제8장 취득세
1. 취득의 개념 — 시험용 핵심
지방세법상 "취득"은 매매·교환·상속·증여·기부·법인에 대한 현물출자·건축·개수(改修)·공유수면 매립·간척·지목변경·과점주주 주식 취득 등 유상·무상의 모든 취득을 말합니다. 민법상 소유권 취득(등기) 여부와 관계없이 사실상 취득하면 취득으로 봅니다 — 등기를 하지 않았더라도 잔금을 지급하여 사실상 취득하였다면 납세의무가 성립합니다. 등기 실무 감각으로 "등기해야 취득"이라고 판단하면 틀립니다.
간주취득(취득으로 보는 경우)
지목변경: 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우 그 증가분을 취득으로 봅니다.
개수: 건축물을 개수하여 가액이 증가한 경우(대수선 등).
과점주주의 간주취득: 비상장법인의 주식을 취득하여 **과점주주(지분율 50% 초과 + 실질적 권리 행사)**가 된 경우, 그 법인의 부동산 등을 지분율만큼 취득한 것으로 봅니다. 실무 포인트와 동일하되 시험용 정리: 법인 설립 시부터 과점주주인 경우에는 납세의무가 없고, 설립 후 최초로 과점주주가 되면 전체 지분에 대해, 이미 과점주주가 지분을 늘리면 증가분에 대해서만 과세하며, 과점주주였다가 일반주주가 된 후 5년 이내에 다시 과점주주가 되면 종전보다 증가된 분만 과세합니다.
취득시기(주요)
| 구분 | 취득시기 |
|---|---|
| 유상승계취득 | 사실상의 잔금지급일(사실상 지급일 확인 불가 시 계약상 잔금지급일, 그것도 없으면 계약일부터 60일 경과일). 다만 그 전에 등기·등록하면 등기일·등록일 |
| 무상취득(증여) | 계약일(그 전에 등기·등록하면 등기일) |
| 상속·유증 | 상속개시일·유증개시일 |
| 건축(신축·증축 등) | 사용승인서를 내주는 날(임시사용승인일·사실상 사용일 중 빠른 날) |
| 지목변경 | 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날(변경 전 사용 시 사실상 사용일) |
| 연부취득 | 사실상의 연부금 지급일 |
2. 납세의무자 — 특수 사례
| 사례 | 납세의무자 |
|---|---|
| 건축물 중 조작설비·부대설비를 다른 자가 가설한 경우 | 주체구조부 취득자(소유자)가 함께 취득한 것으로 봄 |
| 주택조합·재건축조합 등이 취득하는 조합원용 부동산 | 조합원이 취득한 것으로 봄(비조합원용은 조합) |
| 상속 | 상속인 각자(공동상속 시 연대납세의무) |
| 등기된 부동산의 명의자와 사실상 취득자가 다른 경우 | 사실상 취득자 |
| 상속재산을 협의분할하여 재분할한 경우(신고기한 경과 후 지분 증가) | 증가분을 증여받아 취득한 것으로 봄 |
| 택지공사가 준공된 토지에 정원 등을 조성한 경우 | 토지 소유자(건축물 부속 정원은 건축물 취득자) |
배우자·직계존비속 간 취득 판정(2026년 시행)
배우자 또는 직계존비속의 부동산 등을 취득하면 원칙적으로 증여로 취득한 것으로 봅니다. 공매·경매, 파산처분, 등기·등록이 필요한 부동산등의 상호 교환 또는 소득·재산 등으로 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우에는 그 부동산등 전체를 유상취득으로 봅니다. 다만 대가가 시가인정액보다 낮고 다음 기준 중 하나에 해당하면 대가 지급을 입증해도 유상취득 예외에서 제외되어 전체를 증여취득으로 봅니다.
| 저가거래 판정 기준 | 취득세상 처리 |
|---|---|
| 대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상 | 전체를 증여취득으로 봄 |
| 차액이 시가인정액의 30% 이상 | 전체를 증여취득으로 봄 |
| 위 두 기준에 모두 미달하고 대가 지급 사실을 증명 | 전체를 유상취득으로 봄 |
지분만 취득한 경우에는 전체 지분을 취득한 것으로 환산하고, 주택의 부속토지만 취득한 경우에는 전체 주택을 취득한 것으로 환산하여 차액을 판단합니다(시행령 제11조의3).
