제11장 매매·교환
1. 매매 일반
매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 쌍무·유상·낙성·불요식 계약입니다(제563조). 대금은 금전이어야 합니다(금전이 아니면 교환).
매매계약 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담합니다(제566조). 다만 등기비용은 관행상 매수인 부담(계약 비용 아님).
과실의 귀속(제587조): 매매계약 후 인도하지 않은 목적물의 과실은 매도인에게 속합니다. 매수인은 인도일부터 대금 이자를 지급해야 하나, 대금 지급에 기한이 있으면 그렇지 않습니다. 판례: 매수인이 대금을 완납하면 인도 전이라도 과실은 매수인에게 귀속됩니다.
매매예약: 일방예약은 예약완결권(형성권) 행사로 본계약 성립. 예약완결권은 약정이 없으면 10년의 제척기간에 걸립니다(판례).
2. 계약금 — 해약금 판례 집중
(1) 계약금계약의 성질
계약금계약은 금전 등의 교부를 요건으로 하는 요물계약이며 매매에 종된 계약입니다. 판례: 계약금을 지급하기로 약정만 하고 아직 지급하지 않았다면 계약금계약은 성립하지 않으므로 해약금 해제(제565조)를 할 수 없습니다. 이때 상대방은 계약금 약정 불이행을 이유로 계약금계약을 해제할 수 있을 뿐, 주된 매매계약의 효력에는 영향이 없습니다.
계약금은 증약금(계약 체결의 증거 — 언제나 인정)이자 해약금으로 추정되며(제565조), 위약금으로 하려면 별도 특약이 필요합니다. 위약금 약정이 있으면 손해배상액의 예정(제398조)으로 추정되어 법원이 감액할 수 있습니다.
(2) 해약금에 의한 해제(제565조)
당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.
판례: 배액 상환에 의한 해제는 배액의 이행 제공이 있으면 충분하고, 상대방이 수령하지 않는다고 하여 공탁까지 할 필요는 없습니다. 말로만 배액 상환을 통지한 것으로는 부족합니다.
이행의 착수: 중도금 지급, 잔금 준비 후 등기 이행 촉구 등 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 이행행위의 일부(이행 준비만으로는 부족). 판례: 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있으므로(이행기 약정이 있어도 특별한 사정이 없는 한), 매수인이 이행기 전 중도금을 지급했다면 매도인은 더 이상 해약금 해제를 할 수 없습니다.
"당사자 일방"이란 어느 쪽이든 이행에 착수하면 해제 불가라는 의미 — 매수인이 중도금을 지급(스스로 이행 착수)한 후에는 매수인 자신도 해약금 해제를 할 수 없습니다.
판례: 계약금의 일부만 지급된 경우, 수령자는 실제 받은 금액의 배액이 아니라 약정 계약금 전액을 기준으로 해야 해제할 수 있습니다(약정 계약금 + 실제 수령액 반환 취지).
해약금 해제는 채무불이행 해제가 아니므로 손해배상 청구를 할 수 없고, 원상회복 문제도 생기지 않습니다(이행 착수 전이므로). 토지거래허가구역의 유동적 무효 상태에서도 해약금 해제는 가능합니다(판례).
제565조는 임의규정이므로 해약금 해제권을 배제하는 특약은 유효합니다.
3. 매도인의 담보책임
매매의 목적인 권리나 물건에 하자가 있는 경우 매도인이 지는 무과실 법정책임입니다. 담보책임 규정은 임의규정이지만, 면책특약을 했어도 매도인이 알고 고지하지 않은 사실에 대해서는 책임을 면하지 못합니다(제584조).
