제12장 임대차
1. 임대차 일반
임대차는 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 임차인이 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 쌍무·유상·낙성·불요식 계약입니다(제618조). 차임은 성립요소이며(무상이면 사용대차), 금전에 한하지 않습니다.
임대인이 목적물의 소유자일 필요는 없습니다(타인 소유물의 임대차도 유효 — 판례).
존속기간: 민법상 최장기간 제한은 없습니다(20년 제한 조항은 헌법재판소 위헌결정으로 삭제). 기간의 약정이 없으면 각 당사자는 언제든지 해지 통고할 수 있고, 부동산은 임대인이 통고하면 6월, 임차인이 통고하면 1월 경과로 종료합니다(제635조).
묵시의 갱신(법정갱신, 제639조): 기간 만료 후 임차인이 사용·수익을 계속하는데 임대인이 상당한 기간 내에 이의하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주. 다만 기간은 정함이 없는 것으로 되고, 전 임대차에 대해 제3자가 제공한 담보는 기간 만료로 소멸합니다(당사자가 제공한 담보는 존속).
2. 임대인의 의무와 임차인의 권리
(1) 임대인의 수선의무
임대인은 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 적극적 수선의무를 부담합니다(제623조). 판례: 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 파손은 수선의무 대상이 아니지만, 수선하지 않으면 계약 목적대로 사용할 수 없는 정도라면 수선의무를 집니다. 수선의무 면제 특약은 소규모 수선에만 유효하고 대규모 수선까지 면제하는 것은 아닙니다(판례).
임차인은 임대인의 보존행위를 거절하지 못하며(제624조), 보존행위로 임차 목적을 달성할 수 없으면 계약을 해지할 수 있습니다(제625조).
(2) 비용상환청구권(제626조)
| 구분 | 내용 | 행사 시기 |
|---|---|---|
| 필요비 | 보존에 필요한 비용(수리비 등). 지출 즉시 상환 청구 가능 | 지출 즉시 |
| 유익비 | 객관적 가치를 증가시키는 비용. 임대차 종료 시 가액 증가가 현존한 때에 한하여, 임대인의 선택에 따라 지출금액 또는 증가액 상환(법원의 상환기간 허여 가능) | 종료 시 |
비용상환청구권은 임의규정이므로 포기 특약이 유효합니다. 판례: "임차인이 원상복구하여 반환한다"는 약정은 유익비 상환청구권의 사전 포기로 해석됩니다(따라서 유치권도 불성립).
행사기간: 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6월 내(제654조, 제617조).
(3) 부속물매수청구권(제646조) — 강행규정
건물 기타 공작물의 임차인이 사용 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건 또는 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해 임대차 종료 시 매수를 청구할 수 있습니다.
부속물은 건물과 독립한 물건이어야 하며(독립성이 없으면 부합 — 유익비 문제), 건물의 객관적 편익을 위한 것이어야 합니다(임차인의 특수 영업 전용 시설은 제외 — 판례).
제646조는 강행규정(제652조)이므로 임차인에게 불리한 배제 특약은 무효입니다. 다만 판례: 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우에는 부속물매수청구권이 인정되지 않습니다.
(4) 지상물매수청구권(제643조) — 강행규정
건물 소유 목적의 토지 임차인은 ① 기간 만료 + ② 건물 등 지상시설이 현존 + ③ 임대인이 계약 갱신을 원하지 않을 때(갱신청구 거절 시) 지상물의 매수를 청구할 수 있습니다. 행사하면 임대인의 승낙 없이도 시가에 의한 매매계약이 성립합니다(형성권).
판례: 지상물은 임대인 동의 없이 신축한 것이라도, 미등기·무허가 건물이라도 매수청구 대상이 됩니다. 기간의 정함이 없는 임대차에서 임대인의 해지 통고로 종료한 경우에도 갱신청구 없이 곧바로 매수청구할 수 있습니다.
판례: 임차인의 차임 연체 등 채무불이행으로 해지된 경우에는 지상물매수청구권이 인정되지 않습니다.
제643조도 강행규정으로 임차인에게 불리한 특약은 무효입니다.
3. 임차권의 대항력과 차임
(1) 임차권의 대항력
부동산 임차권을 등기하면 제3자에 대해 대항력이 생깁니다(제621조 — 임차인은 임대인에게 등기 협력을 청구할 수 있으나, 임대인이 협력 의무를 특약으로 배제 가능).
