제10장 농지법 — 소유 제한·농지취득자격증명·임대차·전용
1. 농지의 개념
농지: 전·답·과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지와 그 개량시설(유지·양수장·수로 등), 농축산물 생산시설(고정식온실·버섯재배사·비닐하우스, 축사·곤충사육사 등)의 부지, 그리고 그 토지에 설치하는 농작업 편의시설로서 화장실·주차장 등 대통령령으로 정하는 시설의 부지.
농지가 아닌 것: 지목이 전·답·과수원이 아닌 토지로서 농작물 경작 등에 이용된 기간이 3년 미만인 토지, 초지법에 따라 조성된 초지, 지목이 임야인 토지로서 산지전용허가를 거치지 아니하고 재배하는 토지 등.
농업인: 1,000㎡ 이상 농지에서 경작하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자, 330㎡ 이상 고정식온실 등에서 재배하는 자, 대가축 2두·중가축 10두·소가축 100두·가금 1천수·꿀벌 10군 이상 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자, 농산물 연간 판매액 120만원 이상인 자.
2. 농지의 소유 제한과 소유 상한
(1) 경자유전의 원칙
농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못합니다(헌법상 경자유전 원칙). 다만 다음의 예외가 있습니다.
| 자기 농업경영 없이 소유할 수 있는 경우(주요) | 소유 상한 |
|---|---|
| 국가·지방자치단체의 소유 | 제한 없음 |
| 상속으로 취득(농업경영을 하지 아니하는 자) | 1만㎡ 이내 |
| 8년 이상 농업경영 후 이농한 자가 이농 당시 소유 | 1만㎡ 이내 |
| 주말·체험영농 목적(농업진흥지역 외의 농지만 가능) | 세대원 전부 합산 1,000㎡ 미만 |
| 담보농지의 취득(저당권자인 금융기관 등) | 제한 없음 |
| 농지전용허가·신고를 마친 농지의 소유, 학교·공공단체 등의 시험지·연구지·실습지, 초등·중등학교 영농체험 실습지 등 | 목적 범위 내 |
한국농어촌공사 등에 위탁하여 임대하는 경우에는 상속·이농 농지의 소유 상한(1만㎡)을 초과하여 소유할 수 있습니다.
3. 농지취득자격증명(농취증)
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 발급권자 | 농지 소재지 관할 시장·구청장·읍장·면장(시·구·읍·면장) |
| 제출 서류 | 농업경영계획서(주말·체험영농은 주말·체험영농계획서) 작성·제출 — 계획서 보존기간 10년 |
| 발급 기간 | 원칙 7일 이내 / 계획서를 작성하지 아니하는 경우 4일 이내 / 농지위원회 심의 대상(투기우려지역 등)은 14일 이내 |
| 효력 | 소유권이전등기 신청 시 첨부하여야 하는 서류(농취증은 등기 요건이며, 매매계약의 효력 발생 요건은 아님) |
농취증이 필요 없는 경우(주요)
국가·지방자치단체가 농지를 소유하는 경우
상속(상속인에게 한 유증 포함)으로 취득하는 경우
담보농지를 취득하는 경우(저당권 실행 등)
농지전용협의를 마친 도시지역 안 주거·상업·공업지역 농지 등을 취득하는 경우
한국농어촌공사가 취득하는 경우, 농업법인의 합병, 공유 농지의 분할, 시효 완성으로 취득하는 경우, 토지수용 등
주의: 매매·증여·경매·판결(명의신탁 해지 등)에 의한 취득은 농취증이 필요합니다. 농업경영계획서 작성이 면제되는 경우(전용허가·신고 농지 취득 등)와 농취증 자체가 면제되는 경우를 구분하십시오.
4. 처분의무와 이행강제금
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 처분의무 | 정당한 사유 없이 자기 농업경영에 이용하지 아니하는 경우 등 사유 발생 시 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 처분 |
| 처분명령 | 처분의무 기간에 처분하지 아니하면 시장·군수·구청장이 6개월 이내 처분을 명령. 처분명령을 받으면 한국농어촌공사에 매수 청구 가능(공시지가 기준) |
| 이행강제금 | 처분명령·원상회복명령 미이행 시 감정가격 또는 개별공시지가 중 높은 가액의 100분의 25에 해당하는 금액을 처분·이행될 때까지 매년 1회 부과·징수 |
5. 위탁경영과 임대차
(1) 위탁경영 — 원칙 금지, 예외 허용
예외: 징집·소집, 3개월 이상 국외여행, 농업법인의 청산, 질병·취학·선거에 따른 공직 취임, 부상으로 3개월 이상 치료 필요, 교도소 수용, 임신 중이거나 분만 후 6개월 미만 등 + 주업으로 하는 농업인이 자기 노동력이 부족하여 일부 위탁하는 경우.
