민법·민사특별법

제13장 민사특별법

1. 주택임대차보호법

(1) 적용범위

• 주거용 건물(주택)의 전부 또는 일부의 임대차에 적용(일부가 주거 외 목적으로 사용되어도 적용). 주거용 여부는 등기부·공부상 표시가 아니라 실제 용도로 판단하며, 미등기·무허가 건물에도 적용됩니다(판례). 미등기 전세(채권적 전세)에도 준용됩니다.

• 법인은 원칙적으로 보호 대상이 아닙니다. 다만 ① 한국토지주택공사(LH)·지방공사가 주택도시기금의 지원을 받아 저소득층 무주택자에게 임대하고 지정된 입주자가 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우, ② 중소기업이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차하고 그 직원이 인도와 주민등록을 마친 경우에는 법정 요건 아래 예외적으로 보호됩니다. 일시사용을 위한 임대차에는 적용되지 않습니다.

(2) 대항력

• 요건: 주택의 인도 + 주민등록(전입신고) → 그 다음 날 오전 0시부터 대항력 발생. 판례: 대항력 취득 후 주민등록이 일시 이탈하면 대항력이 소멸하고, 재전입하면 그때부터 새로운 대항력이 생깁니다(소급하지 않음). 가족의 주민등록을 남겨둔 채 임차인만 일시 전출한 경우에는 대항력이 유지됩니다.

• 대항력을 갖추면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보며(보증금반환채무도 이전 — 종전 임대인의 채무는 소멸), 임차인이 승계를 원하지 않으면 상당한 기간 내에 이의를 제기하고 종전 임대인에게 반환을 청구할 수 있습니다(판례).

• 판례: 선순위 저당권이 있는 주택의 임차인은 경매 시 매수인에게 대항할 수 없습니다(말소기준권리보다 후순위이므로). 최선순위 대항력 있는 임차인은 매수인에게 대항하여 임대차 존속을 주장하거나 배당요구를 선택할 수 있습니다.

(3) 우선변제권과 최우선변제권

판례: 확정일자를 인도·전입과 같은 날 갖추면 우선변제권은 익일 0시에 발생(대항력 발생 시점과 동시). 임차권과 분리된 보증금반환채권만의 양수인은 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 대지만 경매되는 경우에도 임차인은 대지 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다(건물과 함께 임차한 경우).

(4) 존속기간과 계약갱신요구권

• 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 봅니다. 다만 임차인은 2년 미만 약정의 유효를 주장할 수 있습니다.

• 묵시적 갱신(법정갱신): 임대인이 기간 만료 전 6개월~2개월, 임차인이 2개월 전까지 갱신거절 등을 통지하지 않으면 동일 조건으로 갱신되고 존속기간은 2년으로 봅니다. 묵시적 갱신 후 임차인은 언제든지 해지 통지할 수 있고 임대인이 통지받은 날부터 3개월 후 효력이 발생합니다. 2기 차임 연체 임차인에게는 법정갱신이 인정되지 않습니다.

• 계약갱신요구권: 임차인은 기간 만료 전 6개월~2개월 사이에 갱신을 요구할 수 있고 1회에 한하여 행사, 갱신 기간은 2년, 차임 증액은 5% 이내. 거절 사유: 2기 차임 연체, 무단 전대, 합의 보상, 철거·재건축, 임대인(직계존비속 포함)의 실거주 등. 판례: 실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상책임을 집니다. 갱신된 임대차에서도 임차인은 언제든 해지 통지 가능(3개월 후 효력).

(5) 임차권등기명령

임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 단독으로 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기되면 대항력·우선변제권을 취득·유지하며, 이후 이사·전출해도 유지됩니다. 임차권등기 후에 입주한 새 임차인은 최우선변제를 받을 수 없습니다. 판례: 임대인의 보증금 반환의무가 임차권등기 말소의무보다 선이행 의무입니다(동시이행 아님).

2. 상가건물 임대차보호법

• 적용범위: 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차 중 환산보증금(보증금 + 월차임×100)이 지역별 기준금액 이하인 경우에 전면 적용합니다. 기준금액은 서울 9억원, 서울 외 과밀억제권역·부산 6억9,000만원, 광역시(과밀억제권역 포함 지역·군·부산 제외)·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주 5억4,000만원, 그 밖의 지역 3억7,000만원입니다. 다만 환산보증금을 초과해도 적용되는 규정: 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 보호, 3기 연체 시 해지, 폐업으로 인한 해지 등.