건물 소유 목적의 토지임대차는 임차권 등기가 없어도 임차인이 그 지상 건물을 등기하면 제3자에 대해 효력이 생깁니다(제622조). 다만 건물이 임대차 기간 만료 전에 멸실·후폐하면 효력을 잃습니다.
(2) 차임
차임은 후급이 원칙(동산·건물·대지는 매월 말, 제633조). 일부 멸실 시 감액 청구 가능(제627조), 경제사정 변동 시 증감청구권(제628조 — 강행규정, 증액금지특약은 유효하나 감액금지특약은 무효).
차임 연체와 해지(제640조): 건물 임대차에서 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 해지할 수 있습니다(연속 연체가 아니어도 합산액 기준). 임차인에게 불리한 특약(1기 연체 시 해지 등)은 무효.
공동임차인의 차임 지급 의무는 연대채무입니다(제654조, 제616조).
4. 임차권의 양도와 전대차
(1) 무단 양도·전대
임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하지 못하며, 위반 시 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(제629조). 다만 무단 양도·전대 계약 자체는 임차인(양도인)과 양수인 사이에서는 유효합니다(임대인에게 대항하지 못할 뿐).
판례: 무단 전대라도 임대인에 대한 배신행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정(건물 임차인이 가족 구성원에게 사용하게 한 경우 등)이 있으면 해지할 수 없습니다.
임대인의 동의 없는 전차인은 임대인에게 대항할 수 없으므로, 임대인은 소유권에 기해 방해배제로서 반환을 청구할 수 있습니다(다만 임대차가 존속하는 동안에는 임차인에게 반환할 것을 청구).
(2) 동의 있는 전대차의 법률관계
전차인은 임대인에 대하여 직접 의무를 부담합니다(제630조 — 차임 지급 의무 등). 전차인은 전대인에 대한 차임 지급으로 임대인에게 대항하지 못하지만, 전대차 차임 지급시기 이후에 지급한 차임으로는 대항할 수 있습니다. 임대인은 임차인에 대한 권리 행사도 할 수 있습니다.
임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료해도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다(제631조 — 강행규정). 반면 임차인의 채무불이행으로 임대차가 해지되면 전차권도 소멸하며, 이때 임대인은 전차인에게 해지 사유를 통지하거나 이행 기회를 줄 필요가 없습니다(판례).
임대차가 해지 통고로 종료하는 경우 임대인은 전차인에게 그 사유를 통지해야 대항할 수 있습니다(제638조).
동의 있는 전차인의 보호: 임대차·전대차가 모두 기간 만료 등으로 종료하면 전차인은 임대인에게 부속물매수청구권(제647조), 건물 소유 토지 전차인의 임대청구권·지상물매수청구권(제644조) 행사 가능.
5. 보증금과 임차권등기
보증금계약은 임대차에 종된 계약(요물계약으로 보는 것이 판례). 보증금은 차임 연체·손해배상 등 임대차 관계에서 생기는 임차인의 모든 채무를 담보하며, 임대차 종료 후 목적물 반환 시까지 발생한 채무가 별도 의사표시 없이 당연히 공제됩니다(판례).
판례: 연체차임의 공제는 임대인의 권리이므로, 임대차 존속 중 임대인은 보증금에서 공제하지 않고 차임 지급을 청구할 수 있고, 임차인은 보증금의 존재를 이유로 차임 지급을 거절할 수 없습니다.
임대차 종료 시 목적물 반환의무와 보증금 반환의무는 동시이행관계입니다(판례). 임차인이 동시이행항변권에 기해 목적물을 계속 점유하는 것은 불법점유가 아니지만, 실제로 사용·수익하면 차임 상당의 부당이득을 반환해야 합니다.
보증금반환채권의 증명책임: 보증금 지급 사실은 임차인이, 공제 대상 채무(연체차임 등)의 발생은 임대인이 증명합니다.
확인문제
[문제]
- (OX) 임대인이 임대차 목적물의 소유자가 아닌 경우 그 임대차계약은 무효이다.
정답: X — 임대인이 소유자일 필요는 없으며 타인 소유물의 임대차도 유효하다.
