제9장 주택법 — 용어·주택조합·사업계획승인·주택 공급
1. 핵심 용어
| 용어 | 내용 |
|---|---|
| 주택 | 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조의 건축물 전부·일부 + 부속토지. 단독주택(단독·다중·다가구)과 공동주택(아파트·연립·다세대)으로 구분 |
| 국민주택 | ① 국가·지방자치단체·LH·지방공사가 건설하는 주택 ② 국가·지자체의 재정 또는 주택도시기금 지원으로 건설·개량되는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택 |
| 국민주택규모 | 주거전용면적 85㎡ 이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하) |
| 민영주택 | 국민주택을 제외한 주택 |
| 도시형 생활주택 | 300세대 미만의 국민주택규모 주택으로서 도시지역에 건설: ① 아파트형 주택(세대별 독립 주거가 가능하도록 욕실·부엌 설치, 지하층에 세대 설치 금지) ② 단지형 연립주택 ③ 단지형 다세대주택. 단지형 연립·다세대는 건축위원회 심의를 받은 경우 주택으로 쓰는 층수를 5개층까지 건축 가능 |
| 세대구분형 공동주택 | 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능하나 구분소유는 할 수 없는 주택 |
| 준주택 | 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설: 기숙사, 다중생활시설, 노인복지주택, 오피스텔 |
| 부대시설 | 주차장, 관리사무소, 담장, 주택단지 안의 도로 등 |
| 복리시설 | 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설, 경로당 등 |
| 간선시설 | 도로·상하수도·전기시설·가스시설·통신시설·지역난방시설 등으로서 주택단지 안의 시설과 밖의 같은 종류 시설을 연결하는 시설 |
2. 등록사업자
연간 단독주택 20호, 공동주택 20세대(도시형 생활주택 등은 30세대) 이상 건설하려는 자 또는 연간 1만㎡ 이상 대지를 조성하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하여야 합니다.
등록이 필요 없는 자: 국가·지방자치단체, LH, 지방공사, 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인, 주택조합(등록사업자와 공동 시행 시), 근로자를 위해 주택을 건설하는 고용자(등록사업자와 공동 시행 시).
3. 주택조합
(1) 종류
지역주택조합(같은 특별시·광역시·도 등 지역 거주자의 주택 마련), 직장주택조합(같은 직장 근로자), 리모델링주택조합(공동주택 소유자의 리모델링). 국민주택을 공급받기 위한 직장주택조합은 신고만으로 설립합니다.
(2) 설립인가 요건 — 숫자 표
| 구분 | 요건 |
|---|---|
| 인가권자 | 주택건설대지 관할 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장 |
| 토지 확보(지역·직장) | 주택건설대지의 80% 이상 토지사용권원 + 15% 이상 소유권 확보 |
| 조합원 수 | 주택건설 예정 세대수의 50% 이상 조합원 구성 + 20명 이상 |
| 리모델링조합 | 주택단지 전체: 전체 구분소유자·의결권의 3분의 2 이상 + 각 동별 과반수 동의 / 동을 리모델링: 그 동의 구분소유자·의결권의 3분의 2 이상 동의 |
| 지역조합원 자격 | 조합설립인가 신청일부터 입주 가능일까지 무주택자 또는 주거전용면적 85㎡ 이하 주택 1채 소유 세대주, 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 거주 |
| 조합원 모집 | 대지의 50% 이상 사용권원 확보 후 시장·군수·구청장에게 신고하고 공개모집(충원·재모집은 신고 없이 선착순 가능) |
| 사업 추진 기한 | 인가일부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하면 총회 의결을 거쳐 해산 여부를 결정. 모집 신고 수리일부터 2년이 되는 날까지 설립인가를 받지 못하면 종결 여부 결정 |
4. 사업계획승인
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | 단독주택 30호, 공동주택 30세대 이상(한옥·단지형 연립·다세대 등 일정한 경우 50호·50세대) 건설, 1만㎡ 이상 대지 조성 |
| 승인권자 | 대지면적 10만㎡ 이상: 시·도지사, 대도시 시장 / 10만㎡ 미만: 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수 / 국가·LH 시행 등: 국토교통부장관 |
| 처리 기간 | 승인권자는 신청일부터 60일 이내 승인 여부 통보 |
| 착공 의무 | 승인일부터 5년 이내 공사 착수(공구별 분할 시행 시 최초 공구는 5년, 나머지 공구는 최초 착공신고일부터 2년). 5년 내 미착수 시 승인 취소 가능(나머지 공구 2년 미착수는 취소 불가) |
| 매도청구 | 사업계획승인을 받은 사업주체는 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 시가로 매도청구 가능: 대지면적의 95% 이상 사용권원 확보 시 모든 소유자에게 / 95% 미만 확보 시 지구단위계획구역 결정·고시일 10년 이전에 소유권을 확보한 자에게는 매도청구 불가. 매도청구 전 3개월 이상 협의 필요 |
5. 주택의 공급 — 규제 지역·전매제한
(1) 분양가상한제
적용 대상: 공공택지에서 공급하는 주택 + 공공택지 외의 택지로서 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역에서 공급하는 주택.
