민법·민사특별법

제9장 담보물권 — 유치권·저당권·근저당

1. 담보물권 일반

담보물권의 통유성: 부종성(피담보채권 없으면 담보물권 없음), 수반성(채권 이전 시 함께 이전), 불가분성(피담보채권 전부를 변제받을 때까지 목적물 전부에 효력), 물상대위성(유치권에는 없음). 유치권은 법정담보물권, 저당권·질권은 약정담보물권입니다.

2. 유치권

(1) 성립요건(제320조)

1. 타인의 물건 또는 유가증권일 것 — 채무자 소유뿐 아니라 제3자 소유물에도 성립. 자기 소유물에는 불성립(판례: 수급인이 자기 재료·노력으로 신축하여 소유권을 갖는 건물에는 유치권 불성립).

2. 채권이 그 물건에 관하여 생긴 것(견련관계)일 것.

3. 채권의 변제기가 도래할 것 — 변제기 도래 전에는 유치권 불성립(유익비 상환에 법원이 기간을 허여하면 유치권 불성립).

4. 점유할 것 — 점유는 성립요건이자 존속요건. 직접·간접점유 불문하나, 채무자를 직접점유자로 하는 간접점유로는 불성립(판례). 점유가 불법행위로 시작된 경우 불성립(제320조 제2항).

5. 유치권 배제 특약이 없을 것 — 판례: 배제 특약은 유효하며(사전 포기 가능), 특약의 효력은 제3자도 주장할 수 있습니다. 임대차에서 "원상복구 약정"은 비용상환청구권의 사전 포기로서 유치권 배제 사유.

(2) 견련관계 판례(최빈출)

(3) 유치권의 효력

• 유치권자는 채권 전부를 변제받을 때까지 목적물 전부를 유치할 수 있고(불가분성), 경매를 신청할 수 있습니다(제322조). 그러나 우선변제권은 없습니다(과실에 대한 우선충당과 간이변제충당은 예외적 기능).

• 경락인(매수인)에게도 대항할 수 있어(민사집행법상 인수주의) 사실상 우선변제를 받는 효과가 있습니다. 다만 판례: 압류(경매개시결정 기입등기) 후에 취득한 유치권으로는 경락인에게 대항할 수 없습니다. 가압류 등기 후 취득한 유치권은 대항 가능(판례).

• 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 점유해야 하며, 채무자의 승낙 없이 사용·대여·담보제공 불가(위반 시 채무자는 유치권 소멸 청구 가능). 다만 보존에 필요한 사용은 승낙 없이 가능 — 판례: 유치권자가 주택에 거주·사용하는 것은 보존에 필요한 사용이지만, 차임 상당의 부당이득은 반환해야 합니다.

• 유치권 행사는 채권의 소멸시효 진행에 영향을 미치지 않습니다(제326조 — 유치 중에도 채권 시효는 진행).

• 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다(제327조). 점유 상실 시 유치권은 소멸합니다.

• 판례: 유치권은 물상대위성이 없고, 유치권에 기한 반환청구권은 없으므로 점유를 침탈당하면 **점유보호청구권(1년 내)**으로 회복해야 합니다.

3. 저당권

(1) 성립과 객체

• 저당권은 채무자 또는 제3자(물상보증인)가 제공한 부동산을 점유 이전 없이 담보로 하고 우선변제를 받는 약정담보물권입니다(제356조). 객체: 부동산, 지상권·전세권(제371조).

• 피담보채권의 범위(제360조): 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상, 저당권 실행비용. 지연배상은 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 담보됩니다(후순위권리자 보호 — 채무자 겸 설정자에 대한 관계에서는 제한 없음이 판례).

(2) 효력이 미치는 범위(제358·359조)

• 저당권의 효력은 저당부동산의 부합물과 종물에 미칩니다(저당권 설정 전후 불문 — 판례). 종된 권리에도 미침: 건물 저당권은 그 건물 소유를 위한 지상권·토지임차권에도 효력이 미칩니다(판례).

• 과실: 원칙적으로 미치지 않으나 압류(경매개시) 후의 과실(차임 등 법정과실 포함)에는 미칩니다(제359조).

• 토지 저당권의 효력은 지상 건물에는 미치지 않습니다(별개 부동산). 농작물·명인방법 갖춘 수목에도 미치지 않습니다.

• 물상대위(제370조, 제342조): 저당물의 멸실·훼손·공용징수로 설정자가 받을 금전 기타 물건(보험금·수용보상금)에 행사 가능. 지급 전에 압류해야 하며, 판례는 압류는 특정성 유지 목적이므로 제3자가 압류해도 저당권자가 물상대위할 수 있다고 합니다. 저당물의 매매대금에는 물상대위 불가(저당권이 그대로 존속하므로).

(3) 일괄경매청구권(제365조)

• 토지 저당권 설정 후 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 경우, 저당권자는 토지와 건물의 일괄경매를 청구할 수 있습니다. 다만 건물 매각대금에서는 우선변제를 받을 수 없습니다.

• 요건: 저당권 설정 당시 나대지 + 설정자가 건물을 축조·소유할 것. 판례: 제3자가 축조한 경우나 설정자가 축조 후 제3자에게 양도한 경우에는 일괄경매 불가. 일괄경매는 저당권자의 권리이지 의무가 아닙니다.

