주택임대는 집 수, 보증금, 월세를 따로 봅니다

주택임대 자료에는 집 수, 기준시가, 면적, 보증금, 월세가 한꺼번에 나옵니다. 각 숫자가 쓰이는 자리가 다릅니다. 집 수와 기준시가는 비과세 여부와 간주임대료 대상 여부를 가르고, 보증금은 간주임대료의 재료가 되며, 월세와 간주임대료를 더한 수입금액은 분리과세 선택 가능성을 가릅니다.

판단 순서는 네 단계입니다. ① 주택 수를 법정 방식으로 셉니다(시행령 제8조의2). ② 1주택 비과세에 해당하는지 봅니다(제12조 제2호 나목). ③ 보증금에 간주임대료를 계산하는지 보고, 계산한다면 기장·추계에 맞는 산식을 씁니다(제25조 제1항, 시행령 제53조). ④ 주택임대수입금액 합계가 2천만원 이하이면 분리과세 계산을 비교합니다(제14조 제3항 제7호, 제64조의2). 2천만원 이하라는 사실은 비과세가 아니라 분리과세 선택의 기준입니다.

"주택"은 상시 주거용(사업을 위한 주거용 제외)으로 사용하는 건물이고, 주택부수토지를 포함합니다. 주택부수토지는 건물 연면적과 건물 정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 중 넓은 면적 이내의 토지입니다(시행령 제8조의2 제1항·제2항).

주택 수는 다음과 같이 계산합니다(시행령 제8조의2 제3항).

주택과 부가가치세 과세 사업용 건물이 함께 있으면 주택 부분 면적이 사업용 부분보다 크면 전부 주택으로 보고, 같거나 작으면 주택 부분만 주택으로 봅니다(같은 조 제4항).

1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세입니다. 다만 기준시가가 12억원을 초과하는 주택과 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외합니다(제12조 제2호 나목). 12억원 초과 여부는 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단합니다(시행령 제8조의2 제5항). 가격 기준은 시가가 아니라 제99조의 기준시가입니다.

같은 목 후단의 "총수입금액 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득" 비과세는 2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생한 소득으로 한정되었습니다. 현행법에서 2천만원 이하는 비과세 기준이 아니라 분리과세 기준입니다.

부동산을 대여하고 보증금·전세금 등을 받으면 대통령령으로 정하는 금액을 총수입금액에 산입합니다(제25조 제1항 본문). 주택은 다음 중 하나에 해당할 때만 계산합니다(같은 항 단서).

1. 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등 합계액이 3억원을 초과하는 경우(제1호)
2. 2주택(해당 과세기간 기준시가 12억원 이하 주택은 주택 수에 포함하지 않음)을 소유하고 해당 주택의 보증금등 합계액이 12억원을 초과하는 경우(제2호, 시행령 제53조 제1항)

주거 전용면적이 1호 또는 1세대당 40㎡ 이하이고 해당 과세기간 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지 이 주택 수에 포함하지 않습니다(제25조 제1항 단서 괄호). 두 요건을 모두 갖추어야 하고, 이 특례는 간주임대료의 주택 수에 관한 것이라 1주택 비과세 판단에 옮겨 쓰지 않습니다.

제2호의 12억원은 대상 여부를 가르는 보증금 합계 기준이고, 산식에서 빼는 금액은 3억원입니다. 두 숫자를 바꾸어 쓰지 않습니다.

기장한 경우의 산식(시행령 제53조 제3항 제1호).

총수입금액 산입액 = {보증금등 − 3억원}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년 366) × 정기예금이자율 − 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자·할인료·배당금

• 보증금을 받은 주택이 2주택 이상이면 3억원은 보증금등의 적수가 가장 큰 주택부터 순서대로 뺍니다. 주택마다 3억원씩 빼지 않습니다.
• 적수는 매월 말 현재 보증금 잔액에 경과일수를 곱해 계산할 수 있습니다.
• 차감하는 금융수입은 장부나 증빙으로 해당 임대보증금으로 취득한 것이 확인되는 금융자산에서 발생한 것에 한합니다(같은 조 제6항).
• 계산 결과가 0보다 적으면 없는 것으로 봅니다.
• 정기예금이자율은 시행규칙 제23조 제1항에서 연 1천분의 31(3.1%)입니다.

