제3장 토지이동과 지적정리
1. 토지이동의 의의
**토지의 이동(異動)**이란 토지의 표시(소재·지번·지목·면적·경계·좌표)를 새로 정하거나 변경 또는 말소하는 것을 말합니다. 토지가 물리적으로 움직인다는 뜻이 아니라 "장부상 표시가 달라진다"는 뜻입니다. 신규등록·등록전환·분할·합병·지목변경·등록말소·축척변경 등이 모두 토지이동입니다. 반면 소유자의 변경, 소유자의 주소 변경, 토지등급·개별공시지가의 변경은 토지의 이동이 아닙니다(빈출 함정).
2. 토지이동의 종류와 신청 기한
| 종류 | 의의 | 신청 기한 |
|---|---|---|
| 신규등록 | 새로 조성된 토지(공유수면 매립지 등)와 등록이 누락된 토지를 지적공부에 처음 등록 | 사유 발생일부터 60일 이내 |
| 등록전환 | 임야대장·임야도에 등록된 토지를 토지대장·지적도로 옮겨 등록(산지전용허가·건축허가 등으로 형질변경되는 경우 등) | 사유 발생일부터 60일 이내 |
| 분할 | 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록 | 원칙적으로 기한 없음. 다만 1필지 일부가 형질변경 등으로 용도가 변경된 경우에는 60일 이내 (지목변경 신청과 함께) |
| 합병 | 2필지 이상을 1필지로 합하여 등록 | 원칙적으로 기한 없음. 다만 공동주택 부지, 도로·제방·하천·구거·유지·공장용지·학교용지·철도용지·수도용지·공원·체육용지 등은 사유 발생일부터 60일 이내 |
| 지목변경 | 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록(형질변경 공사 준공, 용도 변경 등) | 사유 발생일부터 60일 이내 |
| 바다로 된 토지의 등록말소 | 지적공부 등록 토지가 바다로 되어 원상회복될 수 없거나 다른 지목으로 될 수 없는 경우 | 지적소관청의 통지를 받은 날부터 90일 이내 (신청 없으면 직권 말소) |
정리 요령: 토지이동 신청 기한은 전부 60일, 바다 말소만 90일입니다. 그리고 90일의 기산점은 사유 발생일이 아니라 "통지를 받은 날"입니다.
합병의 제한
다음의 경우에는 합병 신청을 할 수 없습니다.
지번부여지역·지목·소유자가 서로 다른 토지
축척이 서로 다른 토지, 지반이 연속되지 아니한 토지
합병하려는 토지에 소유권·지상권·전세권·임차권 및 승역지에 하는 지역권의 등기와 합병 대상 모든 토지에 등기원인·연월일·접수번호가 같은 저당권 등기, 신탁등기 외의 등기가 있는 경우 — 즉 일반적인 저당권·가압류 등이 있으면 합병 불가
소유자별 공유지분이 다르거나 소유자의 주소가 서로 다른 경우
합병 대상 토지가 등기된 토지와 등기되지 아니한 토지인 경우
3. 축척변경
(1) 의의와 요건
축척변경이란 지적도에 등록된 경계점의 정밀도를 높이기 위하여 작은 축척을 큰 축척으로 변경하여 등록하는 것을 말합니다(예: 1/1200 → 1/600). 지적소관청은 잦은 토지의 이동으로 1필지의 규모가 작아서 소축척으로는 지적측량성과의 결정이나 토지의 이동에 따른 정리가 곤란한 경우 등에 축척변경을 할 수 있습니다.
축척변경을 하려면 ① 축척변경 시행지역 토지소유자 3분의 2 이상의 동의 ② 축척변경위원회의 의결 ③ 시·도지사 또는 대도시 시장의 승인을 모두 갖추어야 합니다. 다만 다음의 경우에는 축척변경위원회의 의결 및 시·도지사 등의 승인 없이 할 수 있습니다.
합병하려는 토지가 축척이 다른 지적도에 각각 등록되어 있어 축척변경을 하는 경우
도시개발사업 등의 시행지역에 있는 토지로서 그 사업 시행에서 제외된 토지의 축척변경을 하는 경우
(2) 축척변경위원회
5명 이상 10명 이하의 위원으로 구성하되, 위원의 2분의 1 이상을 토지소유자로 하여야 합니다(시행지역 소유자가 5명 이하이면 소유자 전원을 위원으로 위촉). 위원장은 위원 중에서 지적소관청이 지명합니다.
