제4장 부동산등기법 총론
1. 부동산등기의 의의
부동산등기란 국가기관인 등기관이 부동산의 표시와 그에 관한 권리관계를 등기부라는 공적 장부에 기록하는 것, 또는 그 기록 자체를 말합니다. 우리 민법은 **형식주의(성립요건주의)**를 취하므로, 법률행위(매매·증여 등)로 인한 부동산 물권변동은 등기하여야 효력이 생깁니다(민법 제186조). 매매계약을 체결하고 잔금을 치렀어도 이전등기를 하지 않으면 소유권은 여전히 매도인에게 있습니다.
다만 상속, 공용징수(수용), 판결(형성판결에 한함), 경매 기타 법률의 규정에 의한 물권취득은 등기 없이도 효력이 생깁니다(민법 제187조). 그러나 이렇게 취득한 부동산을 처분하려면 먼저 등기를 하여야 합니다. 여기서 "판결"은 공유물분할판결과 같은 형성판결만을 의미하고, 소유권이전등기를 명하는 이행판결은 판결이 확정되어도 등기를 해야 물권변동이 일어납니다(빈출).
2. 등기의 대상
(1) 등기할 수 있는 권리
부동산등기법 제3조는 등기할 수 있는 권리를 다음과 같이 정합니다: 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권의 보존·이전·설정·변경·처분의 제한·소멸.
| 등기 가능 | 등기 불가 |
|---|---|
| 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권(저당권부 채권 질권), 채권담보권, 임차권(채권이지만 등기 가능) | 점유권, 유치권, 동산질권, 분묘기지권, 주위토지통행권, 구분임차권 — 사용대차에 의한 사용권 등 채권 일반 |
임차권은 채권임에도 등기가 허용되는 예외이고, 유치권·점유권은 물권임에도 등기할 수 없다는 점이 대비되어 출제됩니다(점유·유치권은 점유 자체가 공시 수단이기 때문).
(2) 등기할 수 있는 물건
등기의 대상은 토지와 건물입니다. 토지는 1필지마다, 건물은 1개의 건물마다 등기기록을 둡니다. 하천법상 하천도 등기 대상이 됩니다(다만 하천에 대한 지상권·전세권 설정등기는 불가). 건물로 인정되어 등기할 수 있는 예로는 지붕·주벽이 있는 건축물, 유류저장탱크, 사일로, 비각 그리고 일정 요건을 갖춘 개방형 축사(소 사육용, 연면적 100㎡ 초과 등 특례 요건)가 있고, 등기할 수 없는 예로는 터널·교량, 지붕 없는 주유소 캐노피, 비닐하우스, 급유탱크(이동 가능한 것), 가설건축물 등이 있습니다.
3. 등기의 효력
| 효력 | 내용 |
|---|---|
| 권리변동적 효력 | 법률행위로 인한 물권변동은 등기 시 효력 발생(형식주의). 등기가 접수된 때(전산정보처리조직에 저장된 때) 효력 발생 |
| 대항적 효력 | 등기된 임차권·환매특약·존속기간·지료 등은 제3자에게 대항 가능 |
| 순위확정적 효력 | 같은 부동산에 관한 권리의 순위는 등기의 선후에 의해 확정 |
| 추정적 효력(추정력) | 등기가 있으면 그에 부합하는 실체적 권리관계가 존재하는 것으로 추정(판례). 절차의 적법·등기원인의 적법도 추정. 다만 표제부의 표시(면적 등)에는 추정력이 없고, 가등기에도 본등기를 할 실체적 권리가 있다는 추정력이 없다. 소유권보존등기의 추정력은 약하여, 보존등기 명의인이 승계취득을 주장하다 전 소유자가 부인하면 추정이 깨진다 |
| 후등기 저지력 | 어떤 등기가 존재하는 이상(무효라도) 형식상 이와 양립할 수 없는 등기는 그 등기를 말소하지 않고는 할 수 없음 |
등기에는 공신력이 없습니다. 즉 무효인 등기를 믿고 거래한 자는 원칙적으로 보호받지 못합니다. 한편 판례는 이미 경료된 중간생략등기는 실체관계에 부합하는 한 유효하다고 보며, 무효등기의 유용(저당권등기 유용 등)도 유용 합의 전에 등기상 이해관계 있는 제3자가 없는 한 허용합니다(단, 표제부 등기의 유용은 불가).
등기의 순위
같은 구(區)에서 한 등기 상호간: 순위번호에 따른다.
다른 구에서 한 등기 상호간: 접수번호에 따른다.
부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따르고, 부기등기 상호간의 순위는 그 등기 순서에 따른다.