추계하는 경우(시행령 제53조 제4항 제1호). 같은 산식에서 금융수입을 빼지 않습니다. 같은 자료로 기장이면 금융수입을 차감하고, 추계이면 차감하지 않습니다.

예제 1 보증금 7억원, 기장한 경우

2026년 간주임대료 대상 주택(3주택 이상)의 보증금이 연중 7억원으로 일정하고, 해당 보증금으로 취득한 금융자산의 이자 44만원이 장부로 확인됩니다. 정기예금이자율 3.1%.

(7억원 − 3억원) × 60% × 3.1% = 744만원, 여기서 44만원을 빼 700만원을 총수입금액에 산입합니다. 추계라면 744만원입니다.

예제 2 고가 2주택과 소형주택이 섞인 경우

2026년 거주자 甲이 주택 3채를 소유합니다. A주택(기준시가 15억원)은 보증금 10억원에 연중 임대, B주택(기준시가 13억원)은 본인이 거주, C주택(전용 35㎡, 기준시가 1억5천만원)은 보증금 5천만원에 연중 임대합니다. 甲은 기장하고 있고 보증금 운용 수입은 없습니다.

1. C주택은 40㎡ 이하·기준시가 2억원 이하이므로 간주임대료 주택 수에서 제외합니다. 남는 주택은 A·B 2채이고 둘 다 기준시가 12억원 초과입니다.
2. 제2호 판단: 고가 2주택이지만 "해당 주택의 보증금등의 합계액"은 A주택의 10억원뿐이므로 12억원을 넘지 않습니다.
3. 결론: 간주임대료를 계산하지 않습니다. A주택 보증금이 13억원이었다면 12억원을 넘으므로 (13억원 − 3억원) × 60% × 3.1% = 1,860만원을 산입합니다.

주택 수를 먼저 확정한 뒤 보증금 기준을 보는 순서를 지킵니다. 소형주택의 보증금을 합계에 넣을지는 "해당 주택"의 범위 문제이므로, 사례에서 소형주택 보증금이 판단을 바꾸는 경우에는 조문 문언을 대조해 답안에 근거를 적습니다.

해당 과세기간 주택임대 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득은 분리과세 주택임대소득입니다(제14조 제3항 제7호). 총수입금액은 주거용 건물 임대업에서 발생한 수입금액이고, 공동사업자이면 공동사업장의 주택임대수입금액을 손익분배비율로 나눈 금액을 본인의 다른 주택임대수입금액에 합산합니다(시행령 제20조 제2항, 제8조의2 제6항).

분리과세 주택임대소득이 있는 거주자는 다음 중 하나를 선택합니다(제64조의2 제1항).

1. 분리과세를 적용하기 전의 종합소득 결정세액(종합과세)
2. 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액 × 14%(조세특례제한법 제96조 제1항 감면 대상이면 감면세액 차감) + 그 밖의 종합소득 결정세액

분리과세 사업소득금액은 다음과 같습니다(같은 조 제2항).

등록임대주택은 민간임대주택법상 임대사업자등록을 한 자의 공공지원민간임대주택·장기일반민간임대주택 등이면서 소득세법상 사업자등록을 하고, 임대보증금·임대료 증가율이 100분의 5를 넘지 않는 주택입니다(시행령 제122조의2 제1항). 등록임대주택과 일반 주택의 수입이 함께 있으면 추가 차감액은 400만원 × 등록 수입/총수입 + 200만원 × 일반 수입/총수입으로 안분합니다(같은 조 제7항 제3호).

