제6장 각종 권리의 등기
1. 소유권보존등기
소유권보존등기는 미등기 부동산에 대하여 처음으로 하는 소유권 등기로, 등기기록을 새로 개설합니다. 단독신청이며, 신청정보에 등기원인과 그 연월일을 기록하지 않는다는 점이 특징입니다.
신청 적격자(법 제65조)
| 적격자 | 비고 |
|---|---|
| ① 토지대장·임야대장·건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인 | 대장상 최초 소유자로부터 이전등록을 받은 자는 직접 보존등기를 신청할 수 없고, 최초 소유자 명의로 보존등기 후 이전등기를 하여야 함(상속인은 직접 가능) |
| ② 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자 | 판결의 종류는 불문(확인·이행·형성판결 모두 가능). 토지는 국가를 상대로 한 판결도 가능 |
| ③ 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자 | 토지·건물 모두 가능 |
| ④ 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자 | 건물의 경우에 한함(토지는 불가) — 빈출 |
직권 보존등기: 미등기 부동산에 대하여 법원이 소유권의 처분제한 등기(가압류·가처분·강제경매개시결정)를 촉탁한 경우, 등기관은 직권으로 소유권보존등기를 하고 처분제한 등기를 실행합니다.
2. 소유권이전등기
공유: 소유권의 일부(지분) 이전등기가 가능하며, 등기기록에 지분을 기록합니다. 공유물 분할금지 약정(5년 이내)이 있으면 이를 등기할 수 있고, 이 약정의 변경등기는 공유자 전원이 공동으로 신청합니다.
합유: 합유라는 뜻을 기록하되, 합유지분은 등기하지 않습니다. 합유지분에 대한 이전등기·저당권설정등기는 할 수 없습니다.
거래가액 등기: 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기 시 거래계약신고필증에 기재된 거래가액을 등기합니다(매매목록 첨부 대상이면 매매목록도).
환매특약등기: 매매로 인한 소유권이전등기와 동시에, 별개의 신청정보로 신청하며 부기등기로 실행합니다. 환매권 행사로 이전등기를 하면 환매특약등기는 등기관이 직권말소합니다.
상속등기: 상속인이 단독신청. 협의분할에 의한 상속등기 후 재협의분할이 있으면 소유권경정등기를 합니다.
수용: 사업시행자가 단독신청. 수용으로 인한 이전등기 시 그 부동산의 소유권 외의 권리(지상권·저당권 등)는 원칙적으로 직권말소하되, 그 부동산을 위하여 존재하는 지역권과 토지수용위원회 재결로 존속이 인정된 권리는 말소하지 않습니다.
3. 용익권에 관한 등기
| 권리 | 필요적 기록사항 | 임의적 기록사항·포인트 |
|---|---|---|
| 지상권 | 설정 목적, 범위 | 존속기간(영구 가능)·지료 등은 약정 시. 구분지상권은 상하 범위 기록, 1필지 일부에도 설정 가능 |
| 지역권 | 설정 목적, 범위, 요역지·승역지의 표시 | 승역지 등기기록에 등기하면 등기관은 요역지 등기기록에 직권으로 지역권 취지를 기록. 요역지는 1필지 전부여야 하나 승역지는 일부 가능. 지역권은 요역지 소유권에 수반 |
| 전세권 | 전세금, 범위 | 농지는 불가. 존속기간 만료 후에는 전세권 이전등기를 할 수 없으나, 전세금반환채권의 일부 양도를 원인으로 한 전세권 일부이전등기는 존속기간 만료 후에 가능(만료 전이라도 소멸 증명 시 가능) |
| 임차권 | 차임, 범위 | 임차권등기명령에 의한 주택·상가 임차권등기 포함. 임차보증금·존속기간 등은 약정 시 기록 |
4. 저당권에 관한 등기
필요적 기록사항: 채권액, 채무자의 표시(채무자의 성명·주소 — 주민등록번호는 기록하지 않음), 이자·변제기·존속기간 등은 약정이 있는 경우에만 기록합니다.
1필지 일부에는 저당권을 설정할 수 없으나(용익권과 반대), 소유권의 지분에는 설정할 수 있습니다.
저당권이전등기: 피담보채권의 양도에 따라 하며, 신청정보에 "저당권이 채권과 같이 이전한다는 뜻"을 기재하고 부기등기로 실행합니다. 저당권을 채권과 분리하여 양도하는 등기는 할 수 없습니다.
공동저당: 여러 부동산에 같은 채권 담보 저당권을 설정하는 경우 각 부동산 등기기록에 공동담보라는 뜻을 기록하고, 부동산이 5개 이상이면 공동담보목록을 작성합니다.
근저당권: 채권최고액과 채무자를 기록하되, 채권최고액은 반드시 단일액으로 기록하여야 하며 채무자·채권자별로 구분하여 기록할 수 없습니다. "근저당"이라는 뜻도 기록합니다.
