부동산공시법·세법

과목 개요 — 부동산공시에 관한 법령 및 부동산 관련 세법

1. 이 과목의 성격

이 과목은 공인중개사 2차 시험의 두 번째 과목으로, 성격이 전혀 다른 두 영역이 하나로 묶여 있습니다. 앞부분은 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 중 지적에 관한 규정(이하 "지적법")과 「부동산등기법」으로 구성된 부동산공시법이고, 뒷부분은 지방세(취득세·등록면허세·재산세)와 국세(종합부동산세·양도소득세)를 다루는 부동산 세법입니다.

공시법은 "부동산의 물리적 현황과 권리관계를 국가 장부에 어떻게 기록하는가"에 관한 절차법입니다. 지적은 토지의 물리적 현황(소재·지번·지목·면적·경계)을, 등기는 권리관계(소유권·저당권 등)를 공시합니다. 이 구분이 과목 전체를 관통하는 뼈대이므로 처음부터 확실히 잡아 두시기 바랍니다.

세법은 부동산의 취득 단계(취득세·등록면허세), 보유 단계(재산세·종합부동산세), 양도 단계(양도소득세)에 부과되는 세금을 단계별로 다룹니다. 여기에 국세기본법·지방세기본법의 총론(납세의무 성립·확정, 제척기간, 조세우선권 등)이 앞에 붙습니다.

2. 출제 배분 (최근 경향 기준)

총 40문항 중 과락(40점) 회피가 아니라 평균 60점 확보 전략에서 이 과목이 차지하는 비중이 큽니다. 지적 8문항은 범위가 좁고 반복 출제가 심해 득점 효율이 가장 높은 영역이고, 등기 16문항은 범위가 넓고 지문이 길어 체감 난도가 가장 높은 영역입니다. 세법 16문항은 계산문제보다 요건·세율·기한을 묻는 지식형 문제가 대부분입니다.

3. 세무 실무 경력자를 위한 학습전략

(1) 세법은 확실한 점수원 — 다만 "시험용 정리"가 따로 필요

세무사무소 실무 경험이 있다면 세법 16문항은 이 시험 최대의 점수원입니다. 납세의무 성립·확정, 가산세, 신고납부 구조 같은 총론은 이미 몸에 배어 있을 것이므로 기초 개념 학습은 건너뛰어도 됩니다. 대신 다음 세 가지에 집중하십시오.

• 실무에서 잘 안 다루는 세목의 디테일: 등록면허세의 세율 체계, 재산세의 납세의무자 판정 특례(연부매수인, 수탁자 등), 취득세의 간주취득(과점주주·지목변경)은 법인세·소득세 실무만 해서는 접하기 어려운 영역입니다.

• 실무 감각과 시험 정답이 어긋나는 지점: 예컨대 실무에서는 "6월 1일 기준 소유자"를 잔금일로 판단하지만, 시험은 "과세기준일 현재 사실상 소유자"의 법조문 표현과 예외(공부상 소유자·사용자 과세)를 묻습니다. 이런 "시험용 문구"를 별도로 암기해야 합니다.

• 양도세는 출제 비중 최대(5~6문항): 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 이월과세·부당행위계산, 예정신고가 반복 출제됩니다. 실무에서 양도세 신고를 해 보셨다면 계산 구조는 이미 아는 것이니, 비과세·중과 요건의 숫자(2년, 12억, 10년 등)를 표로 정리해 암기하는 데 집중하십시오.

(2) 등기법에 학습 시간의 절반 이상을 투입

등기법은 16문항으로 단일 법률 중 최대 비중인데, 절차법 특유의 건조한 조문(공동신청·단독신청 구분, 각하사유, 첨부정보)이 계속 이어져 초심자가 가장 고전하는 영역입니다. 반대로 말하면 여기서 10문항 이상 확보하면 과목 합격이 사실상 결정됩니다. "누가 신청하는가(신청인) → 무엇을 제출하는가(신청정보·첨부정보) → 등기관이 어떻게 처리하는가(각하·실행·이의)"라는 절차 흐름을 먼저 잡고, 권리별 각론(보존·이전·가등기)을 얹는 순서를 권합니다.

(3) 지적은 단기 암기로 만점 전략

지적 8문항은 지목 28종, 지적공부 7종의 등록사항, 토지이동 신청기한(60일·90일), 축척변경 절차 등 암기 사항이 명확합니다. 시험 23개월 전부터 표 중심으로 반복하면 78문항 확보가 가능합니다.

4. 이 교재의 구성과 사용법

각 장은 핵심이론 → 빈출 암기 포인트 박스 → 확인문제(OX 및 기출유형 객관식) 순서로 구성했습니다. 공시법 파트는 초심자 기준으로 개념부터 풀어 썼고, 세법 파트는 기초 설명을 생략하고 출제 포인트와 실무·시험 차이 위주로 압축했습니다. 세율·기한 등 수치는 제37회 시험일인 2026년 10월 31일에 시행되는 공식 법령을 기준으로 확정했습니다.