제6장 물권법 총론 — 물권변동과 등기
1. 물권의 의의와 종류
(1) 물권법정주의(제185조)
"물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다." 여기서 법률은 국회가 제정한 형식적 의미의 법률만을 말하며(명령·규칙 제외), 종류강제와 내용강제를 포함합니다. 위반한 물권 창설 약정은 무효입니다.
민법상 물권 8종: 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권.
관습법상 물권으로 인정: 분묘기지권, 관습법상 법정지상권. 부정: 온천권, 사도통행권, 근린공원이용권, 미등기 매수인의 소유권에 준하는 관습상 물권.
(2) 물권의 객체
물권의 객체는 현존·특정된 독립한 물건이어야 합니다(일물일권주의). 물건의 일부에는 원칙적으로 물권이 성립할 수 없으나, 용익물권은 부동산의 일부에도 성립 가능(1필 토지 일부의 지상권·전세권). 다만 저당권은 부동산 일부에 불가.
독립성 관련: 토지에 부합된 수목은 토지의 일부이지만, 입목등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 집단은 독립한 부동산으로 거래 가능. 농작물은 판례상 경작자 소유(명인방법 불요).
1필 토지의 일부는 분필 전에는 양도하거나 저당권을 설정할 수 없지만, 점유취득시효의 대상은 될 수 있음.
(3) 물권적 청구권
종류: 반환청구권, 방해제거청구권, 방해예방청구권. 점유권에 기한 것(제204~206조)과 본권에 기한 것(제213·214조)이 있으며, 지역권·저당권에는 반환청구권이 없습니다(점유를 수반하지 않으므로 — 방해제거·예방만).
판례: 물권적 청구권은 현재 물권을 가진 자만 행사할 수 있습니다. 소유권을 상실한 전(前) 소유자는 방해배제를 청구할 수 없으며(소유권에 수반하여 이전), 물권적 청구권만을 소유권과 분리하여 양도할 수 없습니다.
판례: 상대방은 현재 방해 상태를 지배하는 자이어야 하며, 불법점유자로부터 다시 임차한 자가 점유 중이면 직접점유자를 상대로 반환을 청구해야 합니다. 소유물반환청구권 행사에 상대방의 고의·과실은 불요(손해배상청구와 구별).
판례: 소유권에 기한 물권적 청구권은 소멸시효에 걸리지 않습니다.
2. 부동산 물권변동
(1) 법률행위에 의한 물권변동 — 제186조(성립요건주의)
"부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다." 매매·증여·교환에 의한 소유권 이전, 지상권·전세권·저당권의 설정과 이전, 공유물 분할(협의분할), 합의해제에 의한 복귀 등은 모두 등기해야 물권변동이 일어납니다.
(2) 법률 규정에 의한 물권변동 — 제187조
"상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다."
| 사유 | 물권변동 시기 | 비고 |
|---|---|---|
| 상속 | 피상속인 사망 시 | 포괄유증도 동일 |
| 공용징수 | 수용 개시일 | 협의수용은 협의에서 정한 시기 |
| 판결 | 판결 확정 시 | 형성판결만 해당(공유물분할판결 등). 이행판결(소유권이전등기를 명하는 판결)·확인판결은 등기해야 취득 |
| 경매 | 매수인이 매각대금을 완납한 때 | 공경매를 말함 |
| 기타 | 신축 건물의 소유권 취득, 법정지상권, 분묘기지권, 존속기간 만료에 의한 용익물권 소멸, 피담보채권 소멸에 의한 저당권 소멸, 혼동, 부합 등 | - |
판례: 점유취득시효 완성에 의한 소유권 취득은 제187조의 예외로서 등기하여야 소유권을 취득합니다(제245조 제1항).
3. 등기의 효력
(1) 본등기의 효력
권리변동적 효력, 순위확정적 효력(같은 부동산의 등기 순위는 등기 선후에 의함), 대항적 효력(지상권 지료, 전세권 존속기간, 임차권 등기 등), 추정적 효력. 우리 법은 등기의 공신력을 인정하지 않습니다.
등기의 추정력(판례): 등기명의자는 적법한 권리자로 추정되고, 등기원인·절차의 적법도 추정됩니다. 추정의 효과는 제3자뿐 아니라 전(前) 소유자에 대한 관계에서도 원용 가능. 소유권이전등기의 명의자는 전 소유자에 대해서도 적법하게 취득한 것으로 추정됩니다.