(2) 임대차·사용대차 — 원칙 금지, 예외 허용
- 허용 예외: 소유 제한의 예외에 해당하는 농지(국가·지자체, 상속 농지, 이농 농지, 담보농지 등), 60세 이상으로 은퇴하는 자가 거주 시·군 또는 연접 시·군의 5년 이상 자기 농업경영에 이용한 농지, 질병·징집·취학·공직 취임 등 부득이한 사유, 한국농어촌공사 등에 위탁하여 임대하는 경우, 주말·체험영농을 하려는 자에게 임대(농업진흥지역 외) 등.
| 임대차 규정 | 내용 |
|---|---|
| 계약 방법 | 서면계약이 원칙 |
| 대항력 | 등기가 없어도 임차인이 농지소재지 시·구·읍·면장의 확인을 받고 농지를 인도받으면 그 다음 날부터 제3자에게 효력 발생 |
| 임대차 기간 | 3년 이상 원칙(다년생식물 재배지, 고정식온실·비닐하우스 설치 농지는 5년 이상). 3년(5년) 미만으로 정한 경우 3년(5년)으로 간주(임차인은 짧은 기간 주장 가능) |
| 묵시의 갱신 | 임대인이 기간 만료 3개월 전까지 갱신 거절·조건 변경 통지를 하지 아니하면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 간주 |
| 강행규정 | 임차인에게 불리한 약정은 효력 없음 |
6. 농업진흥지역
지정권자: 시·도지사(농림축산식품부장관의 승인). 녹지지역(특별시 녹지 제외)·관리지역·농림지역·자연환경보전지역을 대상으로 지정.
농업진흥구역: 농업의 진흥을 도모하여야 하는 지역(집단화된 농지) — 농업 생산·농지 개량과 직접 관련된 행위 등만 허용.
농업보호구역: 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질 보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역 — 진흥구역보다 완화(일정 관광농원·주말농원 사업, 소규모 시설 허용).
7. 농지의 전용 — 허가·신고·협의 구분
| 구분 | 대상(주요) | 권한자 |
|---|---|---|
| 전용허가 | 허가 예외·협의·신고 대상이 아닌 모든 농지 전용 | 농림축산식품부장관(일정 면적 이하는 시·도지사, 시장·군수·구청장에게 위임) |
| 전용협의 | ① 도시지역에 주거·상업·공업지역을 지정하거나 도시·군계획시설예정지를 결정할 때 포함된 농지 ② 계획관리지역에 지구단위계획구역을 지정할 때 포함된 농지 | 주무 부처 장이 농림축산식품부장관과 협의 |
| 전용신고 | ① 농업인 주택·어업인 주택 ② 농축산업용 시설(농막·간이저온저장고 등 제외되는 것 있음), 농수산물 유통·가공시설 ③ 어린이놀이터·마을회관 등 농업인의 공동생활 편의시설 ④ 농수산 관련 연구시설, 양어장·양식장 등 | 시장·군수·구청장에게 신고 |
| 타용도 일시사용 | 건축물 없는 간이 농수축산업용 시설, 주목적사업의 현장사무소·부대시설, 썰매장·지역축제장 등으로 일시 사용 | 시장·군수·구청장의 허가 또는 협의(일부 신고) |
전용허가의 취소: 거짓·부정한 방법으로 허가받은 경우, 허가 목적·조건 위반, 허가일부터 2년 이상 대지 조성·시설 착수를 하지 않거나 착수 후 1년 이상 공사 중단 등의 경우 취소·시정명령 가능. 관계 공무원의 출입조사를 거부·기피한 경우는 필요적 취소가 아니라는 점 등 세부 사유는 지엽적이므로 대표 사유만 정리합니다.
농지보전부담금: 전용허가·협의·신고 등을 거쳐 전용하는 자가 납부(개별공시지가의 30%, ㎡당 상한 있음). 원상회복명령 제도 있음.
지목 변경 제한: 전용허가 등을 받지 아니하고는 농지를 다른 지목으로 변경하지 못함.
확인문제
[문제]
- (OX) 지목이 임야라도 실제로 농작물을 경작하는 토지는 언제나 농지법상 농지에 해당한다.
정답: X — 지목이 전·답·과수원이 아닌 토지는 경작 기간이 3년 이상이어야 하고, 임야는 산지전용허가를 거치지 아니한 경우 등 농지에서 제외되는 경우가 있습니다. 초지법상 초지도 농지가 아닙니다. 반면 농지에 설치하는 농작업 편의시설 중 화장실·주차장 등 대통령령으로 정하는 시설의 부지는 농지에 포함됩니다.