5. 변경·경정·말소·말소회복등기
| 구분 | 내용 | 핵심 포인트 |
|---|---|---|
| 변경등기 | 등기 후 발생한 후발적 불일치의 시정 | 부동산표시변경은 1개월 이내 신청 의무. 권리변경등기는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 있으면 부기등기, 없으면 주등기로 실행 |
| 경정등기 | 등기 당시부터 존재한 원시적 착오·빠진 부분의 시정 | 경정 전후의 동일성이 유지되어야 함. 등기관의 잘못으로 인한 경우 직권 경정 가능(이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙 필요) |
| 말소등기 | 등기사항 전부가 부적법하게 된 경우 소멸시키는 등기 | 말소에 대하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙(또는 대항할 수 있는 재판)이 반드시 필요 — 승낙 없으면 각하. 말소등기의 말소등기는 허용되지 않음(말소회복으로). 항상 주등기 |
| 말소회복등기 | 부적법하게 말소된 등기의 회복 | 전부 회복은 주등기, 일부 회복은 부기등기. 회복등기는 종전 등기와 같은 순위·효력 |
| 멸실등기 | 부동산 자체의 멸실 | 소유권 명의인이 1개월 이내 신청. 표제부 등기 |
6. 가등기 — 집중 정리
(1) 가등기를 할 수 있는 경우
가등기는 등기할 수 있는 권리(소유권·지상권·전세권·저당권 등)의 설정·이전·변경·소멸의 청구권을 보전하려는 때에 합니다. 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부일 때, 그 밖에 장래에 확정될 것인 때에도 할 수 있습니다.
가능: 매매예약에 기한 소유권이전청구권 가등기, 채권적 청구권 보전 가등기, 가등기된 청구권의 이전등기(가등기에 대한 부기등기)
불가: 물권적 청구권 보전을 위한 가등기, 소유권보존등기의 가등기, 처분제한(가압류·가처분)의 가등기
(2) 가등기의 신청과 말소
원칙은 공동신청이지만, 가등기의무자의 승낙서나 가등기가처분명령의 정본을 첨부하면 가등기권리자가 단독신청할 수 있습니다(제5장 참조). 말소는 가등기명의인이 단독신청할 수 있고, 가등기의무자나 등기상 이해관계인도 가등기명의인의 승낙서를 첨부하여 단독신청할 수 있습니다.
(3) 가등기의 효력
본등기 전의 가등기 자체에는 실체법상 효력(물권변동·처분금지 효력)이 없습니다. 가등기 후에도 소유자는 부동산을 처분할 수 있고, 가등기만으로는 추정력도 없습니다.
본등기를 하면 본등기의 순위가 가등기의 순위에 따릅니다(순위보전의 효력). 다만 물권변동의 효력은 본등기를 한 때 발생하며 가등기 시로 소급하지 않습니다(빈출).
(4) 본등기 절차
본등기의 등기의무자는 가등기 당시의 소유자이며, 가등기 후 제3취득자가 있어도 그 제3취득자가 아니라 가등기 당시 소유자와 공동신청합니다.
공동가등기권자 중 일부가 자기 지분만에 관하여 본등기를 신청할 수 있습니다(전원이 함께할 필요 없음). 다만 일부 가등기권자가 전원 명의의 본등기를 신청할 수는 없습니다.
본등기를 하면 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 중간처분 등기로서 본등기와 양립할 수 없는 것을 등기관이 직권으로 말소합니다.
| 본등기의 종류 | 중간등기 직권말소 여부 |
|---|---|
| 소유권이전 본등기 | 중간의 소유권이전등기·저당권·가압류 등 원칙적으로 직권말소. 말소하지 않는 것: 해당 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류·가처분등기, 가등기 전에 마쳐진 저당권·전세권·담보가등기에 의한 임의경매개시결정등기, 가등기 전에 마쳐진 가압류에 의한 강제경매개시결정등기, 대항력 있는 주택임차권등기 등 |
| 지상권·전세권·임차권 설정 본등기 | 같은 부분에 마쳐진 용익권 등기만 직권말소. 저당권·가압류 등은 말소하지 않음 |
| 저당권설정 본등기 | 저당권은 다른 등기와 양립 가능하므로 중간등기를 말소하지 않음 |
7. 부기등기
부기등기는 독립한 순위번호 없이 주등기의 번호에 가지번호(1-1 등)를 붙여 하는 등기로, 주등기의 순위를 그대로 유지시킵니다. 등기관이 부기등기로 하여야 하는 경우(법 제52조):
등기명의인 표시의 변경·경정등기
소유권 외의 권리의 이전등기(전세권이전, 저당권이전 등)
소유권 외의 권리를 목적으로 하는 권리에 관한 등기(전세권부 저당권 등)
소유권 외의 권리에 대한 처분제한 등기(전세권 가압류 등)
권리의 변경·경정등기(이해관계 있는 제3자의 승낙이 있는 경우)
환매특약등기, 권리소멸약정등기, 공유물 분할금지의 약정등기
일부 말소회복등기
반대로 소유권의 이전·처분제한(가압류 등), 말소등기, 전부 말소회복등기, 승낙 없는 권리변경등기는 주등기로 합니다.