3. 과세표준 — 2023년 전면 개편 체계
실무에서 익숙한 상속·증여세의 시가 평가 체계와 유사한 "시가인정액" 개념이 취득세에 도입되어 있습니다(2023년 시행). 종전의 "신고가액과 시가표준액 중 큰 금액" 체계로 기억하고 있다면 반드시 갱신해야 합니다.
| 취득 유형 | 과세표준 |
|---|---|
| 유상승계취득 | 사실상의 취득가격. 다만 특수관계인 간 거래로 시가인정액과의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 5% 이상인 부당행위계산에 해당하면 시가인정액 |
| 무상취득(증여 등) | 시가인정액(매매사례가액·감정가액·공매가액 등). 시가표준액 1억원 이하 부동산은 시가인정액과 시가표준액 중 선택 |
| 상속에 따른 무상취득 | 시가표준액 |
| 원시취득(건축)·개수·지목변경 | 사실상 취득가격(법인이 아닌 자가 판단할 수 없는 경우 시가표준액 등) |
사실상 취득가격의 범위 — 개인·법인 차이(빈출)
| 항목 | 법인 | 개인 |
|---|---|---|
| 건설자금이자 | 포함 | 제외 |
| 할부·연부 이자, 연체료 | 포함 | 제외 |
| 중개보수 | 포함 | 제외 |
| 취득 관련 조세·공과금, 설계비, 국민주택채권 매각차손 등 직접·간접비용 | 포함 | 포함 |
| 부가가치세, 광고선전비, 전기·가스 이용자분담금, 이주비·지장물 보상금 등 | 제외 | 제외 |
4. 세율
(1) 표준세율(부동산 취득)
| 취득 원인 | 세율 |
|---|---|
| 유상승계 — 농지 | 3%(1천분의 30) |
| 유상승계 — 농지 외 | 4%(1천분의 40) |
| 상속 — 농지 | 2.3% |
| 상속 — 농지 외 | 2.8% |
| 상속 외 무상(증여) | 3.5%(비영리사업자 2.8%) |
| 원시취득(신축 등) | 2.8% |
| 공유물의 분할(지분 초과 부분 제외) | 2.3% |
| 합유물·총유물의 분할 | 2.3% |
지방자치단체의 장은 조례로 표준세율의 50% 범위에서 가감할 수 있습니다.
(2) 주택 유상취득 세율 체계
| 구분 | 세율 |
|---|---|
| 1주택(및 일반) — 6억원 이하 | 1% |
| 6억원 초과 9억원 이하 | (취득가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100 — 1~3% 사이 누진(소수점 다섯째 자리 반올림) |
| 9억원 초과 | 3% |
| 1세대 2주택(조정대상지역) 또는 3주택(비조정) | 8% — 일시적 2주택은 제외 |
| 1세대 3주택(조정) 또는 4주택 이상(비조정), 법인의 주택 취득 | 12% — 시행령상 중과 제외주택은 제외 |
| 조정대상지역 내 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득 | 12%(1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여 시 제외) |
2026년 10월 31일 시행 법령에서도 위 8%·12% 중과체계가 적용됩니다. 주택 수 판정 시 조합원입주권·주택분양권·주택으로 과세되는 오피스텔·신탁주택도 소유 주택 수에 포함됩니다. 다만 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택 등을 처분하는 일시적 2주택과 시행령 제28조의2의 중과 제외주택에는 중과세율을 적용하지 않습니다. 2026년의 주요 중과 제외주택에는 2026년 중 최초 유상취득하는 수도권 밖의 전용면적 85㎡ 이하·취득가액 6억원 이하인 준공 후 미분양 아파트와 인구감소지역에서 임대사업자가 취득·등록요건을 갖춘 일정 임대주택 등이 있습니다.