(3) 절차 흐름
| 단계 | 내용·기간 |
|---|---|
| ① 시행공고 | 승인을 받았을 때 지체 없이 20일 이상 공고 |
| ② 경계점표지 설치 | 토지소유자 또는 점유자가 시행공고일부터 30일 이내에 시행공고일 현재 점유하는 경계에 설치 |
| ③ 측량 및 면적 결정 | 축척변경측량 실시, 새 축척에 따라 면적·경계·좌표 결정 |
| ④ 청산금 산정·공고 | 면적 증감이 있는 경우 청산. 청산금 결정 후 15일 이상 공고하고 열람하게 함. 산정 결과 차액(초과액은 지방자치단체 수입, 부족액은 지방자치단체 부담) |
| ⑤ 납부고지·수령통지 | 청산금 결정 공고일부터 20일 이내에 고지·통지. 납부고지를 받은 날부터 6개월 이내 납부, 수령통지를 한 날부터 6개월 이내 지급 |
| ⑥ 청산금 이의신청 | 고지·통지를 받은 날부터 1개월 이내 지적소관청에 신청 → 지적소관청은 1개월 이내 축척변경위원회의 심의·의결을 거쳐 결과 통지 |
| ⑦ 확정공고 | 청산금 납부·지급이 완료되면 지체 없이 확정공고. 확정공고일에 토지의 이동이 있는 것으로 본다 |
청산금을 내야 하는 자가 기간 내에 납부하지 않으면 지방행정제재·부과금의 징수 등에 관한 법률에 따라 징수할 수 있고, 받을 자가 수령을 거부하거나 소재불명이면 공탁할 수 있습니다.
4. 지적정리와 등기촉탁, 정리 통지
(1) 토지소유자의 정리
지적공부에 등록된 토지소유자의 변경사항은 등기관서에서 등기한 것을 증명하는 자료(등기완료통지서, 등기필증, 등기사항증명서, 등기전산정보자료)에 따라 정리합니다. 즉 소유자에 관한 한 등기부가 기준이고 지적공부가 이를 따라갑니다. 다만 신규등록하는 토지의 소유자는 아직 등기부가 없으므로 지적소관청이 직접 조사하여 등록합니다. 등기부에 적혀 있는 토지의 표시가 지적공부와 일치하지 아니하면 소유자를 정리할 수 없으며, 그 뜻을 관할 등기관서에 통지합니다.
(2) 등기촉탁
지적소관청이 지번변경, 축척변경, 행정구역 개편, 직권에 의한 등록사항 정정, 바다로 된 토지의 등록말소, 등록전환·분할·합병·지목변경 등 토지의 표시 변경에 관한 등기를 할 필요가 있는 경우에는 지체 없이 관할 등기관서에 그 등기를 촉탁하여야 합니다. 이 촉탁은 국가가 국가를 위하여 하는 등기로 봅니다. 단, 신규등록은 등기촉탁 대상이 아닙니다 — 신규등록 토지는 등기부 자체가 없어 소유자가 스스로 소유권보존등기를 신청해야 하기 때문입니다.
(3) 지적정리 등의 통지
지적소관청이 직권으로 등록하거나 지번변경·직권 정정·등기촉탁 등을 한 경우 해당 토지소유자에게 통지하여야 합니다. 통지 시기는 다음과 같습니다.
| 구분 | 통지 시기 |
|---|---|
| 토지의 표시에 관한 변경등기가 필요한 경우 | 등기완료의 통지서를 접수한 날부터 15일 이내 |
| 변경등기가 필요하지 아니한 경우 | 지적공부에 등록한 날부터 7일 이내 |
확인문제
[문제]
OX 1. 토지소유자는 신규등록할 토지가 있으면 그 사유가 발생한 날부터 90일 이내에 지적소관청에 신규등록을 신청하여야 한다.
X — 신규등록·등록전환·지목변경 등의 신청 기한은 사유 발생일부터 60일이다. 90일은 바다로 된 토지의 등록말소(통지받은 날 기산)뿐이다.
[문제]
OX 2. 개별공시지가의 변경은 토지의 이동에 해당한다.
X — 토지의 이동은 토지의 표시(소재·지번·지목·면적·경계·좌표)의 변동을 말한다. 소유자 변경, 주소 변경, 토지등급·개별공시지가 변경은 토지의 이동이 아니다.
[문제]
OX 3. 합병하려는 두 필지 중 한 필지에만 저당권 등기가 있는 경우 합병 신청을 할 수 없다.
O — 소유권·용익권 등 허용되는 등기 외의 등기가 있으면 합병할 수 없다. 다만 합병 대상 모든 토지에 등기원인·연월일·접수번호가 같은 저당권이 있는 경우에는 합병할 수 있다.
[문제]
OX 4. 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 변경된 경우 토지소유자는 60일 이내에 지적소관청에 분할을 신청하여야 한다.