추정이 깨지는 경우(판례): 등기부상 등기원인이 사망자와의 계약인 경우, 전 소유자가 허무인인 경우, 소유권보존등기의 명의자가 건물을 신축하지 않은 사실이 밝혀진 경우(보존등기의 추정력은 약함 — 승계취득 사실이 밝혀지면 깨짐).
가등기: 본등기 전에는 실체법상 아무런 효력이 없고 추정력도 없습니다. 본등기를 하면 본등기의 순위가 가등기 시로 소급하지만(순위보전), 물권변동의 효력은 본등기 시에 발생합니다. 가등기된 권리(소유권이전등기청구권)는 가등기에 대한 부기등기의 방법으로 양도할 수 있습니다(판례).
(2) 등기의 유효요건 — 판례
등기는 물권변동의 과정을 그대로 반영하지 않아도 현재의 실체관계와 부합하면 유효합니다.
모두생략등기(미등기 건물 양수인 명의의 보존등기): 실체관계에 부합하면 유효.
무효등기의 유용: 소멸한 저당권 등기를 새 채권 담보에 유용하는 약정은 등기부상 이해관계 있는 제3자가 없는 한 유효. 다만 표제부(멸실 건물 보존등기를 신축 건물에) 유용은 무효.
이중보존등기(중복등기): 동일 부동산에 이중으로 보존등기가 된 경우 선등기가 유효하고 후등기는 무효(선등기가 원인무효가 아닌 한, 실체관계 부합 여부를 묻지 않음).
판례: 등기는 물권의 효력 존속요건이 아니라 발생요건이므로, 등기가 원인 없이 불법 말소되어도 물권은 소멸하지 않습니다(말소회복등기 가능).
(3) 중간생략등기(판례 빈출)
甲→乙→丙 순차 매매에서 甲에서 丙으로 직접 이전등기하는 것. 이미 마쳐진 중간생략등기는 실체관계에 부합하면 유효합니다(3자 합의가 없었어도 유효).
丙이 甲에게 직접 등기를 청구하려면 3자 전원의 합의가 필요합니다. 전원 합의가 없으면 丙은 乙을 대위하여 청구할 수 있을 뿐입니다.
전원 합의 후에도 甲·乙 간 매매대금이 인상된 경우 甲은 대금 미지급을 이유로 丙의 등기청구를 거절할 수 있습니다(판례).
중간생략등기 합의가 있어도 乙의 甲에 대한 등기청구권이 소멸하는 것은 아닙니다.
토지거래허가구역 내에서 최종 매수인 앞으로 한 중간생략등기는 무효입니다(허가 잠탈).
(4) 등기청구권의 성질(판례)
매매에 기한 소유권이전등기청구권: 채권적 청구권으로 10년 소멸시효. 다만 매수인이 목적물을 인도받아 점유·사용하는 동안에는 시효가 진행하지 않으며, 매수인이 부동산을 처분하고 점유를 승계해 준 경우에도 시효가 진행하지 않습니다.
취득시효 완성으로 인한 등기청구권: 채권적 청구권이지만 점유하는 동안 시효 불진행. 점유를 상실하면 그때부터 10년 시효 진행(점유 상실만으로 곧바로 소멸하는 것은 아님).
매수인의 등기청구권 양도: 통상의 채권양도와 달리 매도인의 동의가 필요(판례). 반면 취득시효 완성자의 등기청구권 양도는 통지만으로 가능.
4. 혼동(제191조)
동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일인에게 귀속하면 다른 물권은 소멸합니다. 예: 지상권자가 토지 소유권을 취득하면 지상권 소멸.
예외 — 소멸하지 않는 경우: ① 그 물권이 제3자의 권리의 목적인 때(지상권에 저당권이 설정된 상태에서 지상권자가 소유권 취득) ② 본인의 이익을 위해 존속시킬 필요가 있는 때(판례: 1번 저당권자가 소유권을 취득했는데 2번 저당권이 있는 경우 1번 저당권은 소멸하지 않음).
점유권은 혼동으로 소멸하지 않습니다. 혼동으로 소멸한 물권은 혼동의 원인이 무효·취소 등으로 실효되면 부활합니다(판례).
확인문제
[문제]
- (OX) 물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못하며, 여기의 법률에는 명령·규칙도 포함된다.
정답: X — 제185조의 법률은 형식적 의미의 법률만을 의미하고 명령·규칙은 포함되지 않는다.
