제3장 용도지역·용도지구·용도구역
1. 용도지역 — 지정과 종류
(1) 개념과 지정
용도지역은 토지의 이용, 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이를 제한하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역입니다. 전국의 모든 토지는 도시지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역 중 어느 하나에 속합니다.
용도지구: 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 용도지역의 기능을 증진 — 용도지역 위에 중복 지정 가능.
용도구역: 용도지역·용도지구의 제한을 강화·완화하여 시가지의 무질서한 확산 방지, 계획적·단계적 토지 이용 도모.
(2) 용도지역의 세분 — 4개 지역 9개 중분류
| 대분류 | 중분류 | 내용 |
|---|---|---|
| 도시지역 | 주거지역 | 전용(1·2종)·일반(1·2·3종)·준주거 |
| 상업지역 | 중심·일반·근린·유통상업 | |
| 공업지역 | 전용·일반·준공업 | |
| 녹지지역 | 보전·생산·자연녹지 | |
| 관리지역 | 보전관리 | 보전이 필요하나 자연환경보전지역으로 지정이 곤란한 지역 |
| 생산관리 | 농림지역으로 지정이 곤란한 농업 등 생산 지역 | |
| 계획관리 | 도시지역 편입이 예상되는 지역, 제한적 이용·개발 지역 | |
| 농림지역 | 농업진흥지역, 보전산지 등 | |
| 자연환경보전지역 | 자연환경·수자원·해안·생태계·상수원·문화유산 보전 |
(3) 용도지역 지정 의제(간주)
공유수면(바다만 해당) 매립목적이 이웃 용도지역과 같으면 준공검사·준공인가 시 이웃 용도지역으로 지정된 것으로 봄(별도 관리계획 결정 불요). 다르거나 둘 이상에 걸치면 관리계획 결정으로 지정.
도시지역으로 결정·고시 의제: 항만구역·어항구역(도시지역에 연접한 공유수면), 국가산업단지·일반산업단지·도시첨단산업단지, 택지개발지구, 전원개발사업구역·예정구역(수력발전소·송전설비 제외).
농림지역 의제: 관리지역 안의 농업진흥지역. 농림 또는 자연환경보전지역 의제: 관리지역 안의 보전산지.
2. 용도지역별 건폐율·용적률 — 최빈출 표
(1) 법률상 최대한도
| 용도지역 | 건폐율(법) | 용적률(법) | |
|---|---|---|---|
| 도시지역 | 주거지역 | 70% 이하 | 500% 이하 |
| 상업지역 | 90% 이하 | 1,500% 이하 | |
| 공업지역 | 70% 이하 | 400% 이하 | |
| 녹지지역 | 20% 이하 | 100% 이하 | |
| 관리지역 | 보전관리 | 20% 이하 | 80% 이하 |
| 생산관리 | 20% 이하 | 80% 이하 | |
| 계획관리 | 40% 이하 | 100% 이하 | |
| 농림지역 | 20% 이하 | 80% 이하 | |
| 자연환경보전지역 | 20% 이하 | 80% 이하 |
(2) 시행령상 세분 지역별 최대한도
| 세분 용도지역 | 건폐율 | 용적률 |
|---|---|---|
| 제1종전용주거지역 | 50% | 100% |
| 제2종전용주거지역 | 50% | 150% |
| 제1종일반주거지역 | 60% | 200% |
| 제2종일반주거지역 | 60% | 250% |
| 제3종일반주거지역 | 50% | 300% |
| 준주거지역 | 70% | 500% |
| 중심상업지역 | 90% | 1,500% |
| 일반상업지역 | 80% | 1,300% |
| 근린상업지역 | 70% | 900% |
| 유통상업지역 | 80% | 1,100% |
| 전용공업지역 | 70% | 300% |
| 일반공업지역 | 70% | 350% |
| 준공업지역 | 70% | 400% |
| 보전녹지지역 | 20% | 80% |
| 생산녹지·자연녹지지역 | 20% | 100% |
구체적 수치는 위 범위에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시·군의 조례로 정합니다. 예외적 건폐율: 자연취락지구 60% 이하, 도시지역 외 개발진흥지구 40% 이하, 수산자원보호구역 40% 이하, 자연공원 60% 이하, 농공단지 70% 이하 등.
(3) 용도지역 미지정·미세분 지역의 행위 제한
용도지역으로 지정되지 아니한 지역은 자연환경보전지역의 규정을 적용하고, 도시지역·관리지역이 세부 용도지역으로 세분되지 아니한 경우에는 각각 보전녹지지역·보전관리지역의 규정을 적용합니다.
