제6장 도시개발법 — 구역 지정·시행자·수용과 환지
1. 도시개발구역의 지정
(1) 지정권자
| 구분 | 지정권자 |
|---|---|
| 원칙 | 시·도지사, 대도시(인구 50만 이상) 시장 |
| 예외 — 국토교통부장관 | ① 국가가 도시개발사업을 실시할 필요가 있는 경우 |
| ② 관계 중앙행정기관의 장이 요청하는 경우 | |
| ③ 공공기관의 장·정부출연기관의 장이 30만㎡ 이상 규모로 국가계획과 밀접한 관련이 있는 구역 지정을 제안하는 경우 | |
| ④ 천재지변 등으로 긴급히 시행할 필요가 있는 경우, 둘 이상 시·도에 걸치는 경우로서 협의 불성립 시 |
(2) 지정 규모 기준
| 구분 | 지역 | 규모 |
|---|---|---|
| 도시지역 안 | 주거지역·상업지역·자연녹지지역·생산녹지지역 | 1만㎡ 이상 |
| 공업지역 | 3만㎡ 이상 | |
| 보전녹지지역 | 지정 불가(원칙) | |
| 도시지역 외의 지역 | 30만㎡ 이상(공동주택 중 아파트·연립주택 건설계획이 포함되고 초등학교 용지 확보·간선도로 연결 등 요건을 갖추면 10만㎡ 이상) |
(3) 지정 절차와 효과
절차: 기초조사(임의) → 공람 또는 공청회(100만㎡ 이상은 공청회 개최 의무) → 협의·도시계획위원회 심의 → 지정·고시.
지정 제안: 국가·지방자치단체·조합을 제외한 시행자가 될 수 있는 자는 특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 제안 가능. 민간 제안자는 대상 구역 토지면적의 3분의 2 이상 토지소유자 동의 필요(국공유지 제외). 제안일부터 1개월 이내 수용 여부 통보(1개월 연장 가능).
개발계획 수립 동의(환지방식): 환지방식으로 개발계획을 수립하려면 토지면적의 3분의 2 이상 토지소유자 + 토지소유자 총수의 2분의 1 이상 동의(시행자가 국가·지방자치단체이면 동의 불요).
지정 효과: 도시개발구역으로 지정·고시되면 도시지역과 지구단위계획구역으로 결정·고시 의제(취락지구로 지정된 지역 등은 제외).
행위 제한: 구역 내 건축물의 건축, 공작물 설치, 형질변경, 토석 채취, 토지 분할, 물건 쌓기, 죽목의 벌채·식재는 특별시장·광역시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장의 허가 필요. 기득권: 공사·사업 착수자는 30일 이내 신고 후 계속 시행 가능.
지정 해제 의제: 구역 지정·고시일부터 3년이 되는 날까지 실시계획 인가 신청이 없는 경우 3년이 되는 날의 다음 날 해제 의제. 공사 완료(환지방식은 환지처분)에 따른 해제 시 용도지역 등은 환원되지 않음(그 외 해제 시는 종전 용도지역으로 환원).
2. 시행자와 도시개발조합
(1) 시행자
공공시행자: 국가·지방자치단체, 공공기관(LH 등), 정부출연기관, 지방공사.
민간시행자: 토지소유자, 조합(환지방식인 경우에만 가능), 수도권 외 지역 이전 법인, 등록사업자, 건설업자, 신탁업자, 자기관리·위탁관리 부동산투자회사 등.
전부 환지방식 사업은 토지소유자나 조합을 시행자로 지정하는 것이 원칙. 일정 사유(1년 내 시행 착수하지 않는 경우 등) 시 지방자치단체 등으로 변경 가능.
(2) 도시개발조합 — 빈출
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 설립 인가 | 토지소유자 7명 이상이 정관을 작성하여 지정권자에게 인가 신청 |
| 설립 동의 | 구역 토지면적의 3분의 2 이상 토지소유자 + 토지소유자 총수의 2분의 1 이상 |
| 조합원 | 도시개발구역의 토지소유자 전원(동의 여부 불문, 미동의자도 조합원). 의결권은 면적과 관계없이 평등 |
| 임원 | 조합장·이사·감사. 조합원이어야 하며, 그 조합의 다른 임원·직원 겸직 금지. 결격사유 발생 시 다음 날 자격 상실 |
| 대의원회 | 의결권을 가진 조합원 수가 50인 이상이면 총회 권한을 대행하는 대의원회를 둘 수 있음(임의기관). 대의원은 의결권 가진 조합원 총수의 100분의 10 이상 |
| 대의원회가 대행할 수 없는 사항 | ① 정관의 변경 ② 개발계획의 수립·변경 ③ 조합임원의 선임 ④ 조합의 합병·해산(청산금 징수·교부 완료에 따른 해산은 제외) ⑤ 환지계획의 작성 |
3. 실시계획
시행자는 개발계획에 맞게 실시계획을 작성하여야 하며, 실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 합니다.