[문제]
- (OX) 1필 토지의 일부에도 지상권이나 전세권을 설정할 수 있다.
정답: O — 용익물권은 부동산의 일부에도 성립할 수 있다. 다만 저당권은 부동산 일부에 설정할 수 없다.
[문제]
- (OX) 소유권을 상실한 전 소유자는 불법점유자에 대하여 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있다.
정답: X — 물권적 청구권은 현재의 물권자만 행사할 수 있고, 소유권 상실 시 물권적 청구권도 함께 이전한다(판례).
[문제]
- (OX) 소유권이전등기를 명하는 이행판결이 확정되면 등기 없이도 소유권을 취득한다.
정답: X — 제187조의 판결은 형성판결만을 의미하므로, 이행판결의 경우 등기하여야 소유권을 취득한다.
[문제]
- (OX) 경매에 의한 부동산 소유권 취득 시기는 매각대금을 완납한 때이다.
정답: O — 경매는 제187조의 법률 규정에 의한 취득으로 매수인이 매각대금을 완납한 때 등기 없이 취득한다.
[문제]
- (OX) 소유권이전등기 명의자는 제3자에 대해서는 물론 전 소유자에 대해서도 적법한 등기원인에 의해 소유권을 취득한 것으로 추정된다.
정답: O — 판례는 이전등기의 추정력이 전 소유자에 대한 관계에서도 미친다고 한다.
[문제]
- (OX) 가등기가 되어 있으면 가등기권리자는 소유권이전등기를 청구할 법률관계가 있다고 추정된다.
정답: X — 가등기는 본등기 전에는 실체법상 효력이 없고 추정력도 인정되지 않는다.
[문제]
- (OX) 등기가 원인 없이 불법 말소된 경우 그 물권은 소멸한다.
정답: X — 등기는 물권의 존속요건이 아니므로 불법 말소되어도 물권은 소멸하지 않는다.
[문제]
- (OX) 매수인이 부동산을 인도받아 점유·사용하고 있는 동안에는 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다.
정답: O — 판례. 나아가 매수인이 처분하고 점유를 승계해 준 경우에도 시효가 진행하지 않는다.
[문제]
- (OX) 지상권자가 그 토지의 소유권을 취득하면 그 지상권이 제3자의 저당권의 목적인 경우에도 지상권은 혼동으로 소멸한다.
정답: X — 혼동으로 소멸할 물권이 제3자의 권리의 목적인 때에는 소멸하지 않는다(제191조 제1항 단서).
[문제]
- (객관식) 등기 없이 물권을 취득하는 경우가 아닌 것은? ① 신축 건물의 소유권 취득 ② 공유물분할판결 확정에 의한 소유권 취득 ③ 점유취득시효 완성에 의한 소유권 취득 ④ 상속에 의한 소유권 취득
정답: ③ — 점유취득시효는 제245조 제1항에 의해 등기하여야 소유권을 취득한다(제187조의 예외). 나머지는 등기 없이 취득한다.
[문제]
- (객관식) 중간생략등기에 관한 판례의 태도로 틀린 것은? ① 이미 중간생략등기가 마쳐진 경우 3자 합의가 없었다면 그 등기는 무효이다. ② 최종 매수인이 최초 매도인에게 직접 등기를 청구하려면 3자 전원의 합의가 있어야 한다. ③ 전원 합의 후 최초 매도인과 중간자 사이에 대금이 인상된 경우, 최초 매도인은 인상분 미지급을 이유로 최종 매수인의 등기청구를 거절할 수 있다. ④ 토지거래허가구역 내 토지에 관하여 최종 매수인 명의로 마쳐진 중간생략등기는 무효이다.
정답: ① — 이미 마쳐진 중간생략등기는 실체관계에 부합하는 한 3자 합의가 없었어도 유효하다. 나머지는 판례의 태도로 옳다.
[문제]
- (객관식) 등기의 추정력에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 소유권보존등기 명의자가 건물을 신축한 것이 아님이 밝혀져도 보존등기의 추정력은 유지된다. ② 등기부상 등기원인이 사망자와의 매매로 밝혀진 경우에도 추정력이 인정된다. ③ 등기의 추정력에 의해 등기절차가 적법하게 이루어졌다는 점도 추정된다. ④ 우리 민법은 등기의 공신력을 인정한다.
정답: ③ — 등기원인과 절차의 적법도 추정된다. ①·② 추정력이 깨지는 사유이다. ④ 등기의 공신력은 부정된다.