3. 용도지구
| 용도지구 | 세분 |
|---|---|
| 경관지구 | 자연·시가지·특화경관지구 |
| 고도지구 | 세분 없음 — 최고한도만 규제(최저고도지구 폐지됨) |
| 방화지구 | 세분 없음 |
| 방재지구 | 시가지·자연방재지구 |
| 보호지구 | 역사문화환경·중요시설물·생태계보호지구 |
| 취락지구 | 자연취락지구(녹지·관리·농림·자연환경보전지역 안), 집단취락지구(개발제한구역 안) |
| 개발진흥지구 | 주거·산업유통·관광휴양·복합·특정개발진흥지구 |
| 특정용도제한지구 | 세분 없음(주거기능 보호 등을 위해 특정 시설 입지 제한) |
| 복합용도지구 | 일반주거·일반공업·계획관리지역에 지정 가능 |
시·도지사, 대도시 시장은 조례로 그 밖의 용도지구를 신설할 수 있습니다. 용도지구 안의 건축 제한은 원칙적으로 조례로 정하되, 고도지구(관리계획)·개발진흥지구·취락지구 등은 예외가 있습니다.
4. 용도구역
| 용도구역 | 지정권자 | 목적·특징 |
|---|---|---|
| 개발제한구역 | 국토교통부장관 | 도시의 무질서한 확산 방지, 도시 주변 자연환경 보전, 국방부장관 요청(보안상 필요). 행위 제한 등은 별도 법률(개발제한구역법)로 정함 |
| 도시자연공원구역 | 시·도지사, 대도시 시장 | 도시의 자연환경·경관 보호, 여가·휴식공간 제공. 행위 제한은 별도 법률(공원녹지법)로 정함 |
| 시가화조정구역 | 시·도지사(국가계획과 연계 시 국토교통부장관) | 무질서한 시가화 방지, 계획적·단계적 개발. 시가화 유보기간 5년 이상 20년 이내. 유보기간이 끝난 날의 다음 날부터 실효(실효 시 고시) |
| 수산자원보호구역 | 해양수산부장관 또는 시·도지사 | 수산자원 보호·육성. 전체 구역 중 1㎢ 이상 공유수면은 해양수산부장관, 인접 토지·1㎢ 미만 공유수면은 시·도지사(해양수산부장관과 사전 협의) |
| 도시혁신구역 | 공간재구조화계획 결정권자(원칙 시·도지사, 국토교통부장관 입안분은 국토교통부장관) | 도심·부도심·생활권 중심지역, 주요 기반시설과 연계된 지역 등에 지정. 도시혁신계획에 용도지역·용도지구, 도시·군계획시설, 지구단위계획, 건폐율·용적률·높이, 건축물의 용도·종류·규모 등을 정하며 공간재구조화계획으로 결정 |
| 복합용도구역 | 공간재구조화계획 결정권자(원칙 시·도지사, 국토교통부장관 입안분은 국토교통부장관) | 산업구조·경제활동 변화로 복합적 토지이용이 필요하거나 노후 건축물 등이 밀집하여 단계적 정비가 필요한 지역 등에 지정. 용도별 복합 배치비율·규모, 건폐율·용적률·높이 등을 복합용도계획에 정하여 공간재구조화계획으로 결정 |
| 도시·군계획시설입체복합구역(입체복합구역) | 도시·군관리계획 결정권자 | 도시·군계획시설이 결정된 토지의 전부 또는 일부에 지정. 시설의 입체복합적 활용을 위해 건축제한·건폐율·용적률·높이 등을 따로 정할 수 있고, 건폐율·용적률은 해당 용도지역별 최대한도의 200% 이하 |
시가화조정구역 안에서는 도시·군계획사업은 국방상·공익상 불가피한 것으로서 관계 중앙행정기관의 장의 요청에 따라 국토교통부장관이 인정하는 사업만 시행할 수 있고, 비도시·군계획사업(농·임·수산업용 건축물, 마을공동시설, 공익시설 등)은 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수의 허가를 받아 할 수 있습니다.
5. 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 경우
| 상황 | 적용 방법 |
|---|---|
| 하나의 대지가 둘 이상 용도지역 등에 걸치고, 가장 작은 부분이 330㎡ 이하(도로변 띠 모양 상업지역은 660㎡ 이하) | 건폐율·용적률은 면적 가중평균 적용, 그 밖의 건축 제한은 넓은 부분의 규정 적용 |
| 건축물이 고도지구에 걸치는 경우 | 건축물·대지 전부에 고도지구 규정 적용 |
| 건축물이 방화지구와 그 밖의 구역에 걸치는 경우 | 전부 방화지구 규정 적용(단, 경계가 방화벽으로 구획되면 그 밖의 구역 부분은 제외) |
| 대지가 녹지지역과 그 밖의 지역에 걸치는 경우 | 각각의 규정 적용(단, 규모가 가장 작은 부분이 녹지지역이고 330㎡ 이하면 가중평균 규정 적용, 녹지지역 안의 고도지구·방화지구 건축물은 위 규정 적용) |
확인문제
[문제]
- (OX) 하나의 토지에 둘 이상의 용도지역을 중복하여 지정할 수 있다.