적용 제외: 도시형 생활주택, 경제자유구역 내 심의·의결을 거친 주택, 관광특구의 50층 이상 또는 높이 150m 이상 공동주택, 정비사업 등 소규모 사업의 일정 주택, 공공재개발사업의 일정 주택 등.
분양가격 = 택지비 + 건축비. 시장·군수·구청장의 분양가심사위원회 설치·운영.
(2) 투기과열지구·조정대상지역
| 구분 | 투기과열지구 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 지정권자 | 국토교통부장관 또는 시·도지사 | 국토교통부장관 |
| 지정 요건 | 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 등을 고려하여 투기가 성행하거나 우려되는 지역 | 과열지역(직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 1.3배 초과 등), 위축지역(직전 6개월 주택가격상승률이 마이너스 1% 이하 등) |
| 재검토 | 반기마다 주거정책심의위원회를 소집하여 지정 유지 여부 재검토 |
(3) 전매행위 제한
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 제한 대상 | 투기과열지구·조정대상지역에서 공급되는 주택, 분양가상한제 적용 주택, 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택, 일정한 공공재개발사업 주택, 토지임대부 분양주택 등의 입주자로 선정된 지위 또는 주택 |
| 기산·중첩 | 입주자로 선정된 날부터 기산. 별표 3 제2호부터 제6호까지의 제한이 둘 이상이면 원칙적으로 가장 긴 기간 적용(위축지역은 가장 짧은 기간). 같은 제2호부터 제6호까지의 주택은 제한기간 안에 소유권이전등기를 마치면 등기한 때 제한기간이 지난 것으로 봄(토지임대부 분양주택의 10년 제한은 별도) |
| 투기과열지구 | 수도권 3년, 수도권 외 1년 |
| 조정대상지역 | 과열지역: 수도권 3년, 수도권 외 1년 / 위축지역: 공공택지 6개월, 공공택지 외 택지는 제한 없음 |
| 분양가상한제 적용주택 | 공공택지: 수도권 3년, 수도권 외 1년 / 공공택지 외 택지: 투기과열지구는 위 투기과열지구 기간, 그 밖의 지역은 아래 공공택지 외 택지 기간 |
| 공공택지 외의 택지 | 수도권 과밀억제권역 1년, 성장관리권역·자연보전권역 6개월 / 수도권 외 광역시 도시지역 6개월, 그 밖의 지역은 제한 없음 |
| 일정한 공공재개발사업 주택 | 분양가상한제 적용주택 중 공공택지 외 택지의 기간 적용 |
| 토지임대부 분양주택 | 10년 |
| 전매 허용 예외 | 한국토지주택공사의 동의를 받아: 근무·생업·질병치료·취학·결혼으로 세대원 전원이 다른 광역시·시·군으로 이전(수도권 안에서 이전 제외), 상속 주택으로 세대원 전원 이전, 세대원 전원 해외 이주·2년 이상 체류, 이혼으로 배우자에게 이전, 일부 배우자 증여 등 |
| 위반 효과 | 사업주체가 매입비용을 지급하고 환매 가능, 10년 이내 입주자자격 제한, 벌칙 |
6. 리모델링
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 개념 | 건축물의 노후화 억제·기능 향상을 위한 대수선 또는 증축(사용검사일부터 15년 이상 지난 공동주택의 각 세대 주거전용면적의 30% 이내(85㎡ 미만은 40% 이내) 증축 등) |
| 세대수 증가형 | 기존 세대수의 15% 이내 세대수 증가 증축 |
| 수직증축형 | 기존 층수 15층 이상: 3개 층 이하 / 기존 층수 14층 이하: 2개 층 이하 (건축 당시 구조도면 보유 필요) |
| 리모델링 허가 동의 | 동을 리모델링: 그 동 구분소유자·의결권의 75% 이상 / 주택단지 전체: 전체의 75% 이상 + 각 동별 50% 이상 동의(시장·군수·구청장 허가) |
확인문제
[문제]
- (OX) 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역의 국민주택규모는 주거전용면적 100㎡ 이하이다.
