제10장 종합부동산세·양도소득세
1. 종합부동산세
(1) 과세 구조
종부세는 과세기준일(6월 1일) 현재 재산세 납세의무자 중 일정 기준을 초과하여 보유한 자에게 과세하는 국세입니다. 재산세와 과세 대상·기준일·납세의무자 판정을 공유하므로 제9장과 묶어 정리하십시오. 과세 대상은 주택, 종합합산과세대상 토지, 별도합산과세대상 토지의 세 유형뿐입니다.
| 유형 | 공제금액(과세 기준) | 세율 |
|---|---|---|
| 주택 | 공시가격 합산액 9억원 초과분(1세대 1주택자는 12억원, 법 제9조제2항제3호 적용 법인은 0원) | 개인·일반 누진세율 적용 법인은 아래 7단계 초과누진세율 / 법 제9조제2항제3호 적용 법인은 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0% 단일세율 |
| 종합합산 토지(나대지 등) | 5억원 초과분 | 과세표준 15억원 이하 1% / 15억원 초과 45억원 이하 2% / 45억원 초과 3% |
| 별도합산 토지(영업용 건축물 부속토지) | 80억원 초과분 | 과세표준 200억원 이하 0.5% / 200억원 초과 400억원 이하 0.6% / 400억원 초과 0.7% |
| 주택분 과세표준 | 개인·일반 누진세율 적용 법인 2주택 이하 | 개인·일반 누진세율 적용 법인 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 12억원 초과 25억원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 25억원 초과 50억원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 50억원 초과 94억원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
주택분 과세표준 = (공시가격 합산액 − 공제금액) × **공정시장가액비율 60%**이고, 종합합산·별도합산 토지분 과세표준 = (공시가격 합산액 − 공제금액) × **공정시장가액비율 100%**입니다. 해당 과세대상에 부과된 재산세액은 종부세액에서 공제합니다(이중과세 조정). 직전 연도 총세액(재산세+종부세) 대비 **세부담 상한 150%**가 적용되지만, 주택분은 법 제9조제2항제3호의 단일세율 적용 법인에 이 상한을 적용하지 않습니다.
(2) 1세대 1주택자 특례
공제금액 12억원 적용 + 고령자 세액공제(60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%)와 장기보유 세액공제(5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%)를 합계 80% 한도로 중복 적용.
부부 공동명의 1주택자는 신청에 의해 1세대 1주택자 계산방식(12억 공제 + 세액공제)을 선택할 수 있습니다. 선택하지 않으면 각자 9억원씩 공제.
1세대 1주택 판정 시 일시적 2주택, 상속주택(5년 이내 등), 지방 저가주택(공시가격 3억원 이하 등)은 주택 수에서 제외하는 특례가 있습니다.
(3) 부과·징수
납부기간: 12월 1일 ~ 12월 15일. 관할 세무서장이 부과·징수(정부부과)하는 것이 원칙이고, 납세의무자가 신고납부를 선택할 수 있습니다.
분납: 250만원 초과 시 6개월 이내(제7장). 농어촌특별세 20%가 부가됩니다.
2. 양도소득세 — 양도의 개념
"양도"란 자산에 대한 등기·등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다. 실무 감각과 대체로 같지만, 시험은 "양도로 보는 것 / 보지 않는 것"의 경계 사례를 묻습니다.
| 양도로 보는 것 | 양도로 보지 않는 것 |
|---|---|
| 매도·교환·현물출자, 수용·협의매수, 대물변제(이혼 위자료로 부동산 이전 포함), 부담부증여 중 수증자가 인수하는 채무액 상당 부분, 경매·공매(자기 재산을 자기가 경락받는 경우 제외) | 환지처분으로 지목·지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우, 양도담보(채무불이행으로 변제에 충당하면 그때 양도), 신탁·신탁해지로 인한 이전(지배 이전 없는 경우), 지분 변경 없는 공유물 분할, 이혼 시 재산분할, 매매원인무효 판결로 인한 환원 |
배우자·직계존비속에게 양도한 자산은 증여로 추정합니다(대가 수수 입증 시 양도). 위자료(양도 O)와 재산분할(양도 X)의 구별은 매회 출제 후보입니다.
