제9장 등록면허세·재산세
1. 등록면허세(등록분)
(1) 과세 대상과 납세의무자
등록면허세는 재산권과 그 밖의 권리의 설정·변경·소멸에 관한 사항을 공부에 등기·등록하는 것에 과세합니다. 2011년 세목 통합으로 취득을 원인으로 하는 등기는 취득세에 흡수되었으므로, 현행 등록면허세(등록분)의 과세 대상은 취득세 과세 대상이 아닌 등기·등록입니다.
저당권·전세권·지상권·임차권 등 소유권 외의 권리의 설정·이전 등기
가등기, 가압류·가처분·경매개시결정 등기, 말소·변경등기
취득세 부과제척기간이 경과한 부동산의 등기, 취득세 **면세점(50만원 이하)**에 해당하는 부동산의 등기 — 이 두 가지는 소유권 등기라도 등록면허세 과세(빈출)
납세의무자는 등록을 하는 자, 즉 등기명의자입니다(저당권설정등기라면 저당권자인 채권자). 등기가 원인무효로 말소되어도 이미 납부한 등록면허세는 환급되지 않습니다(형식적 성립 과세).
(2) 과세표준과 세율
| 등기의 종류 | 과세표준 | 세율 |
|---|---|---|
| 소유권 보존등기 | 부동산가액 | 0.8%(1천분의 8) |
| 소유권 이전등기 — 유상 | 부동산가액 | 2%(주택은 해당 주택 취득세율의 50% — 특수한 경우) |
| 소유권 이전등기 — 상속 | 부동산가액 | 0.8% |
| 소유권 이전등기 — 상속 외 무상 | 부동산가액 | 1.5%(비영리사업자 0.8%) |
| 지상권 설정·이전 | 부동산가액 | 0.2% |
| 지역권 설정·이전 | 요역지 가액 | 0.2% |
| 전세권 설정·이전 | 전세금액 | 0.2% |
| 임차권 설정·이전 | 월임대차금액 | 0.2% |
| 저당권·가압류·가처분·경매신청 등 | 채권금액 | 0.2% |
| 가등기 | 부동산가액 또는 채권금액 | 0.2% |
| 말소·변경 등 그 밖의 등기 | — | 건당 6,000원 |
과세표준은 등록 당시의 가액으로 하되 등록자의 신고에 따르고, 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액보다 적으면 시가표준액으로 합니다. 산출세액이 6,000원 미만이면 6,000원으로 징수합니다(최저세액). 지방자치단체장은 조례로 세율을 50% 범위에서 가감할 수 있고, 대도시 내 법인 설립·전입 등기에는 세율의 3배 중과가 적용됩니다.
(3) 납세지와 신고납부
납세지: 부동산 소재지. 납세지가 분명하지 아니하면 등록관청 소재지. 같은 채권을 위한 저당권 등록의 납세지가 둘 이상이면 등록관청별로 안분.
신고납부: 등록을 하기 전까지(등기·등록 신청서를 등기·등록관서에 접수하는 날까지). 신고 없이 납부만 하여도 신고·납부한 것으로 보아 무신고가산세를 부과하지 않습니다(빈출).
비과세: 국가 등의 등록, 체납처분 압류 해제 등기, 등기 담당 공무원의 착오로 인한 경정등기, 행정구역 변경·주민등록번호 변경·지적 소관청의 지번 변경 등에 따른 등기, 무덤(묘지)에 관한 등기 등.
2. 재산세
(1) 과세 대상과 과세기준일
재산세는 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기에 과세하며, 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 주택은 토지와 건물을 통합하여 주택으로 과세하고(별도 세율 체계), 주택 외 건물은 건축물로, 그 부속토지는 토지로 각각 과세합니다.
