제7장 도시 및 주거환경정비법 — 정비사업의 종류·조합·관리처분
1. 정비사업의 종류 — 비교 표
| 구분 | 주거환경개선사업 | 재개발사업 | 재건축사업 |
|---|---|---|---|
| 대상 | 저소득 주민 밀집, 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역 | 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역, 상업·공업지역의 도시기능 회복·상권 활성화 | 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물(공동주택)이 밀집한 지역 |
| 시행 방법 | 자력개량, 수용(주택 건설·공급), 환지, 관리처분(혼용 가능) | 관리처분(건축물 건설·공급) 또는 환지 | 관리처분(건축물 건설·공급) — 환지 방식 불가 |
| 토지등소유자 | 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자, 그 지상권자 | 건축물 및 그 부속토지의 소유자(지상권자 제외) | |
| 조합원 자격 | 조합 방식 아님(시장·군수등, 토지주택공사등 시행) | 토지등소유자 당연 가입(강제가입제) | 조합 설립에 동의한 자만 조합원(임의가입제) |
| 재건축진단 | 해당 없음 | 해당 없음 | 시장·군수등이 정비예정구역별 정비계획 수립시기가 도래한 때부터 사업시행계획인가 전까지 실시. 그 결과와 도시계획·지역여건 등을 종합적으로 검토하여 사업시행계획인가 여부(시기 조정 포함)를 결정 |
2. 기본계획과 정비계획·정비구역
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 도시·주거환경정비기본계획 | 수립권자: 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장(군수 아님). 10년 단위 수립, 5년마다 타당성 검토. 대도시가 아닌 시는 도지사가 필요성이 없다고 인정하면 수립하지 않을 수 있음. 수립 절차: 주민공람 14일 이상 → 지방의회 의견 청취(60일 이내 의견 제시) → 협의·심의. 대도시 시장이 아닌 시장은 도지사 승인 |
| 정비계획·정비구역 | 입안: 자치구청장·광역시 군수 등이 입안하여 특별시장·광역시장 등에게 신청. 지정권자: 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수(광역시의 군수 제외). 주민 설명회 + 공람 30일 이상 + 지방의회 의견 청취(60일 이내) |
| 정비구역 지정 효과 | 지구단위계획구역·지구단위계획 결정·고시 의제. 구역 내 건축물 건축, 공작물 설치, 형질변경, 토석 채취, 토지 분할, 물건 쌓기, 죽목 벌채·식재는 시장·군수등의 허가(기득권: 착수자는 30일 이내 신고) |
| 정비구역 해제(일몰) | 2년 내 기본계획 미수립·정비구역 미신청, 조합 방식에서 토지등소유자가 정비구역 지정·고시일부터 2년 내 추진위 승인 미신청, 추진위 승인일부터 2년 내 조합설립인가 미신청, 조합설립인가일부터 3년 내 사업시행계획인가 미신청 등의 경우 지정권자는 구역을 해제하여야 함(연장 가능) |
3. 조합 설립 — 동의요건 숫자 표(최빈출)
(1) 조합설립추진위원회
구성: 위원장을 포함한 5명 이상의 위원 + 토지등소유자 과반수의 동의 → 시장·군수등의 승인.
업무: 정비사업전문관리업자의 선정, 설계자 선정·변경, 개략적인 사업시행계획서 작성, 조합설립인가를 받기 위한 준비 업무 등. 추진위가 수행한 업무·권리·의무는 조합이 포괄승계.
(2) 조합 설립 동의요건
| 구분 | 동의요건 |
|---|---|
| 재개발사업 | 토지등소유자의 4분의 3 이상 + 토지면적의 2분의 1 이상 토지소유자의 동의 |
| 재건축사업(주택단지) | 각 동별 구분소유자의 과반수(대통령령으로 정하는 복리시설은 3분의 1 이상) + 전체 구분소유자의 100분의 70 이상 및 토지면적의 100분의 70 이상 토지소유자의 동의 |
| 재건축사업(주택단지가 아닌 지역 포함 시 그 지역) | 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 + 토지면적의 3분의 2 이상 토지소유자의 동의 |
| 설립 후 변경(경미한 사항 제외) | 조합원 3분의 2 이상의 찬성(총회 의결) |
조합은 설립인가 후 30일 이내 주된 사무소 소재지에서 등기함으로써 성립합니다(법인). 명칭에 "정비사업조합"을 사용하여야 합니다.