과세 대상 자산(부동산 관련)
토지·건물, 부동산에 관한 권리(분양권·조합원입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권)
기타자산: 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물이용권(골프회원권 등), 부동산과다보유법인 주식 등
과세 대상이 아닌 것: 지역권, 등기되지 않은 임차권, 사업용 고정자산과 분리하여 양도하는 영업권(기타소득) 등
양도·취득의 시기
원칙은 대금을 청산한 날. 대금청산일이 분명하지 아니한 경우와 청산 전에 등기한 경우에는 등기접수일. 장기할부는 소유권이전등기접수일·인도일·사용수익일 중 빠른 날, 자기가 건설한 건축물은 사용승인서 교부일, 상속은 상속개시일, 증여는 증여를 받은 날입니다.
3. 1세대 1주택 비과세
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 1세대 | 거주자와 배우자 + 생계를 같이하는 가족. 배우자 없어도 1세대로 보는 경우: 30세 이상, 배우자 사망·이혼, 기준 중위소득 40% 이상의 소득으로 독립 생계 유지(미성년자 제외) |
| 1주택 | 양도일 현재 국내에 1주택 보유 |
| 보유기간 | 2년 이상 보유. 취득 당시 조정대상지역의 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주 요건 추가 |
| 고가주택 제한 | 양도가액 12억원 초과분은 과세(12억 초과 비율만큼의 양도차익만 과세) |
보유·거주기간 제한을 받지 않는 경우(2년 미만도 비과세)
민간건설임대주택 등을 분양전환받아 5년 이상 거주한 경우
수용·협의매수(사업인정고시일 전 취득분)
해외이주 또는 1년 이상 국외거주를 요하는 취학·근무로 세대 전원 출국(출국일부터 2년 이내 양도)
1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 부득이한 사유로 양도
1세대 2주택도 비과세되는 특례
일시적 2주택: 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택 양도
상속주택과 일반주택 보유 시 일반주택 양도
동거봉양 합가(60세 이상 직계존속): 합친 날부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택
혼인 합가: 각각 1주택을 보유한 자가 혼인하여 1세대 2주택이 된 경우 혼인한 날부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택
농어촌주택·문화유산주택 등과 일반주택 보유 시 일반주택 양도
4. 세율과 다주택 중과
| 자산·보유기간 | 세율 |
|---|---|
| 토지·건물·부동산에 관한 권리 — 2년 이상 | 기본세율 6~45% 8단계 초과누진 |
| 토지·건물 등 — 1년 이상 2년 미만 | 40%(주택·조합원입주권은 60%) |
| 토지·건물 등 — 1년 미만 | 50%(주택·조합원입주권은 70%) |
| 분양권 | 1년 미만 70%, 1년 이상(2년 이상 포함) 60% |
| 미등기양도자산 | 70% |
| 비사업용 토지 | 기본세율 + 10%p |
| 조정대상지역 내 2주택자의 주택 | 기본세율 + 20%p, 장기보유특별공제 배제 |
| 조정대상지역 내 3주택 이상자의 주택 | 기본세율 + 30%p, 장기보유특별공제 배제 |
다주택자에 대한 일반적인 양도소득세 중과 배제 조치는 2026년 5월 9일 종료되어, 제37회 시험일(2026년 10월 31일)에는 원칙적으로 중과세율이 다시 적용됩니다. 다만 2026년 5월 9일까지 계약금 지급 등 계약 체결 또는 허가신청을 마친 거래에는 부칙상 4개월·6개월의 경과규정이 적용될 수 있으므로 계약·주택 유형별 요건을 구분해야 합니다. 미등기양도자산은 70% 세율에 더하여 비과세·감면 배제, 장기보유특별공제 배제, 양도소득기본공제 배제, 필요경비개산공제 축소의 불이익이 있습니다.
5. 장기보유특별공제
| 구분 | 공제율 | 한도 |
|---|---|---|
| 일반 토지·건물(3년 이상 보유) | 보유기간 연 2% | 15년 이상 30% |
| 1세대 1주택(고가주택 과세분, 2년 이상 거주) | 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4% | 보유 40% + 거주 40% = 최대 80%(보유·거주 각 10년) |
적용 배제: 3년 미만 보유 자산, 미등기양도자산, 조정대상지역 중과대상 주택(유예 시 별론), 국외 자산. 1세대 1주택 표(연 4%)는 거주기간 2년 이상이어야 적용되고, 거주 2년 미만이면 일반 공제율(연 2%)이 적용됩니다.