(2) 납세의무자 — 판정 사례(최빈출)
원칙은 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자입니다. 6월 1일에 걸친 매매의 경우 잔금청산이 6월 1일이면 매수인이, 6월 2일이면 매도인이 납세의무자입니다(양도인·양수인 판단은 취득시기 규정 준용).
| 사례 | 납세의무자 |
|---|---|
| 공유재산 | 지분권자(지분 표시가 없으면 균등한 것으로 봄) |
| 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우 | 산출세액을 건물·토지의 시가표준액 비율로 안분하여 각 소유자가 부담 |
| 소유권 변동 신고가 없어 사실상 소유자를 알 수 없는 경우 | 공부상 소유자 |
| 상속이 개시되었으나 상속등기·신고가 없는 경우 | 주된 상속자(상속지분이 가장 높은 자 → 같으면 나이가 가장 많은 자) |
| 종중재산인데 종중 소유임을 신고하지 아니한 경우 | 공부상 소유자(개인 명의자) |
| 국가·지자체 등으로부터 연부(年賦)로 매수하고 무상 사용권을 받은 경우 | 매수계약자 |
| 신탁법에 따른 신탁재산 | 위탁자(수탁자 아님 — 개정 후 현행) |
| 도시개발사업 등의 체비지·보류지 | 사업시행자 |
| 소유권 귀속이 분명하지 아니한 경우 | 사용자 |
(3) 토지 과세 구분 — 분리·별도합산·종합합산
| 구분 | 대상(예) | 세율 | 종부세 연계 |
|---|---|---|---|
| 분리과세 | 전·답·과수원·목장용지·임야(요건 충족 시) / 공장용지·염전 등 / 골프장·고급오락장용 토지 | 농지 등 0.07% / 공장용지 등 0.2% / 골프장·고급오락장 4% | 종부세 대상 아님 |
| 별도합산 | 영업용 건축물의 부속토지 등 | 0.2~0.4% 3단계 초과누진 | 공제 80억원 |
| 종합합산 | 나대지 등 그 밖의 토지 | 0.2~0.5% 3단계 초과누진 | 공제 5억원 |
(4) 과세표준과 세율
- 과세표준 = 시가표준액 × 공정시장가액비율(토지·건축물 70%, 주택 60%). 다만 2026년에 납세의무가 성립하는 1세대 1주택은 다음 인하 비율을 적용합니다.
| 1세대 1주택 공시가격 | 2026년 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 3억원 이하 | 43% |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 44% |
| 6억원 초과 | 45% |
- 주택 과세표준상한제: 공정시장가액비율을 적용해 산정한 주택 과세표준이 다음 상한액보다 크면 상한액을 과세표준으로 합니다. **과세표준상한액 = 직전 연도 시가표준액(없는 경우 해당 연도 시가표준액) × 해당 연도 공정시장가액비율 + 해당 연도 정상 과세표준 × 5%**입니다. 현행법 본문상 주택에는 세부담 상한을 적용하지 않지만, 2024년 1월 1일 전에 재산세가 과세된 주택에는 2028년 12월 31일까지 종전 주택 세부담 상한을 적용하는 경과조치가 있습니다. 종전 상한은 개인 소유 주택의 공시가격이 3억원 이하이면 직전 연도 세액의 105%, 3억원 초과 6억원 이하이면 110%, 6억원 초과이면 130%이고, 법인 소유 주택은 150%입니다.
| 대상 | 세율 |
|---|---|
| 주택(일반) | 과세표준 6천만원 이하 0.1% / 1억5천만원 이하 0.15% / 3억원 이하 0.25% / 3억원 초과 0.4% — 4단계 초과누진 |
| 1세대 1주택(시가표준액 9억원 이하) 특례 | 0.05% ~ 0.35%(각 구간 0.05%p 인하) |
| 건축물(일반) | 0.25% |
| 골프장·고급오락장용 건축물 | 4% |
| 주거지역 등의 공장용 건축물 | 0.5% |
지방자치단체장은 재해 등 특별한 사유가 있으면 조례로 해당 연도에 한하여 표준세율의 50% 범위에서 가감할 수 있습니다.
