제4장 개발행위허가와 기반시설연동제
1. 개발행위허가의 대상
다음 행위를 하려는 자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수의 허가를 받아야 합니다. 도시·군계획사업(도시·군계획시설사업, 도시개발사업, 정비사업)에 의한 행위는 허가 대상이 아닙니다.
| 허가 대상 행위 | 비고 |
|---|---|
| ① 건축물의 건축 | 건축법상 건축물 |
| ② 공작물의 설치 | 인공을 가하여 제작한 시설물 |
| ③ 토지의 형질변경 | 절토·성토·정지·포장 등과 공유수면 매립. 경작을 위한 토지의 형질변경은 제외 |
| ④ 토석의 채취 | 형질변경을 목적으로 하지 않는 것 |
| ⑤ 토지 분할 | 녹지·관리·농림·자연환경보전지역 안에서 허가 없이 하는 분할, 분할제한면적 미만 분할, 너비 5m 이하로의 분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외) |
| ⑥ 물건을 쌓아놓는 행위 | 녹지지역·관리지역·자연환경보전지역 안에서 1개월 이상 쌓아놓는 행위 |
허가를 받지 않아도 되는 행위
재해 복구나 재난 수습을 위한 응급조치(다만 1개월 이내에 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수에게 신고)
건축법에 따라 신고하고 설치할 수 있는 건축물의 개축·증축·재축과 이에 필요한 범위의 토지 형질변경(도시·군계획시설사업 시행되지 않는 시설 부지인 경우)
경작을 위한 토지의 형질변경 등 경미한 행위
2. 개발행위허가의 규모(토지 형질변경 면적 기준)
| 용도지역 | 허가 가능 규모(미만) |
|---|---|
| 주거지역·상업지역·자연녹지지역·생산녹지지역 | 1만㎡ |
| 공업지역 | 3만㎡ |
| 보전녹지지역 | 5천㎡ |
| 관리지역 | 3만㎡ |
| 농림지역 | 3만㎡ |
| 자연환경보전지역 | 5천㎡ |
관리지역·농림지역에 대하여는 위 범위에서 조례로 따로 정할 수 있습니다. 녹지지역 중 보전녹지만 5천㎡(자연·생산녹지는 1만㎡)라는 점이 함정 포인트입니다.
3. 허가 절차
| 절차 | 내용 |
|---|---|
| 신청서 제출 | 개발행위의 목적·규모 등 기재(개발밀도관리구역 안에서는 기반시설 설치·용지 확보 계획서 제출 불요) |
| 처리 기간 | 15일 이내 허가 또는 불허가 처분(관계 기관 협의·도시계획위원회 심의 기간은 제외) |
| 조건부 허가 | 기반시설의 설치, 위해 방지, 환경오염 방지, 경관·조경 등에 관한 조치를 조건으로 허가 가능(미리 개발행위 신청자의 의견을 들어야 함) |
| 이행보증금 | 기반시설 훼손 방지 등을 위해 예치하게 할 수 있음 — 국가·지방자치단체·공공기관·그 밖의 공공단체는 면제. 총공사비의 20% 이내(산지 전용은 복구비 감안) |
| 준공검사 | 건축물의 건축(건축법상 사용승인으로 갈음), 공작물 설치, 형질변경, 토석채취는 준공검사 대상. 토지 분할, 물건 쌓아놓기는 준공검사 불요 |
허가 없이 개발행위를 하거나 조건을 위반하면 원상회복 명령을 할 수 있고, 불이행 시 행정대집행이 가능합니다.