6. 양도소득세 계산 구조
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 양도가액 | 실지거래가액 원칙 |
| (−) 취득가액 | 실지거래가액. 확인 불가 시 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액 → 기준시가 순 추계 |
| (−) 기타 필요경비 | 자본적 지출액(새시 교체, 발코니 확장 등), 양도비(중개보수, 양도세 신고서 작성비용 등). 추계 시에는 필요경비개산공제(취득 당시 기준시가의 3% 등) |
| = 양도차익 (−) 장기보유특별공제 | 위 표 참조 |
| = 양도소득금액 (−) 양도소득기본공제 | 자산 그룹별(부동산 등/주식/파생상품/신탁수익권) 연 250만원. 미등기양도자산은 배제. 보유기간과 무관하게 적용 |
| = 과세표준 × 세율 | 산출세액 |
이월과세와 부당행위계산 부인(실무 연결 포인트)
배우자·직계존비속 이월과세: 증여받은 부동산 등을 10년 이내 양도하면 취득가액을 증여자의 취득 당시 가액으로 계산(증여세는 필요경비 산입).
특수관계인 증여 후 양도(부당행위): 특수관계인에게 증여 후 수증자가 10년 이내 양도하고, 수증자의 증여세+양도세가 증여자 직접 양도 시 양도세보다 적으면 증여자가 직접 양도한 것으로 봄(이월과세 적용분은 제외).
7. 신고납부 — 예정신고·확정신고
| 구분 | 기한 |
|---|---|
| 예정신고 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내(부담부증여는 3개월, 토지거래허가구역은 허가일 기준). 양도차익이 없거나 결손이어도 신고 의무 있음 |
| 확정신고 | 양도한 해의 다음 연도 5월 1일~5월 31일. 예정신고를 한 자는 원칙적으로 확정신고 생략 가능. 다만 같은 해에 2회 이상 양도하고 합산신고하지 아니한 경우 등은 확정신고 필요 |
예정신고를 하지 않으면 무신고가산세(20%)가 부과됩니다. 예정신고 무신고 후 확정신고를 하면 가산세 일부 감면.
분납: 1천만원 초과 시 2개월 이내(제7장). 물납은 불가.
납세지는 양도자의 주소지 관할 세무서(부동산 소재지가 아님 — 실무자도 자주 헷갈리는 지문).
확인문제
[문제]
OX 1. 종합부동산세는 부과·징수가 원칙이나 납세의무자가 신고납부 방식을 선택할 수 있으며, 납부기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지이다.
O — 정부부과 원칙 + 신고납부 선택 가능, 납부기간 12.1~12.15이다.
[문제]
OX 2. 별도합산과세대상 토지의 종합부동산세는 공시가격 합산액이 5억원을 초과하는 경우 과세된다.
X — 별도합산 토지의 공제금액은 80억원이다. 5억원은 종합합산과세대상 토지의 공제금액이다.
[문제]
OX 3. 1세대 1주택자의 종합부동산세 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제는 합하여 100분의 80을 한도로 중복 적용할 수 있다.
O — 고령자(20·30·40%)와 장기보유(20·40·50%) 공제는 중복 적용하되 합계 80%가 한도이다.
[문제]
OX 4. 이혼 시 재산분할청구권 행사로 부동산의 소유권이 이전되는 경우 이는 양도소득세 과세 대상인 양도에 해당한다.
X — 재산분할은 실질적으로 공유물 분할과 같아 양도가 아니다. 반면 이혼 위자료를 부동산으로 대물변제하면 양도에 해당한다.
[문제]
OX 5. 부담부증여에서 수증자가 인수한 채무액에 상당하는 부분은 증여자에게 양도소득세가 과세된다.
O — 채무인수분은 유상 이전이므로 양도, 나머지는 증여이다. 배우자·직계존비속 간 부담부증여는 원칙적으로 채무인수를 인정하지 않고 전체를 증여로 추정한다.
[문제]
OX 6. 등기되지 아니한 부동산임차권의 양도는 양도소득세 과세 대상이다.
X — 부동산임차권은 등기된 것만 과세 대상이다. 지역권도 과세 대상이 아니다.