확인문제
[문제]
OX 1. 건축물대장에 최초의 소유자로 등록된 자로부터 소유권이전등록을 받은 자는 직접 자기 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있다.
X — 대장상 이전등록을 받은 자는 최초 소유자 명의의 보존등기를 거쳐 이전등기를 하여야 한다. 직접 보존등기를 할 수 있는 자는 최초 소유자와 그 상속인·포괄승계인이다.
[문제]
OX 2. 토지대장상 소유자를 알 수 없는 미등기 토지에 대하여 특별자치도지사·시장·군수·구청장의 확인으로 소유권을 증명하여 보존등기를 신청할 수 있다.
X — 지방자치단체장의 확인에 의한 보존등기는 건물에 한하여 인정된다. 토지는 불가하다.
[문제]
OX 3. 소유권보존등기의 신청정보에는 등기원인과 그 연월일을 기록하지 아니한다.
O — 보존등기는 승계취득이 아니므로 등기원인·연월일을 기록하지 않는 것이 특징이다.
[문제]
OX 4. 합유자의 지분은 등기기록에 기록하여야 한다.
X — 합유등기에는 합유라는 뜻만 기록하고 지분은 기록하지 않는다. 합유지분에 대한 이전·저당권설정등기도 허용되지 않는다.
[문제]
OX 5. 환매특약등기는 매매로 인한 소유권이전등기와 동시에 별개의 신청정보로 신청하여야 하며 부기등기로 실행한다.
O — 동시 신청·별개 신청정보·부기등기 세 가지가 모두 포인트이다. 이전등기 후에 하는 환매특약등기 신청은 각하된다.
[문제]
OX 6. 전세권설정등기의 신청정보에서 전세금은 필요적 기록사항이 아니다.
X — 전세금과 범위는 전세권의 필요적 기록사항이다. 존속기간·위약금 등은 약정이 있는 경우에만 기록한다.
[문제]
OX 7. 승역지에 지역권설정등기를 한 등기관은 요역지의 등기기록에 직권으로 지역권의 취지를 기록하여야 한다.
O — 요역지 등기기록에의 기록은 신청이 아닌 등기관의 직권 사항이다.
[문제]
OX 8. 근저당권설정등기의 채권최고액은 채권자가 여럿인 경우 채권자별로 구분하여 기록할 수 있다.
X — 채권최고액은 반드시 단일액으로 기록하여야 하며, 채권자·채무자별로 구분 기록할 수 없다.
[문제]
OX 9. 말소등기를 신청할 때 그 말소에 대하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙이 있어야 한다.
O — 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하지 못하면 신청은 각하된다. 권리변경등기(승낙 없으면 주등기로 실행 가능)와 구별할 것.
[문제]
OX 10. 소유권이전청구권 가등기에 의한 본등기를 한 경우 물권변동의 효력은 가등기를 한 때로 소급하여 발생한다.
X — 가등기에 의한 본등기 시 소급하는 것은 "순위"뿐이고, 물권변동의 효력은 본등기를 한 때 발생한다.
[문제]
객관식 1. 가등기에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 소유권보존등기를 위한 가등기를 할 수 있다. ② 물권적 청구권을 보전하기 위한 가등기를 할 수 있다. ③ 정지조건부 청구권을 보전하기 위한 가등기를 할 수 있다. ④ 가등기가 되어 있으면 그 명의인에게 본등기를 할 실체적 권리가 있는 것으로 추정된다.
정답 ③ — 시기부·정지조건부 청구권, 장래 확정될 청구권도 가등기로 보전할 수 있다. ①② 보존등기·물권적 청구권의 가등기는 불가, ④ 가등기에는 추정력이 없다.
[문제]
객관식 2. 소유권이전청구권 가등기에 의한 본등기 시 등기관이 직권말소할 수 없는 등기는? ① 가등기 후에 마쳐진 제3자 명의의 소유권이전등기 ② 가등기 후에 마쳐진 저당권설정등기 ③ 해당 가등기상 권리를 목적으로 하는 가처분등기 ④ 가등기 후에 마쳐진 가압류등기
정답 ③ — 가등기상 권리 자체를 목적으로 하는 가압류·가처분은 본등기와 양립할 수 있으므로 말소하지 않는다. 가등기 전 저당권에 의한 임의경매개시결정등기, 대항력 있는 주택임차권등기 등도 말소 대상이 아니다. ①②④는 직권말소된다.
[문제]
객관식 3. 부기등기로 실행하는 등기가 아닌 것은? ① 전세권이전등기 ② 등기명의인 표시의 변경등기 ③ 소유권에 대한 가압류등기 ④ 환매특약등기
정답 ③ — 소유권의 이전·처분제한 등기는 주등기(갑구의 독립등기)로 한다. 소유권 외의 권리의 이전(①), 명의인 표시변경(②), 환매특약(④)은 부기등기이다.