(3) 조합의 기관
| 기관 | 내용 |
|---|---|
| 임원 | 조합장 1명, 이사 3명 이상(토지등소유자 100명 초과 시 5명 이상), 감사 1명 이상 3명 이하. 임기 3년 이하(연임 가능). 조합장 외의 임원은 대의원이 될 수 없음 |
| 총회 직접 출석 | 원칙 조합원 10% 이상 직접 출석 / 창립총회, 사업시행계획서·관리처분계획의 수립·변경 총회, 정비사업비 사용·변경 총회는 20% 이상 / 시공자 선정 총회는 과반수 직접 출석 |
| 대의원회 | 조합원 수 100명 이상이면 의무 설치. 대의원은 조합원의 10분의 1 이상. 임원 선임·해임, 정관 변경, 사업시행계획서·관리처분계획 수립·변경 등은 대행 불가 |
4. 사업시행계획
시행자는 사업시행계획서에 정관 등 서류를 첨부하여 시장·군수등의 인가를 받아야 합니다. 시장·군수등은 신청일부터 60일 이내에 인가 여부를 통보하여야 합니다.
조합은 사업시행계획인가 신청 전에 총회 의결(조합원 과반수 찬성 원칙)을 거쳐야 하며, 토지등소유자 방식 재개발은 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적 2분의 1 이상 동의가 필요합니다.
사업시행계획인가로 각종 인허가 의제. 재개발·주거환경개선사업 시행자는 토지보상법에 따라 수용·사용 가능(사업시행계획인가 고시로 사업인정·고시 의제). 재건축사업은 수용권이 없고 매도청구(조합설립 미동의자 등에게 구분소유권·토지 매도 청구) 제도를 이용합니다.
5. 관리처분계획
(1) 분양신청
사업시행계획인가 고시일부터 90일 이내에 분양 대상·신청 기간 등을 토지등소유자에게 통지하고 공고. 대통령령으로 정하는 경우에는 1회에 한정하여 30일의 범위에서 연장할 수 있습니다.
분양신청 기간: 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내(20일 범위에서 연장 가능).
분양신청을 하지 않은 자 등과는 관리처분계획 인가·고시일 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의(그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내 수용재결 신청 또는 매도청구소송 제기).
(2) 관리처분계획의 수립 기준
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 원칙 | 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택·토지를 소유한 경우 1주택 공급. 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택·1토지를 공유한 경우에도 1주택만 공급 |
| 2주택 공급 | 종전 가격 또는 주거전용면적의 범위에서 2주택 공급 가능 — 이 중 1주택은 주거전용면적 60㎡ 이하로 하며, 이전고시일 다음 날부터 3년간 전매(상속 제외) 금지 |
| 3주택 공급 | 과밀억제권역에 위치한 재건축사업은 소유 주택 수만큼 공급하되 3주택까지(투기과열지구·조정대상지역은 제외) |
| 소유 주택 수만큼 공급 | 과밀억제권역 외 재건축(투기과열지구 등 제외), 근로자 숙소·기숙사 용도, 국가·지자체·토지주택공사등 |
(3) 인가 절차
총회 의결 전 30일 이상 공람 → 총회 의결(직접 출석 20%) → 시장·군수등 인가. 시장·군수등은 30일 이내(공공지원 타당성 검증 요청 시 60일 이내) 인가 여부 통보.
인가·고시가 있으면 종전 토지·건축물의 소유자 등 권리자는 이전고시가 있는 날까지 종전 토지·건축물을 사용·수익할 수 없습니다(시행자 동의, 손실보상 완료 전 권리자는 예외).
6. 준공인가와 이전고시·청산금
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 준공인가 | 시장·군수등의 준공인가 → 공사완료 고시. 준공인가 전 사용허가 가능 |
| 이전고시 | 대지·건축물의 소유권을 분양받을 자에게 이전, 그 내용을 고시. 분양받은 자는 이전고시일의 다음 날 소유권 취득 |
| 권리 변환 | 종전 토지·건축물에 관한 지상권·전세권·저당권·임차권 등은 소유권을 이전받은 대지·건축물에 설정된 것으로 봄(환지 의제) |
| 청산금 | 분양받은 대지·건축물 가격과 종전 가격의 차액을 이전고시 후 징수·지급(분할 징수·지급은 정관 등으로 가능). 소멸시효: 이전고시일 다음 날부터 5년 |
확인문제
[문제]
- (OX) 재건축사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이다.
정답: X — 재건축사업은 정비기반시설은 '양호'하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 시행합니다. 기반시설이 열악한 지역은 재개발사업입니다.
[문제]
- (OX) 재개발사업의 토지등소유자에는 토지 또는 건축물의 소유자뿐만 아니라 그 지상권자도 포함된다.
정답: O — 주거환경개선·재개발은 지상권자 포함, 재건축은 건축물 및 부속토지의 소유자만 해당합니다.