| 유형(조문) | 선의 매수인 | 악의 매수인 | 제척기간 |
|---|---|---|---|
| 권리 전부가 타인에게 속함(제570조) | 해제 O, 손해배상 O | 해제 O, 손해배상 X | 없음 |
| 권리 일부가 타인에게 속함(제572조) | 대금감액 O, 해제(잔존 부분만이면 매수하지 않았을 때) O, 손해배상 O | 대금감액 O | 안 날(악의는 계약일)로부터 1년 |
| 수량부족·일부멸실(제574조) | 대금감액 O, 해제 O, 손해배상 O | 권리 없음 | 안 날로부터 1년 |
| 용익권(지상권·전세권·임차권 등)에 의한 제한(제575조) | 계약 목적 달성 불능 시 해제 O, 그 외 손해배상 O | 권리 없음 | 안 날로부터 1년 |
| 저당권·전세권의 행사로 소유권 상실(제576조) | 선악 불문: 해제 O, 손해배상 O (출재하여 보존 시 상환청구 O) | 없음 | |
| 물건의 하자(제580조)·종류물 하자(제581조) | 선의·무과실: 목적 달성 불능 시 해제, 그 외 손해배상 O (종류물은 완전물급부청구 선택 가능) | 권리 없음 | 안 날로부터 6월 |
판례: 수량지정 매매란 특정물의 실제 수량을 확보하기 위해 수량을 표시하고 대금을 수량 기준으로 정한 매매. 목적물이 수량을 초과하는 경우 매도인은 초과분의 대금을 청구할 수 없습니다(제574조는 부족의 경우만 규율).
법률적 장애(건축 불가 등 공법상 제한): 판례는 물건의 하자(제580조)로 봅니다.
경매의 경우(제578조): 권리의 하자에 대해서만 담보책임이 문제되고 물건의 하자에 대해서는 담보책임이 없습니다(제580조 제2항). 1차적으로 채무자가 책임지고, 채무자가 자력이 없으면 2차적으로 배당받은 채권자가 책임집니다.
담보책임과 채무불이행책임(하자로 인한 확대손해)은 경합할 수 있으며, 착오 취소와 담보책임도 경합합니다(판례: 매수인은 담보책임 성립 여부와 무관하게 착오 취소 가능).
4. 환매(제590조 이하)
매도인이 매매계약과 동시에 환매권을 보류한 경우, 환매기간 내에 대금과 매매비용을 반환하고 목적물을 환매할 수 있습니다. 환매특약은 매매계약과 동시에 해야 하며(이후 특약은 재매매예약), 환매대금에 관한 특별한 약정이 있으면 그에 따릅니다.
환매기간: 부동산 5년, 동산 3년을 넘지 못하고 넘으면 단축되며, 연장하지 못합니다(제591조). 기간을 정하지 않으면 부동산 5년·동산 3년으로 합니다.
부동산 환매는 매매등기와 동시에 환매권 등기를 하면 제3자에게 대항할 수 있습니다(제592조).
목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 상계한 것으로 봅니다(제590조 제3항).
5. 교환(제596조)
교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정하는 쌍무·유상·낙성·불요식 계약입니다. 일방이 재산권 이전과 함께 금전(보충금)을 지급하기로 한 경우, 보충금에 대해서는 매매대금 규정을 준용합니다(제597조).
유상계약이므로 매도인의 담보책임 규정이 준용됩니다. 판례: 교환 당사자가 목적물의 시가를 묵비하거나 다소 과장했더라도 특별한 사정이 없는 한 기망행위가 아닙니다.
확인문제
[문제]
- (OX) 매매계약에 관한 비용은 특별한 약정이 없으면 매수인이 부담한다.
정답: X — 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다(제566조).
[문제]
- (OX) 매매계약 후 인도 전의 목적물에서 생긴 과실은 매수인에게 속한다.
정답: X — 인도하지 않은 목적물의 과실은 매도인에게 속한다(제587조). 다만 매수인이 대금을 완납한 경우에는 매수인에게 귀속한다(판례).
[문제]
- (OX) 계약금을 지급하기로 약정하였으나 아직 지급하지 않은 경우에도 당사자는 제565조에 의한 해약금 해제를 할 수 있다.
정답: X — 계약금계약은 요물계약이므로 계약금이 교부되지 않으면 해약금 해제를 할 수 없다(판례).
[문제]
- (OX) 매도인이 해약금 해제를 하려면 계약금의 배액을 이행 제공하면 충분하고 매수인이 수령을 거절하더라도 공탁할 필요는 없다.