(4) 제3취득자의 보호

• 저당부동산의 제3취득자(소유권·지상권·전세권 취득자)는 ① 경매인이 될 수 있고(제363조) ② 저당권자의 채권을 변제하고 저당권 소멸을 청구할 수 있으며(제364조 — 제360조 범위의 채권만 변제하면 됨) ③ 부동산에 지출한 필요비·유익비를 매각대금에서 우선상환 받을 수 있습니다(제367조).

• 판례: 후순위 저당권자는 제364조의 제3취득자에 해당하지 않습니다.

(5) 저당권 침해와 기타

• 저당권에는 점유가 없으므로 반환청구권이 없고 방해제거·예방청구만 가능합니다. 담보가치 하락 시 담보물보충청구권(제362조), 기한이익 상실(제388조), 즉시 손해배상 청구(판례: 침해로 잔존 담보가치가 피담보채권액에 미달해야 손해 인정) 등이 문제됩니다.

• 저당권의 처분: 저당권은 피담보채권과 분리하여 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지 못합니다(제361조 — 수반성).

• 저당권 실행 경매 시 저당권보다 후순위 용익권은 소멸하고, 선순위 용익권은 인수됩니다. 경매로 저당권은 순위 불문 모두 소멸합니다(소제주의).

4. 근저당권

• 근저당권은 계속적 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 채권최고액 한도로 담보하는 저당권입니다(제357조). 피담보채권이 일시 0이 되어도 소멸하지 않습니다(부종성 완화). 채권최고액은 필요적 등기사항이지만 결산기·존속기간은 아닙니다.

• 채권최고액에는 이자·지연배상이 모두 포함됩니다(지연배상 1년분 제한 규정 부적용). 실행비용(경매비용)은 최고액에 포함되지 않습니다.

피담보채권의 확정 시기(판례 빈출):

• 근저당권자 스스로 경매를 신청한 경우: 경매신청 시 확정(경매개시결정 후 신청이 취하되어도 확정의 효과는 번복되지 않음).

• 후순위권리자 등 제3자가 경매를 신청한 경우: 선순위 근저당권의 피담보채권은 매수인이 매각대금을 완납한 때 확정.

• 확정 후에 발생한 채권은 담보되지 않으나, 확정 전 발생한 원본에서 확정 후 생기는 이자·지연손해금은 최고액 한도에서 담보됩니다.

• 확정 전에는 채무자 변경·피담보채권 범위 변경이 후순위권리자의 승낙 없이 가능하고, 확정 전 기본계약상 지위·채권이 양도되어도 근저당권이 당연히 이전하지 않습니다.

• 최고액 초과 채권액의 변제: 판례에 따르면 채무자 겸 설정자는 실제 채무 전액을 변제해야 근저당권 말소를 청구할 수 있지만, 물상보증인·제3취득자는 채권최고액만 변제(공탁)하면 근저당권 소멸을 청구할 수 있습니다.

확인문제

[문제]

1. (OX) 임차인은 보증금반환채권에 기하여 임차 건물에 유치권을 행사할 수 있다.

[문제]

2. (OX) 유치권은 채무자 소유의 물건에 대해서만 성립한다.

[문제]

3. (OX) 채무자를 직접점유자로 하는 간접점유에 의해서는 유치권이 성립하지 않는다.

[문제]

4. (OX) 경매개시결정의 기입등기(압류) 후에 성립한 유치권으로는 경락인에게 대항할 수 없다.

[문제]

5. (OX) 유치권자가 유치물을 점유하며 권리를 행사하는 동안에는 피담보채권의 소멸시효가 진행하지 않는다.

[문제]

6. (OX) 저당권의 효력은 저당권 설정 후에 부속된 종물에는 미치지 않는다.

[문제]

7. (OX) 저당부동산에 대한 압류가 있으면 그 후 저당권설정자가 수취할 차임에도 저당권의 효력이 미친다.

[문제]

8. (OX) 저당물이 매매된 경우 저당권자는 그 매매대금에 대하여 물상대위권을 행사할 수 있다.

[문제]

9. (OX) 토지 저당권자가 일괄경매를 청구한 경우 건물의 매각대금에서도 우선변제를 받을 수 있다.

[문제]

10. (OX) 근저당권의 피담보채권이 확정된 후에 발생한 이자·지연손해금은 채권최고액 범위 내라도 담보되지 않는다.

[문제]

11. (객관식) 유치권에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 유치권자는 경매를 신청할 수 있으나 우선변제권은 없다. ② 유치권자가 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 보존에 필요한 사용에 해당한다. ③ 유치권자는 보존에 필요한 사용으로 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 필요가 없다. ④ 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

[문제]

12. (객관식) 저당부동산의 제3취득자에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 후순위 저당권자도 제364조의 제3취득자로서 저당권 소멸을 청구할 수 있다. ② 제3취득자는 저당부동산에 지출한 필요비·유익비를 저당물의 매각대금에서 우선상환 받을 수 있다. ③ 제3취득자는 경매절차의 매수인이 될 수 없다. ④ 제3취득자가 저당권 소멸을 청구하려면 채권최고액이 아닌 실제 채무 전액을 변제하여야 한다.

[문제]

13. (객관식) 근저당권에 관한 판례의 태도로 틀린 것은? ① 근저당권자가 스스로 경매를 신청한 경우 피담보채권은 경매신청 시에 확정된다. ② 후순위권리자가 경매를 신청한 경우 선순위 근저당권의 피담보채권은 경매개시결정 시에 확정된다. ③ 경매개시결정 후 경매신청이 취하되어도 피담보채권 확정의 효과는 번복되지 않는다. ④ 물상보증인은 채권최고액을 변제하고 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있다.