제8장 건축법 — 건축·허가·건축선·면적 산정·이행강제금
1. 핵심 용어
(1) 건축의 5가지 유형
| 유형 | 내용 |
|---|---|
| 신축 | 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 전부 철거·멸실된 대지 포함)에 새로 축조(부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것 포함, 개축·재축 제외) |
| 증축 | 기존 건축물이 있는 대지에서 면적·연면적·층수·높이를 늘리는 것 |
| 개축 | 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽·기둥·보·지붕틀 중 셋 이상 포함)를 철거하고 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조 |
| 재축 | 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 종전 규모 이하로 다시 축조 |
| 이전 | 주요구조부를 해체하지 아니하고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것 |
(2) 대수선 — "철거하지 않고" 수선·변경하는 것
| 대상 | 기준 |
|---|---|
| 내력벽 | 증설·해체하거나 벽면적 30㎡ 이상 수선·변경 |
| 기둥·보·지붕틀 | 증설·해체하거나 각각 3개 이상 수선·변경 |
| 방화벽·방화구획을 위한 바닥·벽 | 증설·해체·수선·변경(개수 제한 없음) |
| 주계단·피난계단·특별피난계단 | 증설·해체·수선·변경 |
| 다가구주택의 가구 간 경계벽, 다세대주택의 세대 간 경계벽 | 증설·해체·수선·변경 |
| 건축물 외벽 마감재료 | 증설·해체하거나 벽면적 30㎡ 이상 수선·변경 |
(3) 기타 용어
리모델링: 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축·개축하는 행위.
주요구조부: 내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀·주계단(사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단 등은 제외).
고층건축물: 층수 30층 이상이거나 높이 120m 이상 / 초고층건축물: 50층 이상 또는 200m 이상.
다중이용 건축물: 16층 이상 건축물, 또는 바닥면적 합계 5천㎡ 이상인 문화 및 집회시설(동물원·식물원 제외)·종교시설·판매시설·운수시설 중 여객용 시설·의료시설 중 종합병원·숙박시설 중 관광숙박시설.
2. 건축허가와 건축신고
(1) 허가권자
| 구분 | 허가권자 |
|---|---|
| 원칙 | 특별자치시장·특별자치도지사, 시장·군수·구청장 |
| 예외 | 특별시·광역시에서 21층 이상이거나 연면적 합계 10만㎡ 이상인 건축물(연면적 3/10 이상 증축으로 그 규모가 되는 경우 포함)은 특별시장·광역시장(공장·창고 등은 제외) |
| 도지사 사전승인 | 시장·군수가 21층 이상·연면적 10만㎡ 이상 건축물, 자연환경·수질보호 지역의 3층 이상 또는 연면적 1천㎡ 이상 위락시설·숙박시설 등, 주거환경 등 보호 필요 지역의 위락·숙박시설을 허가하려면 도지사의 승인 필요 |
(2) 건축신고 대상 — 허가 의제
| 신고 대상 |
|---|
| ① 바닥면적 합계 85㎡ 이내의 증축·개축·재축(3층 이상 건축물은 증축 등 부분이 연면적의 1/10 이내인 경우로 한정) |
| ② 관리지역·농림지역·자연환경보전지역에서 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축(지구단위계획구역, 방재지구 등 제외) |
| ③ 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선 |
| ④ 주요구조부 해체가 없는 등의 대수선(내력벽 30㎡ 이상, 기둥·보·지붕틀 3개 이상, 방화벽 등) |
| ⑤ 연면적 합계 100㎡ 이하 건축물의 신축 / 높이 3m 이하 증축 / 표준설계도서 건축물 / 공업지역·산업단지·지구단위계획구역(산업·유통형) 안의 2층 이하 + 연면적 합계 500㎡ 이하 공장 / 농업·수산업용 읍·면지역 200㎡ 이하 창고, 400㎡ 이하 축사·작물재배사 |
(3) 허가·신고의 효력 상실
| 구분 | 기간 |
|---|---|
| 허가 후 미착공 | 2년(공장은 3년) 이내 미착수 시 허가 취소하여야 함(정당한 사유 시 1년 연장 가능) |
| 착공 후 | 공사 완료가 불가능하다고 인정되는 경우 허가 취소 |
| 대지 소유권 상실 | 착공신고 전에 경매·공매로 대지 소유권을 상실한 때부터 6개월이 지난 후 공사 착수가 불가능하다고 판단되는 경우 허가 취소 |
| 신고 후 미착공 | 1년 이내 미착수 시 신고 효력 상실(1년 연장 가능) |
(4) 가설건축물
허가 대상: 도시·군계획시설 또는 예정지에 건축하는 가설건축물 — 철근콘크리트조·철골철근콘크리트조가 아닐 것, 3층 이하, 존치기간 3년 이내(연장 가능), 전기·수도·가스 등 새로운 간선 공급설비 설치를 필요로 하지 않을 것, 분양 목적이 아닐 것.