O — 분할은 원칙적으로 신청 의무가 없으나, 1필지 일부의 용도 변경 시에는 60일 이내에 지목변경 신청과 함께 분할을 신청하여야 한다.
[문제]
OX 5. 바다로 된 토지에 대하여 토지소유자가 통지받은 날부터 90일 이내에 등록말소를 신청하지 아니하면 지적소관청이 직권으로 말소한다.
O — 지적소관청은 신청하도록 통지하고, 기간 내 신청이 없으면 직권으로 등록을 말소한다. 그 토지가 다시 토지로 된 경우에는 회복등록을 할 수 있다.
[문제]
OX 6. 축척변경을 하려면 축척변경 시행지역의 토지소유자 과반수의 동의를 받아야 한다.
X — 토지소유자 3분의 2 이상의 동의가 필요하다. 여기에 축척변경위원회의 의결과 시·도지사 또는 대도시 시장의 승인이 더해져야 한다.
[문제]
OX 7. 합병하려는 토지가 축척이 다른 지적도에 각각 등록되어 있어 축척변경을 하는 경우에는 축척변경위원회의 의결 및 시·도지사의 승인 없이 할 수 있다.
O — 이 경우와 도시개발사업 등 시행에서 제외된 토지의 축척변경은 의결·승인 절차를 생략한다.
[문제]
OX 8. 축척변경 시행지역의 토지소유자 또는 점유자는 시행공고일부터 60일 이내에 경계점표지를 설치하여야 한다.
X — 시행공고일부터 30일 이내에, 시행공고일 현재 점유하고 있는 경계에 경계점표지를 설치하여야 한다.
[문제]
OX 9. 청산금에 관한 이의신청은 납부고지 또는 수령통지를 받은 날부터 1개월 이내에 지적소관청에 할 수 있다.
O — 이의신청을 받은 지적소관청은 1개월 이내에 축척변경위원회의 심의·의결을 거쳐 그 인용 여부를 결정하고 통지한다.
[문제]
OX 10. 지적소관청은 신규등록을 한 경우 지체 없이 관할 등기관서에 토지의 표시에 관한 등기를 촉탁하여야 한다.
X — 신규등록은 등기촉탁 대상이 아니다. 신규등록 토지는 아직 등기부가 개설되지 않았으므로 소유자가 소유권보존등기를 신청하여야 한다.
[문제]
객관식 1. 토지이동의 신청 기한에 관한 연결로 옳지 않은 것은? ① 신규등록 — 사유 발생일부터 60일 이내 ② 등록전환 — 사유 발생일부터 60일 이내 ③ 지목변경 — 사유 발생일부터 60일 이내 ④ 바다로 된 토지의 등록말소 — 사유 발생일부터 90일 이내
정답 ④ — 등록말소의 90일은 "사유 발생일"이 아니라 지적소관청의 "통지를 받은 날"부터 기산한다. 기산점을 바꾸는 것이 전형적 함정이다.
[문제]
객관식 2. 축척변경에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 축척변경위원회는 10명 이상 15명 이하의 위원으로 구성한다. ② 청산금은 납부고지를 받은 날부터 3개월 이내에 납부하여야 한다. ③ 축척변경 시행지역의 토지는 확정공고일에 토지의 이동이 있는 것으로 본다. ④ 청산금을 산정한 결과 증가된 면적에 대한 청산금의 합계와 감소된 면적에 대한 청산금의 합계에 차액이 생긴 경우 초과액은 토지소유자에게 배분한다.
정답 ③ — 축척변경의 효력은 확정공고일에 발생한다. ① 5명 이상 10명 이하(소유자 1/2 이상), ② 6개월 이내, ④ 초과액은 그 지방자치단체의 수입으로 하고 부족액은 지방자치단체가 부담한다.
[문제]
객관식 3. 지적정리에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? ① 지적공부에 등록된 토지소유자의 변경사항은 등기관서에서 등기한 것을 증명하는 자료에 따라 정리한다. ② 신규등록하는 토지의 소유자는 지적소관청이 직접 조사하여 등록한다. ③ 등기부에 적혀 있는 토지의 표시가 지적공부와 일치하지 아니하면 토지소유자를 정리할 수 없다. ④ 토지의 표시에 관한 변경등기가 필요한 지적정리를 한 경우 그 등록일부터 7일 이내에 소유자에게 통지하여야 한다.
정답 ④ — 변경등기가 필요한 경우에는 "등기완료의 통지서를 접수한 날부터 15일 이내"에 통지한다. 등록일부터 7일 이내 통지는 변경등기가 필요하지 아니한 경우이다. ①②③은 옳다.
