제5장 등기절차 총론
1. 등기신청의 원칙 — 신청주의
등기는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 하는 것이 원칙입니다(신청주의). 법률에 다른 규정이 있는 경우에는 예외적으로 등기관이 직권으로 하거나(예: 소유권보존등기 시 표시등기, 제29조 1·2호 위반 등기의 직권말소, 대지권이라는 뜻의 등기), 법원의 명령에 의한 등기(이의신청에 대한 법원의 기록명령)가 있습니다. 촉탁에 따른 등기 절차는 법률에 다른 규정이 없으면 신청 등기에 관한 규정을 준용하며, 관공서는 촉탁 대신 신청할 수도 있습니다.
2. 공동신청과 단독신청
등기는 등기로 인하여 등기상 이익을 받는 등기권리자와 불이익을 받는 등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙입니다(공동신청주의 — 등기의 진정성 담보). 단독신청이 허용되는 경우는 법률에 열거되어 있고, 이 구분이 등기법 최빈출 주제입니다.
| 단독신청이 허용되는 등기 | 신청인·비고 |
|---|---|
| 판결에 의한 등기 | 승소한 등기권리자 또는 승소한 등기의무자가 단독신청. 패소한 자는 신청 불가. 판결은 등기절차의 이행을 명하는 확정된 이행판결이어야 하며, 확정 후 10년이 지나도 신청 가능 |
| 상속·법인의 합병 그 밖의 포괄승계에 따른 등기 | 등기권리자(상속인 등) 단독 |
| 소유권보존등기 및 그 말소등기 | 보존등기 명의인이 될 자·명의인 단독 |
| 부동산표시의 변경·경정등기 | 소유권의 등기명의인 단독(사유 발생일부터 1개월 이내 신청 의무) |
| 등기명의인 표시의 변경·경정등기(개명·주소변경 등) | 해당 권리의 등기명의인 단독 |
| 수용에 의한 소유권이전등기 | 등기권리자(사업시행자) 단독 |
| 신탁등기 및 그 말소등기 | 수탁자 단독 |
| 가등기 | 원칙은 공동신청이나, 가등기의무자의 승낙서 또는 가등기가처분명령 정본을 첨부하면 가등기권리자 단독신청 가능 |
| 가등기의 말소 | 가등기명의인 단독. 가등기의무자·이해관계인도 가등기명의인의 승낙서를 첨부하여 단독신청 가능 |
| 혼동으로 소멸한 권리의 말소등기 | 등기명의인 단독 |
| 사망 등으로 권리가 소멸한다는 약정이 등기된 경우의 말소 | 등기권리자 단독 |
| 등기의무자 소재불명 시 말소등기 | 공시최고 후 제권판결을 받아 등기권리자 단독 |
대위신청
채권자 대위: 채권자가 민법 제404조에 따라 채무자를 대위하여 채무자 명의의 등기를 신청할 수 있습니다(채무자의 신청 권한 범위 내).
구분건물: 1동에 속하는 구분건물 일부만의 보존등기 신청 시, 그 신청인은 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 대위신청할 수 있습니다.
멸실 건물: 건물 소유자가 멸실등기를 게을리하면 그 건물 대지의 소유자가 대위신청할 수 있습니다.
상속인에 의한 등기: 등기원인 발생 후 당사자가 사망한 경우 상속인이 상속등기를 거치지 않고 피상속인 명의에서 직접 상대방과 공동신청합니다(이는 대위가 아니라 포괄승계인에 의한 신청).
전자신청
전산정보처리조직을 이용한 신청(전자신청)은 당사자가 직접 하거나 자격자대리인(변호사·법무사)이 당사자를 대리하여 할 수 있습니다. 당사자가 직접 하려면 미리 사용자등록을 하여야 합니다. 법인 아닌 사단·재단은 전자신청을 할 수 없고, 외국인은 국내거소신고·외국인등록 등을 한 경우 가능합니다.