신고 대상: 재해복구·흥행·전람회·공사용 가설건축물 등(존치기간 3년 이내, 연장 가능).
3. 대지와 도로·건축선
(1) 도로와 접도의무
도로: 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로(지형적 조건 등으로 곤란한 경우 3m 이상, 막다른 도로는 길이에 따라 2m·3m·6m — 10m 미만 2m, 10~35m 미만 3m, 35m 이상 6m(도시지역이 아닌 읍·면 4m)).
접도의무: 대지는 2m 이상 도로(자동차 전용도로 제외)에 접하여야 함. 예외: 해당 건축물 출입에 지장이 없는 경우, 광장·공원 등 공지가 있는 경우, 농막 등. 연면적 합계 2천㎡ 이상(공장은 3천㎡ 이상)인 건축물은 너비 6m 이상 도로에 4m 이상 접하여야 함(축사·작물재배사 제외).
(2) 건축선
원칙: 대지와 도로의 경계선.
소요너비(4m) 미달 도로: 도로 중심선에서 소요너비의 2분의 1씩 물러난 선(도로 반대쪽에 경사지·하천·철도 등이 있으면 그 경계선에서 소요너비만큼 물러난 선).
도로 모퉁이(가각전제): 너비 8m 미만인 교차 도로의 모퉁이는 교차각·도로 너비에 따라 2~4m를 각각 후퇴한 두 점을 연결한 선.
지정건축선: 시장·군수 등은 도시지역에서 4m 이하 범위에서 건축선을 따로 지정할 수 있음.
건축선에 따른 제한: 건축물·담장은 건축선의 수직면을 넘어서는 안 됨(지표 아래 부분은 제외). 도로면으로부터 높이 4.5m 이하에 있는 출입구·창문 등은 열고 닫을 때 건축선의 수직면을 넘지 않는 구조로 하여야 함.
소요너비 미달 도로에서 건축선과 도로 사이 면적은 대지면적 산정에서 제외.