• 대항력: 건물의 인도 + 사업자등록 신청 → 다음 날부터. 우선변제권: 대항요건 + 관할 세무서장의 확정일자. 소액임차인 최우선변제도 주임법과 같은 구조입니다.

• 존속기간: 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정하면 1년(임차인은 1년 미만 약정의 유효 주장 가능). 묵시적 갱신: 임대인이 만료 전 6개월~1개월 전까지 통지하지 않으면 동일 조건 갱신·기간 1년, 임차인은 언제든 해지 가능(3개월 후 효력).

• 계약갱신요구권: 만료 전 6개월~1개월 사이 요구, 최초 기간 포함 전체 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사 가능. 거절 사유: 3기 차임 연체, 무단 전대, 철거·재건축 등(주임법과 달리 임대인 실거주는 거절 사유가 아님). 차임 증액 상한 5%(환산보증금 이내 임대차).

• 권리금 회수기회 보호: 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 되며, 위반 시 손해배상책임(종료 시 권리금과 실제 손해 중 낮은 금액 한도, 종료한 날부터 3년 내 행사). 판례: 전체 임대차 기간이 10년을 초과하여 갱신요구권이 없는 임차인도 권리금 회수기회 보호를 받습니다. 다만 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부는 권리금 보호에서 제외되지만, 전통시장은 예외입니다. 국유재산·공유재산도 권리금 보호에서 제외됩니다.

3. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

• 구분소유: 구조상·이용상 독립성 + 구분행위가 있으면 성립(판례: 구분건물로 등기되지 않았어도 성립 가능). 전유부분과 공용부분(복도·계단 등 구조상 공용부분은 등기 불요, 규약상 공용부분은 등기 필요).

• 공용부분은 구분소유자 전원의 공유이며, 지분은 전유부분 면적 비율에 의합니다. 공용부분에 대한 지분은 전유부분의 처분에 따르고(수반성), 전유부분과 분리하여 처분할 수 없습니다. 공용부분은 취득시효의 대상이 되지 않습니다(판례).

• 대지사용권: 전유부분과 분리 처분 불가(규약으로 달리 정한 경우 제외). 분리 처분 금지에 위반한 대지 지분 처분은 무효이나, 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다.

• 공용부분 관리: 통상의 집회 결의(과반수), 보존행위는 각자 가능. 공용부분 변경은 원칙적으로 구분소유자 및 의결권의 3분의 2 이상 결의(권리 변동을 수반하면 5분의 4).

• 관리단: 구분소유자 전원으로 당연 설립(설립행위 불요). 판례: 공용부분 관리비는 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 승계됩니다(전유부분 관리비·연체료는 승계 안 됨).

• 재건축: 원칙적으로 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 결의. 다만 「관광진흥법」상 휴양 콘도미니엄업 운영을 위한 휴양 콘도미니엄은 각 3분의 2 이상의 결의로 합니다. 재건축 불참자에 대해서는 매도청구권 행사 가능.

• 분양자·시공자의 담보책임: 주요구조부·지반공사 하자는 10년 등 하자 유형별 기간(인도한 날부터 기산).

4. 가등기담보 등에 관한 법률

• 적용범위: 소비대차(준소비대차)에 기한 차용금 채무를 담보하기 위해 부동산에 가등기·소유권이전등기(양도담보)를 한 경우 + 예약 당시 목적물 가액이 차용액과 이자 합산액을 초과하는 경우에 적용. 판례: 매매대금 채권, 공사대금 채권 담보 목적의 가등기에는 적용되지 않습니다.

• 청산절차(귀속청산): ① 채권자가 실행통지(청산금 평가액 통지 — 청산금이 없다고 인정되면 그 뜻을 통지) ② 통지 도달일부터 2개월의 청산기간 경과 ③ 청산금 지급(목적물 가액 − 피담보채권액)과 상환으로 소유권 취득(본등기 청구). 청산금 지급과 부동산 인도·등기는 동시이행관계입니다.

• 판례: 청산절차를 거치지 않고 마친 본등기는 무효입니다(약한 의미의 양도담보로서 담보 효력은 유지될 수 있으나 소유권 취득은 무효). 청산금 평가액이 객관적 가액에 미달해도 통지로서 유효하며, 채권자는 스스로 통지한 평가액에 구속됩니다.