정답: X — 용도지역은 서로 중복되지 않게 지정합니다. 중복 지정이 가능한 것은 용도지구입니다.
[문제]
- (OX) 상업지역의 용적률 최대한도는 법률상 1,500% 이하이다.
정답: O — 상업 1,500%, 주거 500%, 공업 400%, 녹지 100%입니다.
[문제]
- (OX) 계획관리지역의 건폐율 최대한도는 20% 이하이다.
정답: X — 계획관리지역은 40% 이하입니다. 보전관리·생산관리가 20% 이하입니다.
[문제]
- (OX) 제3종일반주거지역의 건폐율 최대한도는 시행령상 60%이다.
정답: X — 제3종일반주거지역은 50%입니다(1·2종일반이 60%). 용적률은 300%입니다.
[문제]
- (OX) 고도지구는 최고한도와 최저한도를 모두 규제할 수 있다.
정답: X — 현행법상 고도지구는 건축물 높이의 '최고한도'만 규제합니다(최저고도지구는 폐지).
[문제]
- (OX) 집단취락지구는 개발제한구역 안의 취락을 정비하기 위하여 지정한다.
정답: O — 자연취락지구는 녹지·관리·농림·자연환경보전지역 안, 집단취락지구는 개발제한구역 안입니다.
[문제]
- (OX) 도시자연공원구역은 국토교통부장관이 지정한다.
정답: X — 도시자연공원구역은 시·도지사 또는 대도시 시장이 지정합니다. 국토교통부장관이 지정하는 것은 개발제한구역입니다.
[문제]
- (OX) 시가화조정구역의 시가화 유보기간은 5년 이상 20년 이내로 하며, 유보기간이 끝난 날의 다음 날부터 그 효력을 잃는다.
정답: O — 유보기간 5~20년, 만료일 다음 날 실효, 실효 시 지체 없이 고시합니다.
[문제]
- (OX) 관리지역 안의 농업진흥지역으로 지정·고시된 지역은 농림지역으로 결정·고시된 것으로 본다.
정답: O — 관리지역 내 농업진흥지역은 농림지역 의제, 관리지역 내 보전산지는 농림지역 또는 자연환경보전지역 의제입니다.
[문제]
- (OX) 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우 가장 작은 부분의 규모가 330㎡ 이하이면 건폐율·용적률은 각 부분이 대지에서 차지하는 비율을 고려한 가중평균값을 적용한다.
정답: O — 330㎡(도로변 띠 모양 상업지역은 660㎡) 이하일 때 가중평균, 그 밖의 건축 제한은 넓은 부분 규정을 적용합니다.
[문제]
- (기출유형) 국토계획법령상 용도지역별 용적률의 최대한도(법률 기준)로 옳게 연결된 것은? ① 주거지역 — 400% ② 상업지역 — 1,500% ③ 공업지역 — 500% ④ 녹지지역 — 80%
정답: ② — 주거 500%, 상업 1,500%, 공업 400%, 녹지 100%가 법률상 최대한도입니다.
[문제]
- (기출유형) 국토계획법령상 용도지구에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 경관지구는 자연경관지구·시가지경관지구·특화경관지구로 세분된다. ② 방재지구는 시가지방재지구·자연방재지구로 세분된다. ③ 보호지구는 역사문화환경보호지구·중요시설물보호지구·생태계보호지구로 세분된다. ④ 개발진흥지구는 주거·산업유통·관광휴양·특정개발진흥지구의 4가지로만 세분된다.
정답: ④ — 개발진흥지구는 주거·산업유통·관광휴양·복합·특정의 5가지로 세분됩니다. '복합개발진흥지구'를 빠뜨린 함정입니다.
[문제]
- (기출유형) 국토계획법령상 건축물이 방화지구와 그 밖의 구역에 걸쳐 있는 경우에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 각 구역의 규정을 각각 적용한다. ② 그 건축물 전부에 대하여 방화지구의 규정을 적용하되, 경계가 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 구역 부분에는 적용하지 아니한다. ③ 넓은 부분이 속한 구역의 규정을 적용한다. ④ 면적 가중평균값을 적용한다.
정답: ② — 방화지구에 걸치면 원칙적으로 전부 방화지구 규정을 적용하고, 방화벽으로 구획된 경우에만 예외입니다. 고도지구는 예외 없이 전부 적용된다는 점과 비교해 두십시오.