정답: O — 원칙 85㎡ 이하, 수도권 제외 비도시지역 읍·면은 100㎡ 이하입니다.
[문제]
- (OX) 오피스텔은 주택법령상 준주택에 해당한다.
정답: O — 준주택은 기숙사·다중생활시설·노인복지주택·오피스텔 4종입니다. 주택 자체는 아니라는 점에 주의하십시오.
[문제]
- (OX) 도시형 생활주택은 300세대 이상의 국민주택규모 주택으로서 도시지역에 건설하는 주택이다.
정답: X — 도시형 생활주택은 300세대 미만의 국민주택규모 주택으로서 도시지역에 건설하는 아파트형 주택·단지형 연립주택·단지형 다세대주택입니다.
[문제]
- (OX) 연간 공동주택 20세대 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하여야 한다.
정답: O — 단독 20호·공동 20세대(도시형 생활주택 등 30세대), 연간 1만㎡ 이상 대지 조성이 등록 기준입니다.
[문제]
- (OX) 지역주택조합 설립인가를 받으려면 주택건설대지의 80% 이상의 토지사용권원과 15% 이상의 토지 소유권을 확보하여야 한다.
정답: O — "사용권원 80% + 소유권 15%"입니다.
[문제]
- (OX) 지역주택조합은 주택건설 예정 세대수의 3분의 2 이상의 조합원으로 구성하여야 한다.
정답: X — 예정 세대수의 50% 이상 + 20명 이상입니다.
[문제]
- (OX) 한옥이 아닌 단독주택 40호를 건설하려는 자는 사업계획승인을 받아야 한다.
정답: O — 단독주택 30호 이상은 사업계획승인 대상입니다(한옥 등은 50호).
[문제]
- (OX) 사업주체가 주택건설대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보한 경우에는 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구를 할 수 있다.
정답: O — 95% 이상이면 모든 소유자에게, 95% 미만이면 10년 이전부터 소유한 자를 제외하고 매도청구할 수 있습니다.
[문제]
- (OX) 조정대상지역은 시·도지사가 지정한다.
정답: X — 조정대상지역은 국토교통부장관이 지정합니다. 투기과열지구는 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정합니다.
[문제]
- (OX) 기존 14층인 공동주택은 수직증축형 리모델링으로 3개 층까지 증축할 수 있다.
정답: X — 14층 이하는 2개 층까지, 15층 이상은 3개 층까지 수직증축할 수 있습니다.
[문제]
- (기출유형) 주택법령상 용어에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 국민주택에는 지방공사가 건설하는 주택이 포함될 수 있다. ② 세대구분형 공동주택은 구분된 공간 일부에 대하여 구분소유를 할 수 있는 주택이다. ③ 주택단지 안의 관리사무소는 부대시설에 해당한다. ④ 주택단지 안의 도로와 단지 밖의 도로를 연결하는 시설은 간선시설에 해당한다.
정답: ② — 세대구분형 공동주택은 구분소유를 '할 수 없는' 주택입니다. ①③④는 옳은 지문입니다.
[문제]
- (기출유형) 주택법령상 분양가상한제 적용 주택이 아닌 것은? ① 공공택지에서 공급하는 국민주택규모의 주택 ② 국토교통부장관이 지정하는 지역에서 공급하는 민영주택 ③ 도시형 생활주택 ④ 공공택지에서 공급하는 민영주택
정답: ③ — 도시형 생활주택은 분양가상한제 적용에서 제외됩니다. 그 밖에 경제자유구역 심의·의결 주택, 관광특구 50층·150m 이상 공동주택 등도 제외됩니다.
[문제]
- (기출유형) 주택법령상 전매제한의 예외(한국토지주택공사의 동의를 받아 전매할 수 있는 경우)에 해당하지 않는 것은? ① 세대원 전원이 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 ② 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 ③ 이혼으로 입주자 지위를 배우자에게 이전하는 경우 ④ 수도권 안에서 근무로 인하여 세대원 전원이 다른 시로 이전하는 경우
정답: ④ — 근무·생업·질병치료·취학·결혼으로 인한 세대원 전원 이전은 예외 사유이지만, '수도권 안에서 이전하는 경우는 제외'됩니다. ①②③은 예외 사유에 해당합니다.
