제8장 용익물권 — 지상권·지역권·전세권
1. 지상권
(1) 의의와 성질
지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권입니다(제279조). 현재 공작물·수목이 없어도 성립할 수 있고, 기존 건물이 멸실해도 지상권은 존속합니다.
지료는 지상권의 성립요소가 아닙니다(무상 지상권 가능). 지료 지급 약정은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있습니다.
최단존속기간(제280조): 석조 등 견고한 건물·수목 30년, 그 밖의 건물 15년, 건물 이외의 공작물 5년. 이보다 짧게 정하면 최단기간까지 연장. 최장기간의 제한은 없으며, 판례는 영구의 지상권 설정도 허용합니다.
지상권의 처분: 지상권자는 타인에게 지상권을 양도하거나 존속기간 내에서 토지를 임대할 수 있으며(제282조), 이는 강행규정이므로 양도금지특약은 무효입니다. 지상권을 저당권의 목적으로 할 수도 있습니다.
지료체납: 2년 이상 지료를 지급하지 않으면 설정자는 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다(제287조). 판례: 토지 양수인에 대한 연체기간이 2년이 되어야 하며, 전 소유자에 대한 연체와 합산하지 않습니다. 지상권 소멸 시 지상권자의 지상물매수청구권(제283조 — 갱신 거절 시), 설정자의 매수청구권(제285조)이 문제됩니다. 제283조는 강행규정입니다.
(2) 담보지상권(판례)
저당권과 함께 그 담보가치 확보 목적으로 설정된 지상권도 유효하며, 피담보채권이 소멸하면 담보지상권도 소멸합니다. 담보지상권자는 토지를 사용·수익하지 않으므로 임료 상당의 손해배상·부당이득을 청구할 수 없습니다.
(3) 법정지상권(제366조) — 최빈출
저당물의 경매로 토지와 건물이 다른 소유자에게 속한 경우 토지 소유자는 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 요건:
저당권 설정 당시 건물이 존재할 것 — 판례: 무허가·미등기 건물, 건축 중인 건물(규모·종류를 예상할 수 있는 정도로 건축이 진전)도 인정. 나대지에 저당권 설정 후 신축한 건물에는 법정지상권 불성립(저당권자가 건축에 동의했어도 불성립 — 판례).
저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유일 것 — 설정 당시에만 동일인이면 되고 경매 시까지 계속될 필요는 없음(판례).
저당권 실행 경매로 소유자가 달라질 것.
판례(전원합의체): 토지·건물 공동저당 후 건물을 철거하고 신축한 경우, 신축 건물에는 법정지상권이 성립하지 않습니다(공동저당의 담보가치 보호).
구건물 철거 후 신축(토지에만 저당): 구건물 기준의 범위에서 법정지상권 성립.
제366조는 강행규정이므로 법정지상권 배제 특약은 무효입니다.
(4) 관습법상 법정지상권
요건: ① 토지와 건물이 동일인 소유였다가 ② 매매 기타 원인(증여, 강제경매, 공매 등)으로 소유자가 달라지고 ③ 건물 철거 특약이 없을 것. 당사자 특약으로 배제 가능(제366조와의 차이).
판례: 강제경매의 경우 동일인 소유 판단 시점은 압류의 효력 발생 시(가압류가 있으면 가압류 시, 저당권이 있으면 저당권 설정 시).
판례: 미등기 건물을 대지와 함께 매수하였으나 대지만 이전등기한 경우, 형식상 소유자가 다르지만 관습법상 법정지상권은 불성립(건물 철거 묵시적 합의로 볼 사안이 아니어도, 매수인이 건물의 사실상 처분권을 가지므로).
법정지상권 성립 후 건물 양도: 건물 양수인은 등기 없이는 지상권을 취득하지 못하지만, 양도인(지상권자)을 대위하여 지상권설정등기·이전등기를 청구할 수 있고, 토지 소유자의 건물 철거 청구는 신의칙상 허용되지 않습니다(판례).
법정지상권은 법률 규정에 의한 취득이므로 등기 없이 취득하며, 처분 시에만 등기가 필요합니다.
(5) 분묘기지권
성립 3유형: ① 소유자의 승낙을 얻어 설치 ② 자기 토지에 분묘 설치 후 특약 없이 토지 처분 ③ 20년간 평온·공연 점유로 시효취득(2000. 1. 12. 이전 설치 분묘에 한함 — 장사법 시행 후 설치된 분묘는 시효취득 불가).
판례(전원합의체): 시효취득형 분묘기지권자는 토지 소유자가 지료를 청구한 날부터 지료 지급 의무를 부담합니다. 양도형(자기 토지에 설치 후 처분)은 분묘기지권 성립 시부터 지료 지급 의무.
효력: 분묘 수호·봉사에 필요한 주위 공지를 포함한 범위에 미치지만, 새로운 분묘를 신설할 권능은 없습니다(부부 합장을 위한 쌍분·단분 형태의 합장도 불가 — 판례).
2. 지역권
지역권은 요역지의 편익을 위하여 승역지를 이용하는 물권입니다(제291조). 요역지는 1필의 토지 전부여야 하지만(일부 불가), 승역지는 1필 토지의 일부라도 무방합니다.