인가: 시행자(지정권자가 시행자인 경우 제외)는 지정권자의 인가를 받아야 합니다. 지정권자가 국토교통부장관이면 시·도지사 또는 대도시 시장의 의견을, 시·도지사이면 시장(대도시 시장 제외)·군수·구청장의 의견을 미리 들어야 합니다.
실시계획 고시로 관리계획(용도지역·지구단위계획 등) 결정·고시 의제. 관련 인허가 의제 제도 있음.
4. 수용 또는 사용 방식
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 수용 요건(민간시행자) | 구역 토지면적의 3분의 2 이상 소유 + 토지소유자 총수의 2분의 1 이상 동의(공공시행자는 동의 불요) |
| 사업인정 의제 | 구역 지정·고시(개발계획에 수용 대상 토지 세부목록 고시 포함)가 있으면 토지보상법상 사업인정·고시 의제. 재결 신청은 개발계획에서 정한 시행기간 종료일까지 |
| 토지상환채권 | 토지소유자가 원하면 토지 등의 매수 대금 일부를 지급하기 위해 발행. 분양 토지·건축물 면적의 2분의 1을 넘지 않는 범위. 기명식 증권(이전 가능, 질권 목적 가능). 민간시행자는 금융기관 등의 지급보증 필요 |
| 선수금 | 지정권자의 승인을 받아 원형지·조성토지를 공급받으려는 자로부터 미리 받을 수 있음 |
| 원형지 공급 | 조성하지 아니한 상태의 토지. 구역 전체 토지면적의 3분의 1 이내로만 공급 가능. 공급 대상: 국가·지방자치단체, 공공기관, 지방공사, 학교·공장 부지로 직접 사용하는 자 등. 원형지개발자(국가·지자체 제외)는 공사완료 공고일부터 5년 또는 공급계약일부터 10년 중 먼저 끝나는 기간 안에는 매각 금지 |
| 조성토지 공급 | 경쟁입찰 원칙. 추첨: 국민주택규모 이하 주택건설용지, 공공택지, 330㎡ 이하 단독주택용지, 공장용지 등. 수의계약: 학교·폐기물처리시설 등 공공용지, 토지상환채권 상환 등 |
5. 환지 방식 — 최빈출
(1) 환지계획
작성 기준: 종전 토지와 환지의 위치·지목·면적·토질·수리·이용상황·환경 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 정함(적응환지 원칙).
내용: 환지 설계, 필지별 명세, 청산 대상 토지 명세, 체비지·보류지 명세, 입체환지 명세 등.
인가: 행정청이 아닌 시행자가 환지계획을 작성한 경우 특별자치도지사·시장·군수·구청장의 인가를 받아야 함.
환지부지정: 토지소유자가 신청하거나 동의하면 환지를 정하지 않을 수 있음(임차권자 등이 있으면 그 동의 필요). 면적이 작은 토지는 과소토지가 되지 않게 면적을 늘려 환지를 정하거나 환지 대상에서 제외할 수 있음.
체비지·보류지: 사업 경비 충당 등을 위해 일정 토지를 환지로 정하지 않고 보류지로 정할 수 있으며, 그중 일부를 체비지로 정하여 사업비용에 충당할 수 있음.
(2) 환지예정지
지정되면 종전 토지의 소유자·임차권자 등은 환지예정지 지정 효력발생일부터 환지처분 공고일까지 환지예정지에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있고, 종전 토지는 사용·수익할 수 없음.
체비지로 지정된 환지예정지는 시행자가 사용·수익하거나 처분(매각)할 수 있음.
(3) 환지처분과 그 효과 — 숫자·시점 암기 필수
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 시기 | 공사 완료 공고·공사 관계 서류 공람(14일 이상) → 준공검사(지정권자 시행 시 공사완료 공고) 후 60일 이내 환지처분 |
| 환지의 효과 | 환지계획에서 정하여진 환지는 환지처분 공고일의 다음 날부터 종전 토지로 봄(권리 이전). 환지를 정하지 않은 종전 토지의 권리는 공고일이 끝나는 때 소멸 |
| 지역권 | 종전 토지에 존속(행사할 이익이 없어진 경우 공고일이 끝나는 때 소멸) |
| 체비지·보류지 | 체비지는 시행자가, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 환지처분 공고일의 다음 날 소유권 취득(이미 처분된 체비지는 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때 취득) |
| 청산금 | 환지처분 공고일의 다음 날 확정. 공고 후 확정된 청산금을 징수·교부(분할 징수·교부 가능). 소멸시효 5년 |
6. 도시개발채권
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 발행권자 | 시·도지사(지방자치단체의 장) — 행정안전부장관의 승인 필요 |
| 상환기간 | 5년부터 10년까지의 범위에서 조례로 정함 |
| 소멸시효 | 상환일부터 기산하여 원금 5년, 이자 2년 |
| 매입 의무자 | 수용·사용 방식 시행자와 공사 도급계약을 체결하는 자, 형질변경 허가를 받은 자 등 |
확인문제
[문제]
- (OX) 자연녹지지역에서 도시개발구역을 지정하려면 그 면적이 3만㎡ 이상이어야 한다.