4. 개발행위허가의 제한
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 제한권자 | 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수(도시계획위원회 심의를 거쳐) |
| 제한 기간 | 한 차례만 3년 이내. 다만 아래 ③~⑤ 지역은 한 차례만 2년 이내 연장 가능(연장 시 심의 불요) |
| 제한 대상 지역 | ① 녹지지역·계획관리지역으로서 수목·조수류 등이 집단 서식하는 지역, 우량 농지 등 보전 필요 지역 ② 개발행위로 주변 환경·경관·미관·국가유산 등이 크게 오염·손상될 우려가 있는 지역 ③ 도시·군기본계획·관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 계획 내용이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역 ④ 지구단위계획구역으로 지정된 지역 ⑤ 기반시설부담구역으로 지정된 지역 |
5. 성장관리계획
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수는 녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역(비도시화 지역)에 성장관리계획구역을 지정할 수 있습니다. 성장관리계획구역에서는 건폐율을 계획관리지역 50% 이하, 생산관리·농림·자연녹지·생산녹지지역 30% 이하로, 용적률을 계획관리지역 125% 이하로 완화 적용할 수 있습니다. 계획관리지역 내 성장관리계획구역으로 지정된 지역에서만 일정 공장 등의 입지가 허용됩니다.
6. 기반시설연동제 — 개발밀도관리구역과 기반시설부담구역
| 구분 | 개발밀도관리구역 | 기반시설부담구역 |
|---|---|---|
| 취지 | 기반시설 추가 설치가 곤란한 지역 → 개발 억제(밀도 강화) | 기반시설 설치가 필요한 지역 → 설치비용 부과 |
| 지정권자 | 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 | |
| 대상 지역 | 주거·상업·공업지역으로서 개발로 기반시설 처리·공급·수용능력이 부족할 것이 예상되는 지역(도로 서비스 수준 저하, 수도·하수도 시설 용량 초과 예상 등) | ① 법령 개정으로 행위 제한이 완화되거나 해제되는 지역 ② 법령에 따라 지정되어 행위 제한이 완화되는 지역 ③ 개발행위허가 건수가 전년 대비 20% 이상 증가한 지역 ④ 인구증가율이 20% 이상 높은 지역 |
| 절차 | 지방도시계획위원회 심의(주민 의견 청취 불요) | 주민 의견 청취 + 지방도시계획위원회 심의 |
| 규제 내용 | 건폐율·용적률 강화 — 용적률 최대한도의 50% 범위에서 강화 적용 | 기반시설설치비용 부과 |
| 규모 | 규정 없음 | 10만㎡ 이상으로 지정 |
| 해제 의제 | 규정 없음 | 지정 후 1년이 되는 날까지 기반시설설치계획을 수립하지 않으면 1년이 되는 날의 다음 날 해제 의제 |
기반시설설치비용
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 부과 대상 | 기반시설부담구역에서 200㎡(기존 건축물의 연면적 포함)를 초과하는 건축물의 신축·증축 행위 |
| 납부 의무자 | 건축행위를 하는 자(건축주), 위탁·도급의 경우 위탁자·도급인, 양수한 경우 양수인 |
| 부과 시기 | 건축허가(사업승인) 후 2개월 이내 부과 |
| 납부 시기 | 사용승인 신청 시까지 납부 |
| 납부 방법 | 현금 원칙, 카드 납부·물납(토지로 납부) 인정 |
| 사용 | 기반시설부담구역별 특별회계 설치, 해당 구역의 기반시설 설치·용지 확보 등에 사용 |
확인문제
[문제]
- (OX) 도시·군계획사업에 의하여 건축물을 건축하는 경우에도 개발행위허가를 받아야 한다.
정답: X — 도시·군계획사업(도시·군계획시설사업·도시개발사업·정비사업)에 의한 행위는 개발행위허가 대상에서 제외됩니다.
[문제]
- (OX) 경작을 위한 토지의 형질변경은 개발행위허가를 받지 않아도 된다.
정답: O — 경작을 위한 형질변경은 허가 대상인 형질변경에서 제외됩니다.
[문제]
- (OX) 재해 복구를 위한 응급조치는 개발행위허가를 받아야 하는 행위이다.
정답: X — 응급조치는 허가 없이 할 수 있고, 1개월 이내에 신고하면 됩니다.
[문제]
- (OX) 상업지역에서 허가를 받아 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위는 개발행위허가 대상이다.
정답: X — 물건 쌓기는 녹지·관리·자연환경보전지역에서만 허가 대상입니다. 상업지역은 해당 없습니다.