부종성: 지역권은 요역지 소유권에 부종하여 이전하며, 요역지와 분리하여 지역권만을 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못합니다(제292조). 요역지 소유권이 이전되면 지역권은 등기 없이 함께 이전됩니다(판례: 별도의 지역권 이전등기 불요).
불가분성: 공유자 1인은 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권 또는 그 토지가 부담한 지역권을 소멸하게 하지 못합니다(제293조). 공유자 1인의 지역권 취득 시 다른 공유자도 취득하고, 취득시효 중단은 모든 공유자에 대한 사유가 아니면 효력이 없습니다.
시효취득: 지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 시효취득할 수 있습니다(제294조). 판례: 통행지역권은 요역지 소유자가 승역지 위에 스스로 통로를 개설하여 20년간 사용한 경우에 한해 시효취득. 시효취득한 경우에도 승역지 소유자의 손해를 보상해야 합니다(판례).
지역권에는 승역지 반환청구권이 없습니다(방해제거·예방 청구만 가능).
3. 전세권
(1) 성립
전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 용도에 좇아 사용·수익하며, 전세권 소멸 시 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 물권입니다(제303조). 용익물권이면서 담보물권의 성격을 겸유합니다.
전세금 지급은 성립요소입니다. 다만 판례: 전세금은 반드시 현실 지급되어야 하는 것은 아니고 기존 채권으로 갈음할 수 있습니다. 판례: 당사자가 주로 채권담보 목적으로 전세권을 설정하고 목적물을 인도하지 않았더라도, 장차 사용·수익을 완전히 배제하는 것이 아니라면 유효합니다.
농경지는 전세권의 목적으로 하지 못합니다(제303조 제2항).
존속기간: 최장 10년(초과 약정은 10년으로 단축). 건물 전세권의 최단기간 1년(1년 미만 약정은 1년으로 — 토지 전세권에는 최단기간 제한 없음). 건물 전세권의 법정갱신(제312조 제4항): 기간 만료 전 6월~1월 사이에 갱신거절·조건변경 통지를 하지 않으면 동일 조건으로 갱신 간주하되 기간은 정함이 없는 것으로 봄. 법정갱신은 법률 규정에 의한 물권변동이므로 등기 없이도 효력이 있습니다(판례).
(2) 효력
전세권자는 목적물의 현상 유지·통상 관리에 속한 수선 의무를 부담하므로 필요비 상환청구권이 없습니다(유익비는 청구 가능 — 임대차와의 중요한 차이).
전세권자는 설정자의 동의 없이 전세권을 양도·담보 제공·전전세·임대할 수 있습니다(제306조, 설정행위로 금지 가능). 전전세하여도 원전세권은 소멸하지 않으며, 전전세 목적물의 불가항력 손해에 대해서도 책임을 집니다(제308조).
건물 전세권의 지상권·임차권에 대한 효력(제304조), 타인 토지 위 건물의 전세권 설정자는 전세권자의 동의 없이 지상권·임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못합니다.
법정지상권(제305조): 대지와 건물이 동일 소유자에 속한 경우 건물에 전세권을 설정한 후 대지 소유자가 바뀌면 건물 소유자(전세권설정자)는 법정지상권을 취득합니다.
(3) 소멸과 전세금 반환
전세권 소멸 시 전세권자는 목적물을 인도하고 등기말소서류를 교부함과 동시에 전세금 반환을 받습니다(동시이행, 제317조). 전세금 반환이 지체되면 전세권자는 경매를 청구할 수 있고(제318조) 우선변제권을 가집니다.
판례: 건물 일부의 전세권자는 건물 전부에 대해 우선변제권은 행사할 수 있으나, 전세권의 목적이 아닌 나머지 부분에 대해 경매를 신청할 수는 없습니다(불가분적 일체인 경우 예외).
전세권 존속 중 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도할 수 없습니다(판례). 다만 전세권 소멸을 조건으로 한 양도나, 소멸 후의 분리 양도는 가능합니다.
전세권저당권: 전세권이 기간 만료로 소멸하면 저당권자는 전세권 자체에 대해 실행할 수 없고, 전세금반환채권에 대해 물상대위(압류·추심 등)로 행사해야 합니다(판례).
(4) 지상권·지역권·전세권 비교 표
| 구분 | 지상권 | 지역권 | 전세권 |
|---|---|---|---|
| 객체 | 토지 | 토지(승역지) | 부동산(농경지 제외) |
| 대가 | 지료 — 성립요소 아님 | 대가 — 성립요소 아님 | 전세금 — 성립요소 |
| 존속기간 | 최단 30·15·5년, 최장 제한 없음(영구 가능) | 제한 없음 | 최장 10년, 건물 최단 1년, 건물 법정갱신 O |
| 점유 | O | X(이용만) | O |
| 물권적 청구권 | 반환·방해제거·예방 | 방해제거·예방만 | 반환·방해제거·예방 |
| 우선변제권 | X | X | O |
| 양도성 | O(금지특약 무효) | 요역지와 분리 양도 불가 | O(설정행위로 금지 가능) |
확인문제
[문제]
- (OX) 지료 지급 약정이 없으면 지상권은 성립하지 않는다.