(3) 중과세율과 세율의 특례
| 구분 | 세율 | 대상 |
|---|---|---|
| 사치성 재산 중과 | 표준세율 + 중과기준세율(2%)의 4배 = 표준 + 8%p | 골프장, 고급주택, 고급오락장, 고급선박(별장은 중과 대상에서 삭제됨 — 빈출) |
| 과밀억제권역 내 본점·주사무소 사업용 부동산 신·증축, 공장 신·증설 | 표준세율 + 중과기준세율의 2배 | 법인 본점용 신·증축 등 |
| 대도시 내 법인 설립·전입에 따른 부동산 취득 | 표준세율의 3배 − 중과기준세율의 2배 | 설립·전입 후 5년 이내 취득 포함 |
| 형식적 취득의 특례(표준세율 − 2%) | 표준세율에서 중과기준세율 차감 | 환매등기 병행 취득, 상속으로 인한 1가구 1주택·감면대상 농지 취득, 법인 합병, 공유물 분할, 건축물 이전(가액 초과분 제외), 이혼 시 재산분할 |
| 간주취득 등의 특례(중과기준세율 2%만) | 2% | 개수(면적 증가 없는 경우), 지목변경, 과점주주의 간주취득, 존속기간 1년 초과 임시건축물, 레저시설 등 |
5. 비과세
국가·지방자치단체 등의 취득(대한민국 정부기관에 과세하는 외국 정부의 취득은 과세)
국가 등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산(귀속되지 않거나 반대급부로 무상 사용권 등을 받는 경우에는 과세)
신탁법에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 위탁자→수탁자, 수탁자→위탁자, 수탁자→새로운 수탁자 간의 이전(주택조합 등과 조합원 간의 부동산 취득은 제외)
「징발재산정리에 관한 특별조치법」 등에 따른 환매권 행사로 매수하는 부동산
존속기간 1년 이하의 임시건축물(사치성 재산은 제외 — 1년 초과 시 2% 과세)
시가표준액 9억원 이하 공동주택의 개수(대수선은 제외)
6. 신고납부와 가산세
| 구분 | 신고납부 기한 |
|---|---|
| 일반 취득 | 취득일부터 60일 이내 |
| 상속 외 무상취득(증여) | 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 |
| 상속 | 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국 주소 상속인 있으면 9개월) 이내 |
| 중과세율 적용 사유 발생 | 사유 발생일부터 60일 이내(이미 낸 세액 공제 후 추가 신고납부) |
| 등기·등록을 하려는 경우 | 위 기한 내라도 등기·등록 신청서 접수일까지 신고납부 |
가산세: 무신고 20%(부정 40%), 과소신고 10%(부정 40%), 납부지연 1일 10만분의 22.
중가산세 80%: 신고를 하지 아니하고 매각하는 경우 산출세액에 80%를 가산합니다(등기·등록이 필요하지 않은 과세물건 등은 제외).
기한후신고 제도가 있으며, 지자체가 결정·통지하기 전까지 가능합니다.
면세점: 취득가액 50만원 이하(취득일부터 1년 이내에 인접 토지 등을 취득하면 합산하여 판단).
납세지: 부동산 소재지 관할 지방자치단체(특별시·광역시·도).
확인문제
[문제]
OX 1. 부동산을 유상승계취득한 경우 등기를 하지 아니하였더라도 사실상 잔금을 지급하였다면 취득세 납세의무가 성립한다.
O — 지방세법상 취득은 사실상 취득을 포함한다. 유상취득의 취득시기는 사실상 잔금지급일이며, 그 전에 등기하면 등기일이다.
[문제]
OX 2. 법인 설립 시에 발행하는 주식을 취득하여 과점주주가 된 경우에도 그 법인의 부동산을 취득한 것으로 보아 취득세가 과세된다.
X — 법인 설립 시 과점주주에게는 간주취득세 납세의무가 없다. 설립 후 주식 취득으로 최초 과점주주가 된 때 전체 지분에 대하여 과세된다.
[문제]
OX 3. 주택조합이 취득하는 조합원용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 본다.
O — 조합원용은 조합원이, 비조합원용은 조합이 납세의무자이다.
[문제]
OX 4. 상속으로 부동산을 무상취득하는 경우 취득세 과세표준은 시가인정액으로 한다.
X — 상속에 따른 무상취득의 과세표준은 시가표준액이다. 시가인정액은 증여 등 상속 외 무상취득에 적용된다.
[문제]
OX 5. 개인이 유상취득하면서 지급한 중개보수는 사실상 취득가격에 포함된다.
X — 건설자금이자·할부이자·중개보수는 법인 취득 시에만 포함되고 개인 취득 시에는 제외된다.
[문제]
OX 6. 농지를 매매로 취득하는 경우 취득세 표준세율은 1천분의 40이다.
X — 농지 유상취득은 1천분의 30(3%), 농지 외 부동산이 1천분의 40(4%)이다.