3. 신청정보와 첨부정보
(1) 1건 1신청주의와 일괄신청
등기 신청은 1건당 1개의 부동산에 관한 신청정보를 제공하는 것이 원칙입니다. 다만 여러 개의 부동산에 관하여 등기목적과 등기원인이 같은 경우(공동저당 설정 등)에는 일괄신청할 수 있습니다. 2025년 1월 31일부터는 같은 등기소 관할일 필요가 없습니다.
(2) 등기필정보
등기관이 새로운 권리에 관한 등기를 마쳤을 때(등기권리자가 신청한 경우) 등기필정보를 작성하여 등기권리자에게 통지합니다. 관공서가 촉탁한 등기 등에는 작성하지 않습니다.
공동신청 또는 승소한 등기의무자의 단독신청으로 권리에 관한 등기를 할 때에는 등기의무자의 등기필정보를 신청정보와 함께 제공하여야 합니다.
등기필정보는 멸실되어도 재교부되지 않습니다. 등기필정보를 제공할 수 없는 경우의 대체 수단: ① 등기의무자 등이 등기소에 출석하여 등기관의 확인을 받는 방법 ② 자격자대리인의 확인서면 ③ 신청서(위임장) 중 등기의무자 작성 부분의 공증.
(3) 그 밖의 첨부정보
등기원인을 증명하는 정보(매매계약서 등), 등기원인에 대하여 제3자의 허가·동의·승낙이 필요한 경우 그 정보(농지취득자격증명, 토지거래허가 등), 대리인의 권한을 증명하는 정보(위임장), 소유권이전등기 시 등기의무자의 인감증명(소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 신청하는 경우 등), 주소증명정보, 대장정보 등을 제공합니다. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 시에는 거래가액을 등기하기 위해 거래계약신고필증정보를 첨부합니다.
4. 등기신청의 각하 — 법 제29조
등기관은 다음 사유에 해당하는 경우에만 이유를 적은 결정으로 신청을 각하하여야 합니다. 다만 신청의 잘못된 부분이 보정될 수 있는 경우로서 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정한 때에는 각하하지 않습니다.
| 호 | 각하 사유 | 간과 실행 시 효력 |
|---|---|---|
| 1호 | 사건이 그 등기소의 관할이 아닌 경우 | 당연무효. 등기관이 직권말소(통지 후). 이의신청 가능 |
| 2호 | 사건이 등기할 것이 아닌 경우 | |
| 3호 | 신청할 권한이 없는 자가 신청한 경우 | 절차상 위법이지만 실체관계에 부합하면 유효. 직권말소 불가, 이의신청 대상도 아님 |
| 4호 | 방문신청 시 당사자나 대리인이 출석하지 아니한 경우 | |
| 5호 이하 | 신청정보의 방식 위반(5호), 신청정보와 등기기록의 불일치(6호), 등기의무자 표시 불일치(7호 — 포괄승계인 또는 동일인임을 확인할 수 있는 경우는 예외), 등기원인증명정보 불일치(8호), 첨부정보 미제공(9호), 등록면허세·수수료 미납(10·11호) 등 |
제7호의 동일인 확인 예외는 신청정보와 등기기록의 등기의무자 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)는 일치하고 주소만 다른 경우에, 주소증명정보로 등기기록상 주소가 신청정보상 주소로 변경된 사실이 확인되어 동일성이 인정되는 때입니다(규칙 제52조의2). 다만 등기의무자가 외국인, 국내에 영업소·사무소의 설치등기를 하지 않은 외국법인, 법인 아닌 사단·재단인 경우와 등기완료 당시 등기명의인 표시에 경정사유가 남는 경우에는 이 예외를 적용하지 않습니다.