[문제]
- (OX) 임대차 기간이 만료한 후 임차인이 사용·수익을 계속하는데 임대인이 상당한 기간 내에 이의하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신되고, 전 임대차에 대해 제3자가 제공한 담보도 존속한다.
정답: X — 묵시 갱신 시 제3자가 제공한 담보는 기간 만료로 소멸한다(제639조 제2항).
[문제]
- (OX) 임차인은 필요비를 지출한 즉시 임대인에게 상환을 청구할 수 있다.
정답: O — 필요비는 지출 즉시, 유익비는 임대차 종료 시에 청구할 수 있다(제626조).
[문제]
- (OX) 임차인이 임차 목적물을 원상복구하여 반환하기로 한 약정은 유익비상환청구권의 포기로 볼 수 있다.
정답: O — 판례. 비용상환청구권은 임의규정이므로 포기 특약이 유효하다.
[문제]
- (OX) 건물 임차인이 임대인의 동의 없이 부속시킨 물건에 대해서도 부속물매수청구권이 인정된다.
정답: X — 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건 또는 임대인으로부터 매수한 부속물에 한한다(제646조).
[문제]
- (OX) 토지 임차인의 차임 연체를 이유로 임대차가 해지된 경우에도 임차인은 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.
정답: X — 판례는 채무불이행으로 해지된 경우 지상물매수청구권을 부정한다.
[문제]
- (OX) 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차는 임차권 등기가 없어도 임차인이 지상 건물을 등기하면 제3자에게 대항할 수 있다.
정답: O — 제622조 제1항.
[문제]
- (OX) 건물 임대차에서 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있으며, 이때 연체는 연속된 것이어야 한다.
정답: X — 연체액의 합산액이 2기분에 달하면 충분하고 연속 연체일 필요는 없다.
[문제]
- (OX) 임대인의 동의 없이 전대차가 이루어진 경우 전대차계약 자체가 무효이다.
정답: X — 무단 전대차계약도 전대인과 전차인 사이에서는 유효하며, 임대인에게 대항할 수 없을 뿐이다.
[문제]
- (OX) 임차인은 보증금이 있음을 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다.
정답: O — 보증금에서의 공제는 임대인의 권리일 뿐이므로 임차인은 차임 지급을 거절할 수 없다(판례).
[문제]
- (객관식) 토지 임차인의 지상물매수청구권에 관한 판례의 태도로 틀린 것은? ① 임대인의 동의 없이 신축한 건물도 매수청구의 대상이 될 수 있다. ② 미등기·무허가 건물은 매수청구의 대상이 될 수 없다. ③ 지상물매수청구권은 형성권이므로 행사하면 임대인의 승낙 없이 시가에 의한 매매계약이 성립한다. ④ 임차인에게 불리한 지상물매수청구권 배제 특약은 무효이다.
정답: ② — 판례는 미등기·무허가 건물도 매수청구 대상으로 인정한다. 나머지는 옳다.
[문제]
- (객관식) 임대인 甲의 동의를 얻어 임차인 乙이 丙에게 건물을 전대하였다. 옳은 것은? ① 丙은 甲에 대하여 직접 의무를 부담하지 않는다. ② 甲과 乙이 임대차계약을 합의해지하면 丙의 전차권도 소멸한다. ③ 乙의 차임 연체를 이유로 甲이 임대차를 해지하려면 丙에게 그 사유를 통지하고 이행할 기회를 주어야 한다. ④ 임대차와 전대차가 모두 기간 만료로 종료하면 丙은 甲에게 부속물매수청구권을 행사할 수 있다.
정답: ④ — 제647조. ① 전차인은 임대인에게 직접 의무를 부담한다(제630조). ② 합의해지로는 전차인의 권리가 소멸하지 않는다(제631조). ③ 통지·기회 부여가 필요 없다(판례).
[문제]
- (객관식) 임대차 보증금에 관한 판례의 태도로 틀린 것은? ① 임대차 종료 후 목적물 반환 시까지 발생한 연체차임은 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. ② 임대차 종료 시 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있다. ③ 임차인이 동시이행항변권에 기해 목적물을 점유·사용한 경우에도 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 필요가 없다. ④ 공제할 연체차임의 발생 사실은 임대인이 증명하여야 한다.
정답: ③ — 점유 자체는 불법이 아니지만 실제 사용·수익으로 얻은 이익은 부당이득으로 반환해야 한다. 나머지는 옳다.