정답: X — 지료는 지상권의 성립요소가 아니므로 무상의 지상권도 유효하게 성립한다.
[문제]
- (OX) 지상권 양도를 금지하는 특약은 유효하다.
정답: X — 제282조는 강행규정이므로 지상권 양도금지특약은 무효이다.
[문제]
- (OX) 나대지에 저당권을 설정한 후 저당권자의 동의를 얻어 건물을 신축한 경우, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 성립한다.
정답: X — 저당권 설정 당시 건물이 존재하지 않았으므로 저당권자의 동의가 있어도 법정지상권은 성립하지 않는다(판례).
[문제]
- (OX) 토지와 건물에 공동저당권이 설정된 후 건물이 철거되고 신축된 경우, 신축 건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다.
정답: O — 전원합의체 판례. 공동저당권자가 파악한 담보가치를 보호하기 위함이다.
[문제]
- (OX) 관습법상 법정지상권은 당사자의 특약으로 그 성립을 배제할 수 있다.
정답: O — 건물 철거 특약이 있으면 성립하지 않는다. 반면 제366조 법정지상권은 강행규정으로 배제특약이 무효이다.
[문제]
- (OX) 시효로 분묘기지권을 취득한 자는 분묘기지권이 성립한 때부터 지료를 지급할 의무가 있다.
정답: X — 시효취득형은 토지 소유자가 지료를 청구한 날부터 지급 의무를 진다(전원합의체). 성립 시부터 지급하는 것은 양도형이다.
[문제]
- (OX) 요역지의 소유권이 이전되면 지역권은 별도의 등기 없이도 함께 이전된다.
정답: O — 지역권의 부종성에 따라 요역지 소유권 이전 시 등기 없이 함께 이전한다(판례).
[문제]
- (OX) 통행지역권은 요역지 소유자가 승역지 위에 스스로 통로를 개설하여 20년간 사용한 경우에 시효취득할 수 있다.
정답: O — 지역권의 시효취득은 계속되고 표현된 것에 한하며, 판례는 스스로 통로를 개설한 경우에 인정한다.
[문제]
- (OX) 전세금은 반드시 현실적으로 수수되어야 하며 기존 채권으로 갈음할 수 없다.
정답: X — 판례는 기존 채권으로 전세금 지급에 갈음할 수 있다고 한다.
[문제]
- (OX) 건물 전세권이 법정갱신된 경우 전세권자는 갱신등기 없이도 전세권을 제3자에게 주장할 수 있다.
정답: O — 법정갱신은 법률 규정에 의한 물권변동이므로 등기 없이 효력이 있다(판례).
[문제]
- (객관식) 전세권에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 전세권자는 목적물의 통상적인 유지·수선 의무를 부담하므로 필요비 상환을 청구할 수 없다. ② 건물 일부의 전세권자는 건물 전부에 대하여 경매를 신청할 수 있다. ③ 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다. ④ 전세권 존속 중에는 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도할 수 없다.
정답: ② — 건물 일부의 전세권자는 건물 전부에 대해 우선변제권은 행사할 수 있으나 전부에 대한 경매신청은 할 수 없다(판례). 나머지는 옳다.
[문제]
- (객관식) 법정지상권에 관한 판례의 태도로 옳은 것은? ① 저당권 설정 당시 건축 중인 건물이었다면 법정지상권은 성립할 수 없다. ② 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유였다면 경매 당시 소유자가 달라져 있어도 법정지상권이 성립할 수 있다. ③ 법정지상권을 취득한 건물 소유자로부터 건물을 양수한 자는 등기 없이 법정지상권을 취득한다. ④ 무허가 건물을 위해서는 법정지상권이 성립하지 않는다.
정답: ② — 동일인 소유 요건은 저당권 설정 당시를 기준으로 한다. ① 규모·종류를 예상할 수 있을 정도로 진전된 건축 중 건물이면 성립한다. ③ 건물 양수인은 등기해야 지상권을 취득한다(대위 청구 가능, 철거청구는 신의칙상 불허). ④ 무허가·미등기 건물도 성립한다.
[문제]
- (객관식) 甲 소유의 X건물에 乙이 전세권을 취득하였고, 乙의 전세권 위에 丙이 저당권을 취득하였다. 전세권의 존속기간이 만료된 경우 옳은 것은? ① 丙은 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 있다. ② 丙은 乙의 전세금반환채권에 대하여 물상대위권을 행사할 수 있다. ③ 乙의 전세권은 존속기간 만료 후에도 용익물권으로서 존속한다. ④ 甲은 丙에게 직접 전세금을 반환하여야 한다.
정답: ② — 기간 만료로 전세권의 용익물권성이 소멸하므로 저당권자는 전세권 자체가 아니라 전세금반환채권에 대한 물상대위(압류 등)로 권리를 행사해야 한다(판례). ①·③ 틀림. ④ 물상대위 요건(압류)을 갖추지 않는 한 甲의 직접 반환 의무는 없다.