"사건이 등기할 것이 아닌 경우"(2호)의 대표 사례
등기능력 없는 물건·권리에 대한 등기 신청(터널·교량, 점유권·유치권 등)
법령에 근거가 없는 특약사항의 등기 신청
전유부분과 대지사용권의 분리처분을 내용으로 하는 등기 신청
농지를 전세권설정의 목적으로 하는 등기 신청
저당권을 피담보채권과 분리하여 양도하는 등기 신청
일부 지분에 대한 소유권보존등기 신청, 공동상속인 중 일부가 자신의 상속지분만에 대해 하는 상속등기 신청
이미 보존등기된 부동산에 대한 중복 보존등기 신청, 그 밖에 관공서의 공매처분 취소에 따른 압류등기 말소를 촉탁이 아닌 신청으로 하는 경우 등
1·2호 위반 등기와 3호 이하 위반 등기의 효력 차이는 매회 출제됩니다. "1·2호 = 실행돼도 무효·직권말소·이의 가능, 3호 이하 = 실체 부합하면 유효·직권말소 불가"로 정리하십시오. 신청의 취하는 등기관이 등기를 마치기 전까지 할 수 있습니다.
5. 이의신청
등기관의 결정 또는 처분이 부당하다고 하는 자는 관할 지방법원에 이의신청을 할 수 있으며, 이의신청서는 등기소에 제출합니다(2025년 시행 개정으로 전산정보처리조직 이용 제출도 가능).
새로운 사실이나 새로운 증거방법으로는 이의신청을 할 수 없습니다. (결정·처분 시점의 자료 기준)
이의신청에는 집행정지의 효력이 없습니다.
이의신청 기간에는 제한이 없습니다(이의의 이익이 있는 한 언제든지).
각하결정에 대한 이의: 신청인(대리인)만 가능. 등기 실행 처분에 대한 이의: 제29조 1호·2호 위반을 이유로 하는 경우에만 가능하고, 상속인이 아닌 자는 상속등기의 위법을 이유로 이의신청할 수 없는 등 이해관계 요건이 필요합니다.
등기관은 이의가 이유 있다고 인정하면 그에 해당하는 처분을 하고, 이유 없다고 인정하면 3일 이내에 의견을 붙여 관할 지방법원에 송부합니다.
관할 지방법원은 이의에 대한 결정 전에 등기관에게 가등기 또는 이의가 있다는 뜻의 부기등기를 명령할 수 있습니다.
확인문제
[문제]
OX 1. 소유권이전등기절차의 이행을 명하는 판결에서 패소한 등기의무자는 그 판결에 의하여 단독으로 등기를 신청할 수 있다.
X — 판결에 의한 단독신청은 승소한 등기권리자 또는 승소한 등기의무자만 할 수 있다. 패소한 자는 단독신청할 수 없다.
[문제]
OX 2. 등기명의인 표시의 변경등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청할 수 있다.
O — 개명·주소변경 등 명의인 표시변경은 권리변동이 없으므로 등기의무자가 존재하지 않아 단독신청한다.
[문제]
OX 3. 신탁등기는 위탁자와 수탁자가 공동으로 신청하여야 한다.
X — 신탁등기와 그 말소등기는 수탁자가 단독으로 신청할 수 있다.
[문제]
OX 4. 채권자는 민법 제404조에 따라 채무자를 대위하여 채무자 명의의 등기를 신청할 수 있다.
O — 채권자 대위신청. 이때 등기는 채무자 명의로 실행되며, 등기관은 등기를 마친 후 채무자에게 등기완료 사실을 통지한다.
[문제]
OX 5. 법인 아닌 사단은 그 명의로 등기를 신청할 수는 있으나 전자신청은 할 수 없다.
O — 종중·문중 등 법인 아닌 사단·재단은 등기 당사자능력이 인정되어 그 명의로 등기할 수 있지만, 전자신청은 허용되지 않는다.
[문제]
OX 6. 등기필정보를 멸실한 등기의무자는 등기소에 재교부를 신청할 수 있다.
X — 등기필정보는 재교부되지 않는다. 출석하여 등기관의 확인을 받거나, 자격자대리인의 확인서면 또는 공증으로 갈음한다.