4. 면적·높이 등의 산정
| 구분 | 산정 방법·주요 제외 사항 |
|---|---|
| 대지면적 | 수평투영면적. 건축선과 도로 사이 면적, 도시·군계획시설(도로·공원 등) 부분 제외 |
| 건축면적 | 외벽(기둥) 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적(처마·차양 등은 끝에서 1m 후퇴한 선까지 제외 — 한옥 2m, 전통사찰 4m 등) |
| 바닥면적 | 벽·기둥 중심선으로 둘러싸인 각 층의 수평투영면적. **발코니(노대)**는 그 면적에서 접한 가장 긴 외벽 길이 × 1.5m를 뺀 값만 산입. 필로티(공중 통행·차량 통행·주차, 공동주택), 다락(층고 1.5m — 경사지붕 1.8m — 이하), 승강기탑·계단탑·장식탑·굴뚝·물탱크 등은 제외 |
| 연면적 | 각 층 바닥면적의 합계. 용적률 산정 시 제외: ① 지하층 ② 지상층의 부속용도 주차장 면적 ③ 초고층·준초고층 건축물의 피난안전구역 ④ 경사지붕 아래 대피공간 |
| 층수 | 승강기탑·계단탑·옥탑 등으로서 수평투영면적 합계가 건축면적의 8분의 1 이하인 것은 층수에서 제외(「주택법」상 사업계획승인 대상 공동주택 중 세대별 전용면적 85㎡ 이하는 6분의 1 이하). 장애인용 승강기의 승강기탑과 지하층도 층수에서 제외. 층 구분이 명확하지 않으면 높이 4m마다 하나의 층, 부분에 따라 층수가 다르면 가장 많은 층수 |
| 높이 | 지표면부터 건축물 상단까지. 옥상 승강기탑 등은 수평투영면적 합계가 건축면적의 1/8 이하(위 공동주택은 1/6 이하)이고 높이가 12m를 넘으면 넘는 부분만 산입. 높이 12m 이하인 장애인용 승강기탑은 높이에 산입하지 않음 |
일조 등의 확보를 위한 높이 제한
전용주거지역·일반주거지역 안에서 건축물은 정북방향 인접 대지경계선으로부터 높이 10m 이하 부분은 1.5m 이상, 높이 10m 초과 부분은 그 높이의 2분의 1 이상 띄어야 합니다. 공동주택의 채광 등 별도 기준이 있으며, 2층 이하로서 높이 8m 이하인 건축물은 조례로 적용 제외 가능합니다.
5. 특별건축구역과 이행강제금
(1) 특별건축구역
지정권자: 국토교통부장관 또는 시·도지사. 조화롭고 창의적인 건축물 건축을 위해 특례를 적용할 수 있는 구역.
지정 불가 지역: 개발제한구역, 자연공원, 접도구역, 보전산지.
적용 배제 가능 규정: 대지의 조경, 건폐율, 용적률, 대지 안의 공지, 건축물의 높이 제한, 일조 등의 확보를 위한 높이 제한 등.
(2) 이행강제금
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 부과 대상·금액 | ① 건폐율·용적률 초과, 무허가·무신고 건축: 1㎡당 시가표준액의 100분의 50에 위반면적을 곱한 금액 이하(위반 내용에 따라 100분의 60~100 등 비율 적용) ② 그 밖의 위반: 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액 이하 |
| 부과 절차 | 시정명령 → 상당한 이행 기한 → 미이행 시 부과. 부과 전 계고(문서) 필요 |
| 반복 부과 | 최초 시정명령일 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 조례로 정하는 횟수만큼 이행될 때까지 반복 부과·징수 가능 |
| 중지·징수 | 시정명령을 이행하면 새로운 부과는 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 징수 |
| 감경 | 연면적 60㎡ 이하 주거용 건축물 등은 2분의 1 범위에서 감경 부과 가능 등 |
확인문제
[문제]
- (OX) 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 높이를 늘리는 것은 증축에 해당한다.
정답: O — 건축면적·연면적·층수·높이 중 어느 하나를 늘리면 증축입니다.
[문제]
- (OX) 태풍으로 멸실된 건축물을 종전 규모 이하로 다시 축조하는 것은 개축이다.
정답: X — 재해로 멸실된 경우 다시 축조하는 것은 '재축'입니다. 개축은 스스로 철거하고 다시 축조하는 것입니다.
[문제]
- (OX) 보를 두 개 수선하는 것은 대수선에 해당한다.
정답: X — 기둥·보·지붕틀은 '3개 이상' 수선·변경해야 대수선입니다.
[문제]
- (OX) 특별시에서 연면적 합계 10만㎡ 이상인 공장을 건축하려는 자는 특별시장의 허가를 받아야 한다.
정답: X — 공장·창고는 특별시장·광역시장 허가 대상(21층 이상·10만㎡ 이상)에서 제외되어 구청장이 허가권자입니다.