가등기에 의한 본등기를 한 경우 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다.
4. 등기소와 등기관
등기소는 등기사무를 담당하는 국가기관으로, 등기사무는 부동산 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소가 담당합니다. 부동산이 여러 등기소의 관할구역에 걸쳐 있을 때에는 신청을 받아 각 등기소를 관할하는 상급법원의 장이 관할 등기소를 지정합니다. 등기사무의 위임과 정지는 대법원장의 권한입니다.
등기관은 등기소에서 등기사무를 처리하는 사람으로, 접수번호의 순서에 따라 사무를 처리하여야 합니다. 등기관은 자기, 배우자 또는 4촌 이내의 친족이 등기신청인인 때에는 그 등기소에서 소유권등기를 한 성년자로서 그러한 관계가 없는 자 2명 이상의 참여가 없으면 등기를 할 수 없습니다(업무처리의 제한). 등기관의 결정·처분이 부당하면 이의신청의 대상이 됩니다(제5장에서 상술).
5. 등기부의 구성
(1) 등기부와 등기기록
등기부는 토지등기부와 건물등기부 2종이며, 전산정보처리조직에 의하여 작성·관리됩니다. 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 둡니다(1부동산 1등기기록주의). 등기부는 중앙관리소에 두고 영구히 보존하며, 전쟁·천재지변 등을 피하기 위한 경우 외에는 장소 밖으로 옮기지 못합니다. 누구든지 수수료를 내고 등기사항증명서의 발급·열람을 청구할 수 있으나(이해관계 소명 불요), 등기신청서 등 부속서류의 열람은 이해관계 있는 부분에 한하여 청구할 수 있습니다.
(2) 등기기록의 구조 — 표제부·갑구·을구
| 구분 | 기록 사항 | 비고 |
|---|---|---|
| 표제부 | 부동산의 표시. 토지: 표시번호, 접수, 소재지번, 지목, 면적, 등기원인. 건물: 소재·지번·건물번호, 건물명칭, 구조·종류·면적 등 | 순위번호 없음. 표제부 등기에는 접수번호를 기록하지 않음 |
| 갑구 | 소유권에 관한 사항: 소유권보존·이전, 소유권에 대한 가압류·가처분·압류·경매개시결정, 소유권이전청구권 가등기, 환매특약 등 | 순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인, 권리자 기록 |
| 을구 | 소유권 외의 권리에 관한 사항: 지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권의 설정·이전 등 | 기록할 사항이 없으면 을구는 두지 않을 수 있음 |
초심자 요령: "갑구는 소유권 싸움터, 을구는 담보·이용권 목록"으로 기억하십시오. 가압류·가처분이 어느 구에 기록되는지는 그 대상 권리에 따릅니다 — 소유권에 대한 가압류는 갑구, 전세권에 대한 가압류는 을구.
(3) 구분건물의 등기기록
아파트와 같은 구분건물(1동의 건물을 구분한 건물)의 등기기록은 일반 건물과 구조가 다릅니다. 1동의 건물에 대한 표제부를 두고, 그 아래에 전유부분(각 호실)마다 표제부·갑구·을구를 둡니다.
1동 건물의 표제부: 1동의 건물의 표시 + 대지권의 목적인 토지의 표시
전유부분의 표제부: 전유부분의 건물의 표시 + 대지권의 표시
대지권이란 구분건물의 소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물 대지에 가지는 권리(소유권·지상권·전세권·임차권) 중 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것을 말합니다. 대지권 등기를 하면 등기관은 직권으로 그 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 "대지권이라는 뜻의 등기"(소유권이 대지권이라는 뜻 등)를 하여야 합니다. 대지권이 등기된 후에는 전유부분과 대지사용권을 분리하여 처분하는 등기(토지만의 소유권이전등기, 건물만을 목적으로 하는 저당권설정등기 등)를 할 수 없습니다. 다만 토지에 대한 저당권 설정이 대지권 성립 전에 이미 있었던 경우 등 분리처분이 아닌 등기는 가능합니다.
구분건물의 요건은 구조상 독립성과 이용상 독립성이며, 여기에 소유자의 구분행위(구분의사)가 있어야 합니다. 1동에 속하는 구분건물 중 일부만의 소유권보존등기를 신청할 때에는 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 동시에 신청하여야 합니다.
확인문제
[문제]
OX 1. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 명하는 확정판결을 받은 자는 등기 없이도 소유권을 취득한다.
X — 민법 제187조의 "판결"은 형성판결만을 말한다. 이전등기를 명하는 이행판결은 확정되어도 등기를 하여야 소유권을 취득한다.
