부동산공법

부동산공법 — 과목 개요와 과락 방지 전략

1. 부동산공법이란 어떤 과목인가

부동산공법은 공인중개사 2차 시험에서 가장 어렵고, 가장 분량이 많은 과목입니다. 국가와 지방자치단체가 토지의 이용·개발·건축을 어떻게 규제하는지를 정한 6개 법률을 다룹니다. 민법처럼 논리로 풀리는 과목이 아니라, 절차·숫자·기관 명칭을 정확히 외웠는지를 묻는 암기 과목입니다. 총 40문항이 출제되며, 100점 만점 기준 40점(16문항) 미만이면 과락으로 다른 과목 점수와 무관하게 불합격합니다.

따라서 이 과목의 목표는 고득점이 아닙니다. **"과락을 면하는 50~60점"**이 현실적이고 충분한 목표입니다. 부동산공법에서 아낀 시간을 중개사법·세법 등 득점 과목에 투자하는 것이 합격 전략의 정석입니다.

2. 법률별 출제 문항 수 배분(최근 경향 기준)

연도에 따라 1~2문항의 증감은 있으나, 국토계획법 12문항 / 도시개발법·도시정비법 각 6문항 / 건축법·주택법 각 7문항 / 농지법 2문항이라는 큰 틀은 수년째 유지되고 있습니다.

3. 과락 방지 전략 — 어느 법을 잡고 어느 법을 버릴 것인가

(1) 반드시 잡아야 할 법 — 국토계획법

국토계획법 하나만으로 12문항, 전체의 30%입니다. 게다가 출제 논점이 매년 거의 같습니다. 용도지역별 건폐율·용적률 표, 도시·군관리계획의 입안·결정 절차, 개발행위허가, 도시·군계획시설(매수청구·실효)은 사실상 매년 출제됩니다. 국토계획법에서 12문항 중 7~8문항을 확보하는 것이 과락 방지의 절반입니다. 본 교재가 국토계획법에 5개 장(ch01~ch05)을 배정한 이유입니다.

(2) 효율이 좋은 법 — 건축법·농지법

건축법 7문항은 범위가 넓어 보이지만, 실제 출제는 용어(건축·대수선), 허가·신고 구분, 건축선, 면적·높이 산정, 이행강제금 등 빈출 논점에 집중됩니다. 농지법은 단 2문항이지만 범위가 좁아 투입 시간 대비 효율이 가장 좋은 법률입니다. 농지취득자격증명과 농지 소유 상한만 정리해도 1~2문항을 가져갈 수 있습니다.

(3) 빈출 논점만 골라 잡을 법 — 주택법·도시개발법·도시정비법

주택법은 용어 정의와 주택조합·전매제한, 도시개발법은 환지 방식(환지계획·환지처분의 효과), 도시정비법은 조합 설립 동의요건 숫자가 출제의 핵심입니다. 이 세 법률은 전 범위를 공부하려 하면 시간이 무한정 들어가므로, 각 법률의 빈출 단원만 반복하고 지엽적 조문은 과감히 버리십시오.

(4) 전략 요약

4. 공부 방법 안내

(1) 숫자는 표로 외운다

부동산공법의 오답 선지는 대부분 숫자를 살짝 바꾼 것입니다(예: "3분의 2"를 "4분의 3"으로). 본 교재는 동의요건·면적기준·기간·비율을 모두 표로 정리했습니다. 표만 반복해서 보아도 절반은 대비됩니다.

(2) 기관 명칭을 정확히 구분한다

"국토교통부장관인가, 시·도지사인가, 시장·군수인가"를 묻는 문제가 매우 많습니다. 누가 수립하고, 누가 승인·결정하는지를 절차마다 구분해 두십시오.

(3) 각 장의 확인문제로 마무리한다

각 장 말미에 OX 10문항과 기출유형 객관식 3문항을 두었습니다. 이론을 읽은 직후 풀고, 틀린 문항의 해설을 본문과 대조하며 복습하십시오.

(4) 법령 개정 확인

본 교재의 법령 내용은 2026년 8월 8일 현재 공포된 법령 중 제37회 시험시행일인 2026년 10월 31일에 시행되는 법령을 기준으로 합니다. 그 이후 새로 공포되는 시험 범위 법령은 국가법령정보센터와 시험 공고에서 최종 확인하십시오.