등록임대주택 특례를 받은 뒤 10년 이상 임대하지 않으면, 특례를 적용하지 않고 계산한 세액과 당초 신고세액의 차액을 그 사유가 발생한 과세연도에 납부하고 이자상당액을 가산합니다(제64조의2 제3항 제2호·제4항).

예제 3 등록과 일반이 섞인 분리과세

등록임대주택 수입 900, 일반 주택 수입 600(단위 만원), 다른 종합소득금액 2천만원 이하, 분리과세 선택.

• 필요경비 차감 후: 900 × 40% + 600 × 50% = 660
• 추가 차감: 400 × 900/1,500 + 200 × 600/1,500 = 240 + 80 = 320
• 사업소득금액 340, 세액 340 × 14% = 47.6

추가 차감을 400 + 200 = 600으로 더하면 두 한도를 모두 전액 쓴 오류입니다.

주택임대업은 부동산임대업이지만 주거용 건물 임대업이므로, 종합과세되는 주택임대에서 난 결손금은 다른 종합소득에서 공제할 수 있습니다(제45조 제2항 단서). 반면 부동산임대업 이월결손금은 결손금 소급공제 대상이 아닙니다(제85조의2 제1항 괄호, 5장).

2024년 세무회계 문제 3 물음 1(1). 甲·乙·丙이 주택 A·B·C를 60:30:10으로 공유해 임대하는 공동사업입니다. 주택 A 보증금 2억원(연중), 주택 B 보증금 2억원(2024.1.1.~4.30.), 주택 C 보증금 1억원 + 월세 160만원(연중, 매월 말 지급). 장부상 필요경비 850만원, 운용수익 없음, 이자율 연 3.65%, 1년은 365일로 가정. 세 주택 모두 40㎡ 초과·기준시가 2억원 초과. 신고 손익분배비율은 허위이고 실제 비율은 지분율과 같으며, 乙·丙은 甲과 생계를 같이하고 조세회피 목적 공동경영이 확인되었습니다.

답안 예시(이 교재의 풀이이며 공식 정답이 아닙니다):

1. 주택 수: 甲이 세 주택 모두 최대 지분자이므로 3주택, 보증금 합계 5억원 > 3억원 → 간주임대료 대상.
2. 3억원 차감 순서: 적수는 A 2억원 × 365일, C 1억원 × 365일, B 2억원 × 121일(1.1.~4.30.) 순으로 큽니다. 3억원은 A 2억원, C 1억원에서 차감되어 B만 남습니다.
3. 간주임대료 ①: 2억원 × 121/365 × 60% × 3.65% = 1,452,000원. 운용수익이 없으므로 차감할 금액은 없습니다.
4. 공동사업장 총수입금액: 월세 1,600,000 × 12 = 19,200,000원 + 1,452,000원 = 20,652,000원. 소득금액 = 20,652,000 − 8,500,000 = 12,152,000원.
5. 합산과세: 특수관계와 거짓 비율 사유가 있고 실제 손익분배비율이 가장 큰 甲이 주된 공동사업자이므로 乙·丙의 몫까지 甲의 소득금액으로 봅니다(제43조 제3항). 甲에게 귀속되는 주택임대수입이 2천만원을 넘으므로 분리과세 대상도 아닙니다.
6. 甲의 종합과세 사업소득금액 ②: 12,152,000원.

주택 수는 부부 합산·최대 지분자 기준으로 세고, 1주택이라도 기준시가 12억원 초과·국외 주택은 과세, 간주임대료는 3주택+3억원 초과 또는 고가 2주택+12억원 초과일 때 (보증금 − 3억원, 적수 큰 주택부터) × 60% × 3.1%에서 기장이면 금융수입을 빼고 추계면 빼지 않으며, 수입 2천만원 이하는 50%·200만원(등록 60%·400만원) 후 14% 분리과세를 선택할 수 있습니다.