[문제]
- (OX) 재건축사업은 환지 방식으로 시행할 수 있다.
정답: X — 재건축사업은 관리처분계획에 따른 건축물 건설·공급 방식만 가능합니다. 환지 방식이 가능한 것은 주거환경개선사업과 재개발사업입니다.
[문제]
- (OX) 정비기본계획은 10년 단위로 수립하고 5년마다 타당성을 검토하여야 한다.
정답: O — 10년 단위 수립, 5년마다 타당성 검토입니다.
[문제]
- (OX) 조합설립추진위원회는 위원장을 포함한 5명 이상의 위원과 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 시장·군수등의 승인을 받아 구성한다.
정답: O — "5명 + 과반수 + 승인"입니다.
[문제]
- (OX) 재개발사업의 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다.
정답: X — 재개발은 토지등소유자 4분의 3 이상 + 토지면적 '2분의 1' 이상입니다. 3분의 2는 재건축의 주택단지가 아닌 지역의 면적 요건입니다.
[문제]
- (OX) 재건축사업의 조합 설립에 동의하지 아니한 토지등소유자도 조합원이 된다.
정답: X — 재건축은 임의가입제로 동의한 자만 조합원이 됩니다. 강제가입제는 재개발입니다.
[문제]
- (OX) 조합원의 수가 100명 이상인 조합은 대의원회를 두어야 한다.
정답: O — 100명 이상이면 의무 설치, 대의원은 조합원의 10분의 1 이상입니다.
[문제]
- (OX) 재건축사업의 시행자는 조합 설립에 동의하지 아니한 자의 토지를 수용할 수 있다.
정답: X — 재건축사업에는 수용권이 없고, 매도청구를 할 수 있을 뿐입니다. 수용은 재개발·주거환경개선사업에서 가능합니다.
[문제]
- (OX) 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 이전고시가 있은 날의 다음 날에 그 소유권을 취득한다.
정답: O — 이전고시일 다음 날 소유권 취득, 청산금은 이전고시 후 징수·지급하며 시효는 5년입니다.
[문제]
- (기출유형) 도시정비법령상 조합 설립 동의요건으로 옳은 것은? ① 재개발사업: 토지등소유자의 3분의 2 이상 + 토지면적의 2분의 1 이상 ② 재건축사업(주택단지): 각 동별 구분소유자의 과반수(일정한 복리시설은 3분의 1 이상) + 전체 구분소유자의 100분의 70 이상 + 토지면적의 100분의 70 이상 ③ 재개발사업: 토지등소유자의 과반수 + 토지면적의 3분의 2 이상 ④ 재건축사업(주택단지): 각 동별 구분소유자의 3분의 2 이상 + 전체 구분소유자의 과반수
정답: ② — 재건축(주택단지)은 동별 과반수(일정한 복리시설은 1/3) + 전체 70% + 토지면적 70%입니다. 재개발은 토지등소유자 3/4 + 면적 1/2입니다.
[문제]
- (기출유형) 도시정비법령상 관리처분계획에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 사업시행계획인가 고시일부터 90일 이내에 분양 대상과 신청 기간 등을 통지·공고하되, 대통령령으로 정하는 경우 한 차례 30일의 범위에서 연장할 수 있다. ② 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. ③ 과밀억제권역에 위치한 재건축사업(투기과열지구·조정대상지역이 아닌 경우)의 경우 소유한 주택 수만큼 공급하되 최대 3주택까지 공급할 수 있다. ④ 2주택을 공급받는 경우 그중 1주택은 주거전용면적 85㎡ 이하로 한다.
정답: ④ — 2주택 공급 시 1주택은 주거전용면적 '60㎡ 이하'로 하며, 이전고시일 다음 날부터 3년간 전매가 제한됩니다. ①②③은 옳은 지문입니다.
[문제]
- (기출유형) 도시정비법령상 조합 총회에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 총회는 어떠한 경우에도 조합원 과반수가 직접 출석하여야 개의할 수 있다. ② 관리처분계획의 수립을 의결하는 총회에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다. ③ 조합장이 아닌 이사도 대의원이 될 수 있다. ④ 조합 임원의 선임은 대의원회가 총회의 권한을 대행할 수 있다.
정답: ② — 창립총회, 사업시행계획서·관리처분계획 수립·변경 총회 등은 20% 이상 직접 출석이 필요합니다. ① 원칙은 10%, 시공자 선정 총회만 과반수입니다. ③ 조합장 외의 임원(이사·감사)은 대의원이 될 수 없습니다. ④ 임원 선임은 대의원회 대행 불가 사항입니다.