[문제]
OX 2. 유치권은 부동산에 관한 물권이므로 등기할 수 있다.
X — 점유권·유치권은 물권이지만 등기할 수 없다. 반대로 임차권은 채권이지만 등기할 수 있다.
[문제]
OX 3. 등기는 물권변동의 효력발생요건이지 효력존속요건은 아니므로, 등기가 원인 없이 말소되어도 물권의 효력에는 영향이 없다.
O — 판례. 불법 말소된 등기의 명의인은 여전히 권리자이며, 말소회복등기를 할 수 있다.
[문제]
OX 4. 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 있으면 소유권이전등기를 청구할 수 있는 법률관계가 존재하는 것으로 추정된다.
X — 가등기에는 추정력이 없다. 가등기가 있어도 본등기를 할 실체적 권리가 있다고 추정되지 않는다.
[문제]
OX 5. 같은 부동산의 갑구에서 한 등기와 을구에서 한 등기의 순위는 접수번호에 따른다.
O — 같은 구에서 한 등기 상호간은 순위번호, 다른 구에서 한 등기 상호간은 접수번호에 따른다.
[문제]
OX 6. 등기기록에 기록할 을구 사항이 없으면 을구를 두지 아니할 수 있다.
O — 표제부·갑구는 반드시 두지만 을구는 기록사항이 없으면 생략할 수 있다.
[문제]
OX 7. 전세권에 대한 가압류등기는 갑구에 기록한다.
X — 처분제한 등기는 그 대상 권리가 기록된 구에 한다. 전세권은 을구의 권리이므로 전세권에 대한 가압류는 을구에 기록한다.
[문제]
OX 8. 대지권등기를 한 경우 등기관은 직권으로 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 대지권이라는 뜻의 등기를 하여야 한다.
O — 신청이 아니라 등기관의 직권 사항이다.
[문제]
OX 9. 대지권이 등기된 구분건물에 대하여 건물만을 목적으로 하는 저당권설정등기를 할 수 있다.
X — 대지권 등기 후에는 전유부분과 대지사용권의 분리처분 등기가 금지되므로 건물만의 저당권설정등기는 할 수 없다.
[문제]
OX 10. 등기부의 부속서류는 누구든지 이해관계를 소명하지 않고 열람을 청구할 수 있다.
X — 등기사항증명서 발급·열람은 누구나 가능하지만, 신청서 등 부속서류의 열람은 이해관계 있는 부분에 한한다.
[문제]
객관식 1. 등기할 수 있는 권리를 모두 고른 것은? ㄱ. 분묘기지권 ㄴ. 채권담보권 ㄷ. 주위토지통행권 ㄹ. 저당권부 채권에 대한 권리질권 ① ㄱ, ㄴ ② ㄴ, ㄹ ③ ㄱ, ㄷ ④ ㄷ, ㄹ
정답 ② — 채권담보권과 권리질권은 부동산등기법 제3조의 등기 가능 권리이다. 분묘기지권과 주위토지통행권은 등기할 수 없다.
[문제]
객관식 2. 등기의 효력에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? ① 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다. ② 소유권이전등기가 된 경우 그 등기명의인은 제3자에 대하여뿐만 아니라 전 소유자에 대하여도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정된다. ③ 무효인 등기라도 그 등기가 존재하는 이상 형식상 양립할 수 없는 등기는 이를 말소하지 않고는 할 수 없다. ④ 우리 법제는 등기의 공신력을 인정하므로 무효인 등기를 신뢰하여 거래한 제3자는 보호된다.
정답 ④ — 등기에는 공신력이 인정되지 않는다. ①은 접수 시(전산정보처리조직에 저장된 때) 효력 발생, ②는 판례가 인정하는 추정력(전 소유자에게도 미침), ③은 후등기 저지력으로 모두 옳다.
[문제]
객관식 3. 구분건물의 등기에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 구분건물의 등기기록에는 1동의 건물에 대한 표제부만 두고 전유부분에는 갑구와 을구만 둔다. ② 대지권의 목적인 토지의 표시는 전유부분의 표제부에 기록한다. ③ 대지권의 표시는 전유부분의 표제부에 기록한다. ④ 대지권이라는 뜻의 등기는 구분건물 소유자의 신청에 의하여 한다.
정답 ③ — 전유부분 표제부에는 전유부분 건물의 표시와 대지권의 표시를 기록한다. ① 전유부분마다 표제부·갑구·을구를 둔다, ② 대지권의 목적인 토지의 표시는 1동 건물의 표제부에 기록한다, ④ 등기관의 직권 사항이다.