[문제]
- (OX) 관리지역에서 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축은 원칙적으로 건축신고 대상이다.
정답: O — 관리·농림·자연환경보전지역의 200㎡ 미만 + 3층 미만 건축은 신고 대상입니다(지구단위계획구역 등 제외).
[문제]
- (OX) 건축허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 허가권자는 허가를 취소하여야 한다.
정답: X — 허가는 2년(공장 3년) 이내 미착공 시 취소 대상입니다. 1년은 건축'신고'의 실효 기간입니다.
[문제]
- (OX) 연면적의 합계가 2천㎡인 공장의 대지는 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접하여야 한다.
정답: X — 공장은 3천㎡ 이상일 때 강화된 접도의무(6m 도로에 4m 이상)가 적용됩니다. 일반 건축물은 2천㎡ 이상부터입니다.
[문제]
- (OX) 소요너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우 그 중심선으로부터 소요너비의 2분의 1만큼 물러난 선이 건축선이 된다.
정답: O — 소요너비(4m) 미달 도로의 건축선 원칙입니다. 반대쪽에 경사지·하천 등이 있으면 그 경계선에서 소요너비만큼 후퇴합니다.
[문제]
- (OX) 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니한다.
정답: O — 지하층, 장애인용 승강기의 승강기탑 및 건축면적의 8분의 1 이하인 옥탑 등은 층수에서 제외합니다. 다만 「주택법」상 사업계획승인 대상 공동주택 중 세대별 전용면적 85㎡ 이하는 옥탑 등의 기준이 6분의 1 이하입니다.
[문제]
- (OX) 이행강제금이 부과된 후 시정명령을 이행한 경우에는 이미 부과된 이행강제금도 징수할 수 없다.
정답: X — 새로운 부과는 중지하지만, 이미 부과된 이행강제금은 징수합니다.
[문제]
- (기출유형) 건축법령상 용적률 산정 시 연면적에 포함되는 것은? ① 지하층의 면적 ② 지상층의 주차용(부속용도)으로 쓰는 면적 ③ 초고층 건축물의 피난안전구역 면적 ④ 지상층의 사무실 면적
정답: ④ — 용적률 산정 시 지하층, 지상층 부속용도 주차장, 피난안전구역, 경사지붕 아래 대피공간은 연면적에서 제외되므로, 일반 사무실 면적만 포함됩니다.
[문제]
- (기출유형) 건축법령상 건축선에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 건축물과 담장은 건축선의 수직면을 넘어서는 아니 되며, 지표 아래 부분도 넘을 수 없다. ② 도로면으로부터 높이 4.5m 이하에 있는 창문은 열고 닫을 때 건축선의 수직면을 넘지 아니하는 구조로 하여야 한다. ③ 시장·군수 등은 도시지역에서 4m 이하의 범위에서 건축선을 따로 지정할 수 있다. ④ 소요너비 미달 도로에서 건축선과 도로 사이의 면적은 대지면적 산정 시 제외한다.
정답: ① — 지표 '아래' 부분은 건축선의 수직면을 넘을 수 있습니다. ②③④는 옳은 지문입니다.
[문제]
- (기출유형) 건축법령상 이행강제금에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 이행강제금은 1년에 3회까지 부과할 수 있다. ② 건폐율을 초과하여 건축한 경우 1㎡당 시가표준액의 100분의 50에 위반면적을 곱한 금액 이하에서 부과한다. ③ 이행강제금을 부과하기 전에 계고 절차는 필요 없다. ④ 시정명령을 이행한 경우 이미 부과된 이행강제금은 징수하지 아니한다.
정답: ② — 건폐율·용적률 초과, 무허가·무신고는 시가표준액의 100분의 50 기준입니다. ① 1년에 2회 이내입니다. ③ 부과 전 문서 계고가 필요합니다. ④ 기부과분은 징수합니다.