(5) 부과·징수 — 납기 표
| 과세 대상 | 납기 |
|---|---|
| 주택 | 산출세액의 1/2은 7월 16일 |
| 건축물·선박·항공기 | 7월 16일~31일 |
| 토지 | 9월 16일~30일 |
징수 방법: 보통징수. 납기 개시 5일 전까지 납세고지서 발부.
소액징수면제: 고지서 1장당 세액이 2,000원 미만이면 징수하지 않습니다.
세부담 상한: 토지·건축물은 직전 연도 세액의 **150%**를 초과하여 징수할 수 없습니다. 주택은 과세표준상한제가 원칙이나, 2024년 전에 재산세가 과세된 주택에는 2028년 말까지 종전 주택 세부담 상한(개인 105%·110%·130%, 법인 150%)을 적용합니다.
물납(1천만원 초과)·분납(250만원 초과, 3개월 이내)은 제7장 참조.
납세지: 토지·건축물·주택 소재지 관할 시·군·구.
(6) 비과세(주요)
국가·지방자치단체 등의 소유 재산(대한민국 재산에 과세하는 외국정부의 재산은 과세). 다만 국가 등이 매수계약자에게 납세의무가 있는 재산(연부매수)은 과세.
국가 등이 1년 이상 공용·공공용으로 무료로 사용하는 재산(유료 사용 또는 소유권 유상이전 약정 시 과세).
도로·하천·제방·구거·유지·묘지(다만 특정인이 전용하는 사설도로 등은 과세).
군사기지·군사시설 보호구역 중 통제보호구역의 토지(전·답·과수원·대지는 제외), 산림보호구역·채종림·시험림, 비상재해구조용 선박 등.
임시로 사용하기 위하여 건축된 건축물로서 재산세 과세기준일 현재 1년 미만의 것, 철거명령을 받은 건축물(해당 연도 철거 예정분).
(7) 재산세와 종합부동산세의 연계
종합부동산세는 재산세 과세 대상 중 주택, 종합합산과세대상 토지, 별도합산과세대상 토지에 대해서만 과세됩니다. 즉 분리과세 토지와 건축물·선박·항공기에는 종부세가 없습니다. 재산세로 부과된 세액은 종부세 계산 시 공제되어 이중과세를 조정합니다. 이 연결 구조는 제10장에서 이어집니다.
확인문제
[문제]
OX 1. 취득세 부과제척기간이 경과한 부동산의 소유권이전등기에 대하여는 등록면허세가 과세된다.
O — 취득세 제척기간 경과분과 취득세 면세점(50만원 이하) 해당분의 등기는 등록면허세 과세 대상이다.
[문제]
OX 2. 전세권설정등기의 등록면허세 납세의무자는 전세권설정자인 부동산 소유자이다.
X — 납세의무자는 등록을 하는 자, 즉 권리의 명의자인 전세권자이다.
[문제]
OX 3. 지역권설정등기의 등록면허세 과세표준은 승역지 가액이다.
X — 지역권은 요역지 가액이 과세표준이다(세율 0.2%). 승역지가 아니라는 점이 함정으로 출제된다.
[문제]
OX 4. 등록면허세의 산출세액이 6,000원 미만인 경우에는 이를 징수하지 아니한다.
X — 6,000원 미만이면 6,000원으로 하여 징수한다(최저세액). 징수 포기가 아니다.
[문제]
OX 5. 재산세 과세기준일 현재 6월 1일에 잔금을 지급하고 부동산을 매수한 자는 그 해의 재산세 납세의무자가 된다.
O — 6월 1일 취득이면 매수인이 사실상 소유자로서 납세의무자이다. 6월 2일 취득이면 매도인이 납세의무자이다.
[문제]
OX 6. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 경우 상속인 각자가 지분별로 재산세 납세의무를 진다.
X — 이 경우 주된 상속자(지분이 가장 높은 자, 같으면 최연장자)가 납세의무자이다.
[문제]
OX 7. 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기된 신탁재산의 재산세 납세의무자는 수탁자이다.
X — 현행법상 신탁재산의 재산세 납세의무자는 위탁자이다(수탁자는 물적납세의무를 질 수 있음).