• 채무자는 청산금을 지급받을 때까지(청산기간 경과 후라도 청산금 지급 전이면) 채무액을 변제하고 등기 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 채무 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득한 때에는 불가.

• 후순위권리자는 청산기간 내에 자기 채권의 변제기 도래 전이라도 경매를 청구할 수 있습니다. 양도담보권자는 다른 채권자의 경매절차에서 우선변제를 받을 수 있습니다(저당권과 동일 취급).

5. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

(1) 원칙 — 명의신탁약정과 등기의 무효

• 명의신탁약정은 무효이고, 그에 따른 등기(물권변동)도 무효입니다. 다만 그 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다(제3자는 선의·악의 불문 보호 — 수탁자로부터 취득한 자는 악의라도 소유권 취득).

• 적용 제외: 양도담보·가등기담보, 구분소유적 공유(상호명의신탁), 신탁법상 신탁. 특례(유효): 종중, 배우자, 종교단체 명의의 등기로서 조세 포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피 목적이 아닌 경우.

(2) 유형별 법률관계(판례 최빈출)

6. 5개 특별법 비교 포인트

확인문제

[문제]

1. (OX) 주택 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 즉시 대항력이 발생한다.

[문제]

2. (OX) 대항력을 갖춘 주택 임차인이 있는 주택이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 승계하고, 종전 임대인의 보증금반환채무는 소멸한다.

[문제]

3. (OX) 주택임대차 기간을 1년으로 정한 경우 임차인은 1년의 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

[문제]

4. (OX) 주택 임차인의 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

[문제]

5. (OX) 임차권등기명령에 의한 등기가 마쳐진 주택을 그 후에 임차한 새로운 소액임차인도 최우선변제를 받을 수 있다.

[문제]

6. (OX) 환산보증금이 기준금액을 초과하는 상가 임대차에는 계약갱신요구권과 권리금 보호 규정이 적용되지 않는다.

[문제]

7. (OX) 전체 임대차 기간이 10년을 초과하여 계약갱신요구권이 없는 상가 임차인은 권리금 회수기회 보호를 받을 수 없다.

[문제]

8. (OX) 집합건물의 공용부분에 대한 지분은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다.

[문제]

9. (OX) 매매대금 채권을 담보하기 위하여 가등기를 한 경우에도 가등기담보법이 적용된다.

[문제]

10. (OX) 명의신탁약정의 무효는 선의의 제3자에게만 대항하지 못한다.

[문제]

11. (객관식) 가등기담보법상 청산절차에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 채권자는 청산금 평가액을 채무자 등에게 통지하고 2개월의 청산기간이 지나야 소유권을 취득할 수 있다. ② 청산절차를 거치지 않고 마친 소유권이전 본등기는 무효이다. ③ 채권자가 통지한 청산금 평가액이 객관적 가액에 미달하면 실행통지는 효력이 없다. ④ 채무자는 청산금을 지급받을 때까지 채무액을 변제하고 등기 말소를 청구할 수 있다.

[문제]

12. (객관식) 甲(신탁자)은 乙(수탁자)과 명의신탁약정을 하고, 乙이 자기 이름으로 丙 소유 X부동산을 매수하여 이전등기를 마쳤다. 丙이 명의신탁약정 사실을 몰랐던 경우 판례에 의할 때 옳은 것은? ① X부동산의 소유권은 丙에게 복귀한다. ② 乙은 X부동산의 완전한 소유권을 취득한다. ③ 甲은 乙에게 X부동산 자체의 반환을 청구할 수 있다. ④ 甲은 丙에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다.

[문제]

13. (객관식) 甲(신탁자)이 丙(매도인)과 X토지 매매계약을 체결하고 명의신탁약정에 따라 등기는 丙에서 乙(수탁자) 앞으로 직접 이전된 경우(3자간 등기명의신탁), 판례에 의할 때 틀린 것은? ① 乙 명의의 소유권이전등기는 무효이다. ② 甲과 丙 사이의 매매계약은 유효하다. ③ 甲은 丙을 대위하여 乙 명의 등기의 말소를 청구할 수 있다. ④ 乙이 X토지를 丁에게 처분한 경우 악의의 丁은 소유권을 취득하지 못한다.