정답: X — 주거·상업·자연녹지·생산녹지지역은 1만㎡ 이상입니다. 3만㎡ 이상은 공업지역입니다.
[문제]
- (OX) 도시개발조합은 도시개발구역의 지정을 제안할 수 있다.
정답: X — 지정 제안은 국가·지방자치단체·'조합'을 제외한 시행자가 될 수 있는 자만 가능합니다.
[문제]
- (OX) 도시개발구역으로 지정·고시되면 그 구역은 원칙적으로 도시지역과 지구단위계획구역으로 결정·고시된 것으로 본다.
정답: O — 도시지역 + 지구단위계획구역 의제(취락지구 등 일부 제외)입니다.
[문제]
- (OX) 조합 설립 인가를 받으려면 구역 토지면적의 3분의 2 이상 토지소유자와 토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다.
정답: O — 면적 2/3 + 총수 1/2입니다.
[문제]
- (OX) 조합 설립에 동의하지 않은 구역 내 토지소유자는 조합원이 될 수 없다.
정답: X — 조합원은 구역 내 토지소유자 전원이며, 동의 여부를 불문합니다.
[문제]
- (OX) 정관의 변경과 조합임원의 선임은 대의원회가 총회의 권한을 대행할 수 없는 사항이다.
정답: O — 정관 변경, 개발계획 수립·변경, 임원 선임, 합병·해산, 환지계획 작성은 대행 불가 사항입니다.
[문제]
- (OX) 도시개발조합은 수용 또는 사용 방식의 도시개발사업 시행자가 될 수 있다.
정답: X — 조합은 '환지방식'의 사업에서만 시행자가 될 수 있습니다.
[문제]
- (OX) 토지상환채권은 무기명식으로 발행하며 이전할 수 없다.
정답: X — 토지상환채권은 기명식 증권이며 이전할 수 있습니다(질권의 목적으로도 가능).
[문제]
- (OX) 환지예정지가 지정되면 종전 토지의 소유자는 환지처분 공고일까지 종전 토지를 사용·수익할 수 없다.
정답: O — 환지예정지 지정 효력발생일부터 환지처분 공고일까지 환지예정지에 대하여만 권리를 행사할 수 있습니다.
[문제]
- (OX) 청산금은 환지처분 공고일의 다음 날에 확정되며, 그 권리의 소멸시효는 5년이다.
정답: O — 청산금 확정 시점(공고일 다음 날)과 소멸시효 5년 모두 정확합니다.
[문제]
- (기출유형) 도시개발법령상 환지처분의 효과에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 환지계획에서 정하여진 환지는 환지처분 공고일의 다음 날부터 종전의 토지로 본다. ② 환지처분은 행정상 처분으로서 종전 토지에 존속하던 지역권에도 영향을 미쳐 지역권은 모두 소멸한다. ③ 체비지는 시행자가 환지처분 공고일의 다음 날에 소유권을 취득한다. ④ 환지를 정하지 아니한 종전 토지에 있던 권리는 환지처분 공고일이 끝나는 때에 소멸한다.
정답: ② — 지역권은 환지처분에도 불구하고 종전 토지에 존속합니다(행사할 이익이 없어진 경우에만 공고일이 끝나는 때 소멸). ①③④는 옳은 지문입니다.
[문제]
- (기출유형) 도시개발법령상 도시개발조합에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 조합을 설립하려면 토지소유자 5명 이상이 정관을 작성하여 지정권자의 인가를 받아야 한다. ② 조합원의 의결권은 소유 토지의 면적에 비례한다. ③ 의결권을 가진 조합원의 수가 50인 이상인 조합은 총회의 권한을 대행하게 하기 위하여 대의원회를 둘 수 있다. ④ 조합임원은 그 조합의 다른 임원이나 직원을 겸할 수 있다.
정답: ③ — 50인 이상이면 대의원회를 둘 수 있습니다(임의기관). ① 7명 이상입니다. ② 의결권은 면적과 관계없이 평등합니다. ④ 겸직이 금지됩니다.
[문제]
- (기출유형) 도시개발법령상 도시개발채권에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 시·도지사는 도시개발채권을 발행하려면 행정안전부장관의 승인을 받아야 한다. ② 도시개발채권의 상환기간은 5년부터 10년까지의 범위에서 조례로 정한다. ③ 도시개발채권의 소멸시효는 상환일부터 기산하여 원금은 5년, 이자는 2년으로 한다. ④ 도시개발채권은 국토교통부장관이 발행한다.
정답: ④ — 도시개발채권은 시·도지사(지방자치단체의 장)가 발행합니다. ①②③은 옳은 지문입니다.