[문제]
- (OX) 보전녹지지역에서 개발행위허가를 받을 수 있는 토지 형질변경의 규모는 1만㎡ 미만이다.
정답: X — 보전녹지지역은 5천㎡ 미만입니다. 1만㎡ 미만은 주거·상업·자연녹지·생산녹지지역입니다.
[문제]
- (OX) 지방자치단체가 시행하는 개발행위에 대해서는 이행보증금을 예치하게 하지 아니한다.
정답: O — 국가·지방자치단체·공공기관·공공단체는 이행보증금 예치가 면제됩니다.
[문제]
- (OX) 개발행위허가를 받은 토지 분할에 대하여는 준공검사를 받아야 한다.
정답: X — 토지 분할과 물건 쌓기는 준공검사 대상이 아닙니다.
[문제]
- (OX) 지구단위계획구역으로 지정된 지역에 대한 개발행위허가 제한은 한 차례만 2년 이내의 기간 동안 연장할 수 있다.
정답: O — 원칙 3년 이내 한 차례이나, 계획 수립 중 지역·지구단위계획구역·기반시설부담구역은 2년 연장이 가능합니다.
[문제]
- (OX) 개발밀도관리구역을 지정하려면 주민의 의견을 들은 후 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
정답: X — 개발밀도관리구역은 심의만 거치며 주민 의견 청취 절차가 없습니다. 주민 의견 청취가 필요한 것은 기반시설부담구역입니다.
[문제]
- (OX) 기반시설부담구역에서 기반시설설치비용의 부과 대상은 100㎡를 초과하는 건축물의 신축·증축 행위이다.
정답: X — 200㎡(기존 건축물 연면적 포함)를 초과하는 건축물의 신축·증축이 부과 대상입니다.
[문제]
- (기출유형) 국토계획법령상 개발행위허가에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 개발행위허가의 신청에 대하여 허가권자는 협의·심의 기간을 포함하여 15일 이내에 처분을 하여야 한다. ② 허가권자는 개발행위허가에 조건을 붙이려면 미리 신청자의 의견을 들어야 한다. ③ 공업지역에서의 토지 형질변경은 5만㎡ 미만까지 허가할 수 있다. ④ 허가받은 개발행위를 마치면 모든 개발행위에 대하여 준공검사를 받아야 한다.
정답: ② — 조건부 허가 시 미리 의견 청취가 필요합니다. ① 협의·심의 기간은 제외하고 15일입니다. ③ 공업지역은 3만㎡ 미만입니다. ④ 토지 분할·물건 쌓기는 준공검사 대상이 아닙니다.
[문제]
- (기출유형) 국토계획법령상 개발밀도관리구역에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 주거지역·상업지역·공업지역에 지정할 수 있다. ② 지정권자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수이다. ③ 개발밀도관리구역에서는 해당 용도지역 용적률 최대한도의 50% 범위에서 용적률을 강화하여 적용한다. ④ 개발밀도관리구역은 10만㎡ 이상의 규모로 지정하여야 한다.
정답: ④ — 10만㎡ 이상의 규모 요건은 기반시설부담구역에 관한 것입니다. 개발밀도관리구역에는 규모 요건이 없습니다.
[문제]
- (기출유형) 국토계획법령상 기반시설부담구역에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 법령의 개정으로 행위 제한이 완화되는 지역에 대하여는 기반시설부담구역으로 지정하여야 한다. ② 기반시설부담구역 지정 후 1년이 되는 날까지 기반시설설치계획을 수립하지 아니하면 그 1년이 되는 날의 다음 날에 구역 지정이 해제된 것으로 본다. ③ 기반시설설치비용은 사용승인 신청 시까지 납부하여야 한다. ④ 기반시설설치비용은 현금 납부만 가능하며 물납은 인정되지 아니한다.
정답: ④ — 현금 납부가 원칙이지만 신용카드 납부와 토지에 의한 물납도 인정됩니다. ①②③은 옳은 지문입니다.