[문제]
OX 7. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우 양도시기는 등기접수일이다.
O — 원칙은 대금청산일이지만, 청산 전 등기 시와 청산일이 불분명한 경우에는 등기접수일이 양도·취득시기이다.
[문제]
OX 8. 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택을 취득하여 2년 이상 보유하였다면 거주한 사실이 없더라도 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.
X — 취득 당시 조정대상지역 소재 주택은 2년 이상 보유에 더하여 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 비과세된다.
[문제]
OX 9. 미등기양도자산에 대하여는 장기보유특별공제는 배제되지만 양도소득기본공제 250만원은 적용된다.
X — 미등기양도자산은 70% 세율에 더하여 비과세·감면, 장기보유특별공제, 양도소득기본공제가 모두 배제된다.
[문제]
OX 10. 부동산을 양도한 거주자는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 하여야 하며, 양도차익이 없는 경우에는 예정신고 의무가 없다.
X — 예정신고 기한(말일부터 2개월)은 옳지만, 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 예정신고는 하여야 한다.
[문제]
OX 11. 각각 1주택을 보유한 자가 혼인하여 1세대 2주택이 된 경우 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 요건을 갖추면 1세대 1주택으로 본다.
O — 혼인 합가 특례기간은 혼인한 날부터 10년이다.
[문제]
OX 12. 분양권을 2년 이상 보유한 후 양도하면 기본세율 6~45%를 적용한다.
X — 분양권은 1년 미만 70%, 1년 이상은 보유기간이 2년 이상이더라도 60%를 적용한다.
[문제]
OX 13. 주택분 종합부동산세의 공정시장가액비율은 60%이고, 법 제9조제2항제3호의 단일세율 적용 법인은 주택분 과세표준 계산 시 공제금액이 0원이다.
O — 개인의 주택분 공제는 일반 9억원, 1세대 1주택자 12억원이지만 해당 단일세율 적용 법인은 0원이며, 주택분 공정시장가액비율은 60%이다.
[문제]
객관식 1. 1세대 1주택 비과세에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? ① 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 그 초과분에 상당하는 양도차익에 대하여 과세한다. ② 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 비과세될 수 있다. ③ 세대 전원이 해외이주로 출국하는 경우 출국일부터 3년 이내에 양도하면 보유기간 요건 없이 비과세된다. ④ 1년 이상 거주한 주택을 근무상 형편으로 세대 전원이 다른 시·군으로 이전하면서 양도하는 경우 보유기간 요건을 적용받지 않는다.
정답 ③ — 해외이주에 따른 특례는 출국일부터 "2년" 이내 양도가 요건이다. ①②④는 옳다.
[문제]
객관식 2. 양도소득세 세율에 관한 연결로 옳지 않은 것은? ① 보유기간 1년 미만인 주택 — 70% ② 미등기양도자산 — 70% ③ 보유기간 1년 미만인 상가 건물 — 40% ④ 보유기간 1년 이상인 분양권 — 60%
정답 ③ — 주택·조합원입주권 외의 부동산은 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%이다. 1년 미만 상가는 50%가 옳다. ④의 분양권은 1년 이상이면 보유기간이 2년 이상이어도 60%이므로 ①②④는 옳다.
[문제]
객관식 3. 양도소득세 계산과 신고에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 양도소득기본공제는 보유기간이 3년 이상인 자산에만 적용된다. ② 1세대 1주택(고가주택)의 장기보유특별공제 최대 80%를 적용받으려면 보유기간과 거주기간이 각각 10년 이상이어야 한다. ③ 배우자로부터 증여받은 토지를 5년 후 양도하는 경우 취득가액은 증여 당시의 평가액으로 한다. ④ 예정신고를 한 자는 어떠한 경우에도 확정신고를 할 필요가 없다.
정답 ② — 보유 연 4%(한도 40%) + 거주 연 4%(한도 40%)이므로 각 10년 이상이어야 80%가 된다. ① 기본공제는 보유기간과 무관(미등기만 배제), ③ 증여 후 10년 이내 양도이므로 이월과세가 적용되어 증여자의 취득 당시 가액이 취득가액이 된다, ④ 같은 해 2회 이상 양도 후 합산신고하지 않은 경우 등에는 확정신고를 하여야 한다.