정답: O — 판례의 확립된 태도이다.
[문제]
- (OX) 매수인이 이행기 전에 중도금을 지급한 경우, 특별한 사정이 없는 한 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 없다.
정답: O — 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있으므로 착수 후에는 해약금 해제가 불가능하다(판례).
[문제]
- (OX) 계약금이 위약금으로 되기 위해서는 별도의 위약금 특약이 있어야 한다.
정답: O — 계약금은 해약금으로 추정될 뿐이며, 위약금 특약이 없으면 채무불이행 시 계약금이 당연히 몰수·배액상환되는 것은 아니다.
[문제]
- (OX) 매매 목적 권리의 전부가 타인에게 속하여 이전할 수 없는 경우, 악의의 매수인도 계약을 해제할 수 있다.
정답: O — 제570조. 다만 악의의 매수인은 손해배상은 청구할 수 없다.
[문제]
- (OX) 매매 목적물에 하자가 있는 경우 매수인의 권리는 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.
정답: X — 물건의 하자담보책임은 안 날로부터 6월의 제척기간에 걸린다(제582조).
[문제]
- (OX) 경매로 취득한 물건에 하자가 있는 경우 매수인은 채무자에게 하자담보책임을 물을 수 있다.
정답: X — 경매의 경우 물건의 하자에 대해서는 담보책임이 인정되지 않는다(제580조 제2항).
[문제]
- (OX) 부동산 환매기간을 7년으로 약정한 경우 그 기간은 5년으로 단축된다.
정답: O — 환매기간은 부동산 5년·동산 3년을 넘지 못하며 넘는 약정은 상한으로 단축된다(제591조).
[문제]
- (객관식) 해약금에 의한 계약 해제에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 해약금 해제를 한 당사자는 상대방에게 손해배상을 청구할 수 없다. ② 매수인이 중도금을 지급한 후에는 매수인 자신도 계약금을 포기하고 해제할 수 없다. ③ 토지거래허가를 받기 전의 유동적 무효 상태에서는 해약금 해제를 할 수 없다. ④ 제565조의 해약금 해제권을 배제하는 당사자의 특약은 유효하다.
정답: ③ — 판례는 유동적 무효 상태에서도 해약금 해제를 인정한다. 나머지는 옳다.
[문제]
- (객관식) 甲은 乙에게 X토지를 1억 원에 매도하면서 계약금 1,000만 원을 약정하였으나 乙은 계약 당일 300만 원만 지급하였다. 판례에 의할 때 옳은 것은? ① 甲은 300만 원의 배액인 600만 원을 상환하고 계약을 해제할 수 있다. ② 甲이 해약금 해제를 하려면 약정 계약금 1,000만 원을 기준으로 그 배액을 상환하여야 한다. ③ 계약금 일부만 지급된 경우 해약금 해제는 어떠한 경우에도 불가능하다. ④ 乙은 지급한 300만 원을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.
정답: ② — 판례는 "실제 교부받은 계약금"이 아니라 "약정 계약금"을 기준으로 해야 해제할 수 있다고 한다. ①·④처럼 일부 금액 기준의 해제는 허용되지 않는다. ③ 약정 계약금 기준으로는 가능하다.
[문제]
- (객관식) 매도인의 담보책임에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 저당권이 설정된 부동산의 매수인이 그 저당권의 행사로 소유권을 상실한 경우, 악의의 매수인은 계약을 해제할 수 없다. ② 건축 목적으로 매수한 토지가 공법상 제한으로 건축이 불가능한 경우 이는 권리의 하자에 해당한다. ③ 담보책임 면제 특약이 있으면 매도인이 하자를 알고 고지하지 않았더라도 책임을 면한다. ④ 수량지정 매매에서 수량이 부족한 경우 선의의 매수인은 대금감액을 청구할 수 있다.
정답: ④ — 제574조. ① 제576조는 선악 불문 해제·손해배상을 인정한다. ② 법률적 장애는 물건의 하자이다(판례). ③ 알고 고지하지 않은 사실에는 면책특약의 효력이 없다(제584조).
