대금을 납부하지 않아 재매각이 실시된 경우 전 매수인은 재매각 절차에서 다시 입찰에 참가할 수 있다.
정답 X — 전 매수인은 재매각 입찰에 참가할 수 없고, 제공한 보증금의 반환도 청구하지 못한다.
[문제]
- (OX) 가압류등기는 말소기준권리가 될 수 있다.
정답 O — 저당·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정등기(및 배당요구한 선순위 전세권) 중 최선순위 등기가 말소기준권리다.
[문제]
- (OX) 선순위 전세권자가 배당요구를 한 경우 그 전세권은 매각으로 소멸한다.
정답 O — 배당요구(또는 경매신청)한 선순위 전세권은 소멸하며 말소기준권리가 된다. 배당요구하지 않으면 매수인이 인수한다.
[문제]
- (OX) 유치권은 말소기준권리보다 후에 성립하였더라도 매각으로 소멸하지 않는 것이 원칙이다.
정답 O — 유치권·법정지상권·분묘기지권은 말소기준권리와의 선후를 불문하고 인수가 원칙이다.
[문제]
- (OX) 대항력 있는 선순위 임차인이 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 잔액은 매수인이 인수한다.
정답 O — 대항력 있는 임차권은 보증금 전액 배당 시에만 소멸하고, 부족액은 매수인이 인수한다.
[문제]
- (OX) 소액임차인의 최우선변제금과 근로자의 최종 3개월분 임금채권은 서로 동순위로 안분배당한다.
정답 O — 두 채권은 같은 순위(최우선변제)로서 안분배당한다.
[문제]
- (OX) 부칙상 개업공인중개사(중개인)도 법원에 매수신청대리인 등록을 할 수 있다.
정답 X — 매수신청대리인 등록은 공인중개사인 개공과 법인인 개공만 가능하다. 부칙상 중개인은 경매·공매 업무를 할 수 없다.
[문제]
- (OX) 매수신청대리인으로 등록한 개업공인중개사는 매수인을 위한 인도명령 신청을 대리할 수 있다.
정답 X — 대리 범위는 매수신청 보증 제공, 입찰표 작성·제출, 차순위매수신고, 보증 반환 신청, 공유자·임차인 우선매수신고, 차순위 지위 포기까지이다. 매각허가 이후의 절차(대금납부·인도명령·명도소송)는 대리할 수 없다.
[문제]
- (객관식) 말소기준권리가 될 수 없는 것은? ① 근저당권 ② 가압류 ③ 소유권이전청구권 보전 가등기 ④ 경매개시결정등기
정답 ③ — 보전가등기(순위보전 가등기)는 말소기준권리가 아니며, 선순위이면 매수인이 인수한다. 말소기준이 되는 가등기는 "담보"가등기이다.
[문제]
- (객관식) 매수신청대리인 등록에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 등록관청은 중개사무소 소재지 관할 지방법원장이다. ② 공인중개사인 개업공인중개사는 2억원 이상의 보증을 설정하여야 한다. ③ 사건카드는 3년간 보존하여야 한다. ④ 법인인 개업공인중개사는 4억원 이상의 보증을 설정하여야 한다.
정답 ③ — 사건카드와 (매수신청대리) 확인·설명서는 5년 보존이다.
[문제]
- (객관식) 경매와 공매의 비교로 틀린 것은? ① 압류재산 공매는 한국자산관리공사가 온비드 전자입찰로 진행한다. ② 공매에도 법원 경매와 같은 인도명령 제도가 있다. ③ 압류재산 공매의 유찰 시 1차 공매예정가격의 10%씩 저감된다. ④ 공매 부동산에도 말소기준권리에 의한 권리분석 법리가 기본적으로 적용된다.
정답 ② — 공매에는 인도명령 제도가 없어 점유자를 상대로 명도소송을 하여야 한다.