[문제]
OX 7. 신청의 잘못된 부분이 보정될 수 있는 경우 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하면 각하하지 아니한다.
O — 보정 기한은 "보정을 명한 날의 다음 날까지"이다.
[문제]
OX 8. 관할 위반의 등기신청을 등기관이 간과하여 등기가 실행된 경우 그 등기는 실체관계에 부합하면 유효하다.
X — 제29조 1호(관할 위반)·2호(등기할 것이 아닌 경우) 위반 등기는 실체관계 부합 여부와 무관하게 당연무효이며 직권말소 대상이다. 실체 부합 시 유효가 되는 것은 3호 이하 위반이다.
[문제]
OX 9. 농지에 대한 전세권설정등기 신청은 "사건이 등기할 것이 아닌 경우"에 해당하여 각하된다.
O — 농지는 전세권의 목적이 될 수 없으므로 제29조 2호의 각하 사유이다.
[문제]
OX 10. 등기관의 처분에 대한 이의신청에는 집행정지의 효력이 있다.
X — 이의신청에는 집행정지의 효력이 없다. 또한 새로운 사실·증거방법으로는 이의할 수 없고, 신청 기간의 제한도 없다.
[문제]
OX 11. 신청정보의 등기의무자 주민등록번호는 등기기록과 일치하지만 주소가 다른 경우, 주소증명정보로 주소 변경 사실과 동일성이 확인되더라도 신청을 각하하여야 한다.
X — 주민등록번호가 일치하고 주소증명정보로 등기기록상 주소에서 신청정보상 주소로 변경된 사실이 확인되어 동일인이 인정되면 법 제29조제7호나목·규칙 제52조의2에 따라 각하하지 않는다. 다만 외국인, 국내 영업소·사무소 설치등기가 없는 외국법인, 법인 아닌 사단·재단 등에는 이 예외를 적용하지 않는다.
[문제]
객관식 1. 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하여야 하는 등기는? ① 소유권보존등기 ② 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 ③ 상속을 원인으로 한 소유권이전등기 ④ 수용을 원인으로 한 소유권이전등기
정답 ② — 매매·증여 등 법률행위에 의한 이전등기는 공동신청이 원칙이다. 보존등기(①), 상속등기(③), 수용에 의한 이전등기(④)는 모두 단독신청 사유이다.
[문제]
객관식 2. 제29조 2호 "사건이 등기할 것이 아닌 경우"에 해당하지 않는 것은? ① 공동상속인 중 일부가 자신의 상속지분만에 대하여 신청한 상속등기 ② 전유부분과 대지사용권의 분리처분을 내용으로 하는 등기 신청 ③ 등기의무자의 주민등록번호는 등기기록과 일치하고 주소만 다르지만, 주소증명정보로 주소 변경 사실과 동일성이 확인되는 등기 신청 ④ 저당권을 피담보채권과 분리하여 양도하는 내용의 등기 신청
정답 ③ — 이는 제29조제7호나목·규칙 제52조의2에 따른 동일인 확인 예외이므로 각하하지 않는다. ①②④는 2호의 대표 사례로 실행되어도 당연무효이다.
[문제]
객관식 3. 이의신청에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 이의신청은 등기관의 결정 또는 처분이 있은 날부터 60일 이내에 하여야 한다. ② 이의신청은 새로운 증거방법을 제출하는 방법으로도 할 수 있다. ③ 등기관은 이의가 이유 없다고 인정하면 이의신청일부터 3일 이내에 의견을 붙여 관할 지방법원에 보내야 한다. ④ 관할 지방법원은 이의에 대한 결정 전에 등기관에게 이의가 있다는 뜻의 부기등기를 명령할 수 없다.
정답 ③ — 3일 이내 의견 첨부 송부가 맞다. ① 기간 제한이 없다, ② 새로운 사실·증거방법으로는 이의할 수 없다, ④ 결정 전에 가등기 또는 이의가 있다는 뜻의 부기등기를 명령할 수 있다.