[문제]
OX 7. 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우 그 매도자와 매수자의 취득에는 표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세율을 적용한다.
O — 형식적 소유권 취득의 세율 특례(표준세율 − 2%)이다. 상속 1가구 1주택, 공유물 분할, 이혼 재산분할 등도 같다.
[문제]
OX 8. 토지의 지목변경으로 가액이 증가한 경우 증가분에 대하여 중과기준세율(1천분의 20)을 적용하여 취득세를 부과한다.
O — 지목변경·개수·과점주주 등 간주취득에는 중과기준세율 2%만 적용한다.
[문제]
OX 9. 존속기간이 1년 이하인 임시건축물의 취득(사치성 재산 제외)에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다.
O — 비과세 대상이다. 존속기간이 1년을 초과하면 중과기준세율(2%)로 과세된다.
[문제]
OX 10. 증여로 부동산을 취득한 자는 취득일부터 60일 이내에 취득세를 신고납부하여야 한다.
X — 상속 외 무상취득은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내이다. 60일은 유상취득 등 일반 취득의 기한이다.
[문제]
OX 11. 자녀가 부모의 시가인정액 5억원인 부동산을 3억원에 취득하고 그 대가를 자기 소득으로 지급한 사실을 증명하면, 그 부동산 전체를 유상으로 취득한 것으로 본다.
X — 차액 2억원은 3억원 미만이지만 시가인정액 5억원의 40%이므로 30% 기준 이상이다. 두 기준 중 하나만 충족해도 대가 지급에 따른 유상취득 예외에서 제외되어 전체를 증여취득으로 본다.
[문제]
객관식 1. 취득세 납세의무와 취득시기에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? ① 건축물을 신축한 경우 사용승인서를 내주는 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날이 취득시기이다. ② 상속으로 인한 취득의 취득시기는 상속개시일이다. ③ 연부로 취득하는 경우 취득시기는 계약일이다. ④ 증여로 인한 취득의 시기는 계약일이며, 그 전에 등기한 경우에는 등기일이다.
정답 ③ — 연부취득은 사실상의 연부금 지급일마다 그 지급분에 대하여 취득이 성립한다. ①②④는 옳다.
[문제]
객관식 2. 1세대가 조정대상지역이 아닌 지역에서 시행령상 중과 제외주택이 아닌 세 번째 주택(취득가액 5억원)을 유상취득하는 경우 적용되는 취득세율은? ① 1% ② 3% ③ 8% ④ 12%
정답 ③ — 시행령상 중과 제외주택이 아닌 비조정대상지역 3주택은 8%이다(조정대상지역이라면 2주택부터 8%, 3주택은 12%). 다주택 중과체계는 조정 2주택·비조정 3주택 8%, 조정 3주택·비조정 4주택 이상·법인 12%이다. 다만 일시적 2주택과 시행령상 중과 제외주택에는 중과세율을 적용하지 않는다.
[문제]
객관식 3. 취득세 비과세 대상이 아닌 것은? ① 지방자치단체가 취득하는 부동산 ② 국가에 귀속을 조건으로 취득하는 부동산으로서 그 반대급부로 국가 소유 부동산의 무상사용권을 제공받는 경우 ③ 신탁등기가 병행되는 위탁자로부터 수탁자에게로의 신탁재산 이전 ④ 「징발재산정리에 관한 특별조치법」에 따른 환매권 행사로 취득하는 부동산
정답 ② — 귀속·기부채납 조건 취득은 비과세이지만, 반대급부로 무상사용권 등을 제공받는 경우에는 과세한다. ①③④는 비과세이다.
[문제]
객관식 4. 자녀가 부모의 부동산을 취득하면서 대가 전액을 자기 소득으로 지급한 사실을 증명한 경우, 그 부동산 전체를 유상으로 취득한 것으로 보는 것은? (괄호 안은 시가인정액/지급 대가) ① 10억원/7억원 ② 5억원/3억4천만원 ③ 5억원/3억6천만원 ④ 20억원/14억원
정답 ③ — 차액 1억4천만원은 3억원 미만이고 시가인정액의 28%로 30%에도 미달하므로 전체를 유상취득으로 본다. ①은 차액이 정확히 3억원, ②는 차액이 시가인정액의 32%, ④는 차액이 6억원이므로 각각 전체를 증여취득으로 본다.