[문제]
- (OX) 주말·체험영농을 하려는 사람은 농업진흥지역 내의 농지를 세대당 1,000㎡ 미만까지 소유할 수 있다.
정답: X — 주말·체험영농 목적 취득은 '농업진흥지역 외'의 농지만 가능합니다. 상한(세대원 전부 합산 1,000㎡ 미만)은 맞지만 지역 요건이 틀렸습니다.
[문제]
- (OX) 농업경영을 하지 아니하는 사람이 상속으로 농지를 취득한 경우 1만㎡ 이내에서 소유할 수 있다.
정답: O — 상속·8년 이상 이농 모두 1만㎡ 이내입니다(한국농어촌공사 등에 위탁 임대 시 초과 소유 가능).
[문제]
- (OX) 상속으로 농지를 취득하는 경우에는 농지취득자격증명을 발급받지 않아도 된다.
정답: O — 상속(유증 포함), 국가·지자체, 담보농지, 전용협의를 마친 농지, 공유 분할, 시효 완성 등은 농취증이 필요 없습니다.
[문제]
- (OX) 경매로 농지를 취득하는 경우에는 농지취득자격증명이 필요 없다.
정답: X — 매매·증여·경매·판결에 의한 취득에는 농취증이 필요합니다.
[문제]
- (OX) 농지취득자격증명은 농지 소재지를 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급한다.
정답: O — 시·구·읍·면장이 발급하며, 원칙 7일(계획서 미작성 4일, 농지위원회 심의 대상 14일) 이내에 발급합니다.
[문제]
- (OX) 처분명령을 이행하지 아니한 자에게는 감정가격 또는 개별공시지가 중 높은 가액의 100분의 20에 해당하는 이행강제금을 부과한다.
정답: X — 100분의 25입니다. 처분·이행 시까지 매년 1회 부과·징수합니다.
[문제]
- (OX) 고정식온실이 설치된 농지의 임대차 기간은 5년 이상으로 하여야 한다.
정답: O — 원칙 3년 이상, 다년생식물 재배지·고정식온실·비닐하우스 설치 농지는 5년 이상입니다.
[문제]
- (OX) 농지 임대차는 등기하지 않으면 어떠한 경우에도 제3자에게 대항할 수 없다.
정답: X — 등기가 없어도 시·구·읍·면장의 확인을 받고 농지를 인도받으면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다.
[문제]
- (OX) 농업인 주택을 짓기 위하여 농지를 전용하려는 경우에는 농림축산식품부장관의 허가를 받아야 한다.
정답: X — 농업인 주택 부지 전용은 시장·군수·구청장에게 '신고'하면 됩니다.
[문제]
- (기출유형) 농지법령상 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있는 경우가 아닌 것은? ① 국가가 농지를 소유하는 경우 ② 상속으로 농지를 취득하는 경우 ③ 명의신탁 해지를 원인으로 한 판결로 농지 소유권을 취득하는 경우 ④ 농지전용협의를 마친 도시지역 안의 주거지역 농지를 취득하는 경우
정답: ③ — 판결에 의한 취득은 농취증이 필요합니다. ①②④는 농취증 면제 사유입니다.
[문제]
- (기출유형) 농지법령상 농지의 임대차에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 60세 이상으로 은퇴하는 농업인이 5년 이상 자기 농업경영에 이용한 거주 시·군의 농지는 임대할 수 있다. ② 임대차계약은 서면계약을 원칙으로 한다. ③ 임대인이 임대차 기간 만료 6개월 전까지 갱신 거절의 통지를 하지 아니하면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. ④ 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다.
정답: ③ — 묵시적 갱신의 통지 기한은 기간 만료 '3개월' 전까지입니다. ①②④는 옳은 지문입니다.
[문제]
- (기출유형) 농지법령상 농지의 전용에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 도시지역에 주거지역을 지정할 때 그 지역에 포함된 농지는 농림축산식품부장관과의 협의 대상이다. ② 어린이놀이터 등 농업인의 공동생활 편의시설을 설치하기 위한 전용은 허가 대상이다. ③ 농지전용허가를 받지 아니하여도 농지의 지목을 변경할 수 있다. ④ 농업진흥지역은 농림축산식품부장관이 직접 지정한다.
정답: ① — 도시지역 주거·상업·공업지역 지정, 도시·군계획시설예정지 결정, 계획관리지역 지구단위계획구역 지정 시 포함된 농지는 전용'협의' 대상입니다. ② 신고 대상입니다. ③ 전용허가 등을 받지 않으면 지목 변경이 금지됩니다. ④ 농업진흥지역은 시·도지사가 농림축산식품부장관의 승인을 받아 지정합니다.