[문제]
OX 8. 주택에 대한 재산세는 산출세액의 2분의 1은 7월에, 나머지 2분의 1은 9월에 부과·징수하는 것이 원칙이다.
O — 주택 7월(1631일)·9월(1630일) 분납 부과가 원칙이며, 세액 20만원 이하이면 조례로 7월에 일시 부과할 수 있다.
[문제]
OX 9. 고지서 1장당 재산세액이 2,000원 미만인 경우에는 해당 재산세를 징수하지 아니한다.
O — 소액징수면제. 등록면허세의 최저세액(6,000원 징수)과 혼동하지 말 것.
[문제]
OX 10. 재산세 분리과세대상 토지는 종합부동산세 과세 대상이 아니다.
O — 종부세는 주택, 종합합산 토지, 별도합산 토지에만 과세된다. 분리과세 토지와 건축물은 대상이 아니다.
[문제]
OX 11. 2026년 재산세 과세기준일 현재 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 주택의 공정시장가액비율은 45%이다.
X — 공시가격 3억원 초과 6억원 이하 구간은 44%이다. 45%는 6억원 초과 구간에 적용한다.
[문제]
OX 12. 주택 재산세의 과세표준상한액을 계산할 때 적용하는 과세표준상한율은 5%이다.
O — 과세표준상한액은 직전 연도 시가표준액에 해당 연도 공정시장가액비율을 곱한 금액에 해당 연도 정상 과세표준의 5%를 더하여 계산한다.
[문제]
OX 13. 2024년 1월 1일 전에 재산세가 과세된 주택에도 2026년에는 종전의 주택 세부담 상한을 적용하지 않는다.
X — 해당 기존 주택에는 부칙의 경과조치에 따라 2028년 12월 31일까지 종전 주택 세부담 상한(개인 소유 주택 105%·110%·130%, 법인 소유 주택 150%)을 적용한다. 그 밖의 주택은 현행법 본문에 따라 주택 세부담 상한을 적용하지 않고 과세표준상한제를 적용한다.
[문제]
객관식 1. 등록면허세에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? ① 부동산등기의 납세지는 부동산 소재지이다. ② 등록을 하려는 자는 등기·등록 신청서를 접수하는 날까지 신고납부하여야 한다. ③ 저당권설정등기의 과세표준은 채권금액이며 세율은 1천분의 2이다. ④ 지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 등록면허세의 세율을 표준세율의 100분의 60의 범위에서 가감할 수 있다.
정답 ④ — 조례에 의한 가감 범위는 50%이다. ①②③은 옳다(저당권 0.2% = 1천분의 2).
[문제]
객관식 2. 재산세 납세의무자에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 공유재산의 경우 공유자 중 최연장자가 전체 세액의 납세의무를 진다. ② 국가로부터 연부로 매수하면서 그 사용권을 무상으로 받은 경우 매수계약자가 납세의무를 진다. ③ 소유권의 귀속이 분명하지 아니한 재산은 공부상 소유자가 납세의무를 진다. ④ 도시개발사업의 체비지는 종전 토지소유자가 납세의무를 진다.
정답 ② — 연부매수 + 무상사용권이면 매수계약자가 납세의무자이다. ① 지분권자 각자, ③ 귀속 불분명 시에는 사용자, ④ 체비지·보류지는 사업시행자이다.
[문제]
객관식 3. 재산세의 부과·징수에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? ① 토지에 대한 재산세의 납기는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지이다. ② 건축물에 대한 재산세의 납기는 매년 7월 16일부터 7월 31일까지이다. ③ 재산세는 신고납부의 방법으로 부과·징수한다. ④ 2026년 1세대 1주택자의 공시가격이 3억원 이하이면 공정시장가액비율은 43%이다.
정답 ③ — 재산세는 보통징수(고지서 발부) 방식이다. 납기 개시 5일 전까지 고지서를 발급한다. ④의 43%를 포함하여 ①②④는 옳다.
