양도소득세는 공제·세율 순서와 주택 비과세 요건으로 계산합니다

17장에서 양도차익을 구했다면 이제 세금을 계산합니다. 순서는 고정되어 있습니다. 자산별 양도차익에서 장기보유특별공제를 빼 양도소득금액을 구하고, 같은 소득 묶음 안에서 양도차손을 통산하고, 묶음별로 연 250만원 기본공제를 뺀 뒤 세율을 적용합니다. 주택이라면 이 계산에 들어가기 전에 1세대 1주택 비과세 여부와 12억원 초과 고가주택의 과세 부분을 정해야 합니다.

"집이 한 채"라는 사실과 "차익 전부가 비과세"라는 결론 사이에는 세대·보유·거주·가격·부수토지 면적이라는 다섯 개의 관문이 있습니다. 이 장은 그 관문과 세율표, 예정·확정신고를 정리합니다. 금액 단위는 따로 적지 않으면 만원입니다.

양도소득금액은 ① 토지·건물·부동산에 관한 권리·기타자산, ② 주식등, ③ 파생상품등, ④ 신탁 수익권의 네 묶음으로 나누어 계산하고, 한 묶음의 결손금은 다른 묶음과 합산하지 않습니다(제102조 제1항). 양도차손은 같은 묶음 안의 다른 자산 소득에서 세율 등을 고려한 대통령령의 방법으로 공제합니다(같은 조 제2항).

양도소득 기본공제는 묶음별로 연 250만원입니다. 미등기양도자산은 기본공제가 없습니다(제103조 제1항). 감면소득이 있으면 감면소득 외의 소득에서 먼저, 그중에서는 먼저 양도한 자산부터 공제합니다(같은 조 제2항).

토지 소득금액 3,000, 같은 묶음 건물 차손 800, 주식 이익 1,000이면 토지·건물 묶음 과세표준은 2,200 − 250 = 1,950, 주식 묶음은 1,000 − 250 = 750입니다. 건물 차손을 주식 이익에서 빼거나 기본공제를 한 번만 적용하면 틀립니다.

토지·건물(미등기양도자산과 제104조 제7항의 중과 대상 주택 제외)로서 보유기간 3년 이상인 것과 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것 제외)의 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱합니다(제95조 제2항).

표 2는 양도일 현재 1주택(특례로 1세대 1주택으로 보는 주택 포함)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 1세대에만 적용합니다(시행령 제159조의4). 거주기간은 주민등록상 전입일부터 전출일까지입니다(시행령 제154조 제6항). 주택이 아닌 건물을 주택으로 바꾼 경우에는 비주택 기간의 표 1 공제율과 주택 기간의 표 2 보유 공제율을 더하되 40%를 한도로 하고, 거주 공제율은 주택 기간 중 거주기간에 대응시킵니다(제95조 제5항). 국외자산에는 장기보유특별공제가 없습니다(제118조의8 단서).

일반 토지를 8년 4개월 보유하고 양도차익이 12,000이면 공제율 16%로 1,920을 빼 소득금액 10,080, 과세표준 9,830, 산출세액 1,536 + 1,030 × 35% = 1,896.5입니다. 8년 4개월을 9년으로 올리지 않습니다.

1세대. 거주자와 그 배우자(법률상 이혼했으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼으로 보기 어려운 사람 포함)가 같은 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속·형제자매와 구성하는 가족단위입니다(제88조 제6호). 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우는 대통령령이 정합니다.

주택. 허가·공부상 용도와 관계없이 세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 사실상 주거용으로 쓰는 건물이며, 용도가 불분명하면 공부상 용도에 따릅니다(제88조 제7호).

보유·거주. 양도일 현재 국내 1주택을 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 합니다(시행령 제154조 제1항). 비거주자가 3년 이상 보유·거주하다 거주자로 전환된 주택은 3년입니다. 건설임대주택 5년 이상 거주, 수용, 해외이주·1년 이상 국외 취학·근무로 인한 세대전원 출국 후 2년 이내 양도, 1년 이상 거주 후 취학·근무·질병 등 부득이한 사유로 양도하는 경우 등은 보유·거주기간 제한을 받지 않습니다(같은 항 단서).

가격. 주택과 부수토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 넘는 고가주택은 전액 비과세에서 제외하고 초과 부분을 과세합니다(제89조 제1항 제3호 괄호).

부수토지. 건물 정착면적에 도시지역 안 수도권 주거·상업·공업지역 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역 5배, 도시지역 밖 10배를 곱한 면적까지입니다(시행령 제154조 제7항). 수도권 주거지역의 정착면적 100㎡ 주택에 딸린 토지 420㎡ 중 300㎡만 비과세 범위입니다.

겸용주택. 주택 연면적이 주택 외 부분보다 크면 전부를 주택으로 보고, 같거나 작으면 주택 외 부분은 주택으로 보지 않습니다(시행령 제154조 제3항). 다만 고가주택 계산에서는 주택 외 부분을 주택으로 보지 않습니다(시행령 제160조 제1항 괄호).

고가주택의 양도차익과 장기보유특별공제액은 각각 전체 금액에 (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액을 곱합니다(시행령 제160조 제1항). 보유기간이 다르거나 일부만 양도하면 12억원을 양도가액 비율로 안분합니다.

1세대 1주택(8년 보유·5년 거주)을 20억원에 양도하고 필요경비가 10억원이면 전체 차익 100,000 × (200,000 − 120,000) ÷ 200,000 = 40,000이 과세 차익입니다. 공제율 32% + 20% = 52%로 20,800을 빼 소득금액 19,200, 과세표준 18,950, 산출세액 3,706 + 3,950 × 38% = 5,207입니다.

1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다 주택을 양도하면 원칙적으로 비과세를 적용하지 않고, 대통령령의 예외에만 적용합니다(제89조 제2항). 상속개시일부터 소급해 2년 이내에 피상속인에게 증여받은 주택은 상속주택 특례의 일반주택에서 빠집니다(시행령 제155조 제2항 괄호).

조합원입주권 자체의 양도도 비과세될 수 있습니다. 관리처분계획 인가일(또는 사업시행계획인가일, 그 전 철거 시 철거일) 현재 비과세 요건을 갖춘 기존주택을 소유하던 1세대가 조합원입주권 1개를 양도하면서, 양도일 현재 다른 주택·분양권이 없거나, 1주택만 더 보유하고 그 주택 취득일부터 3년 이내에 입주권을 양도하면 비과세합니다. 다만 입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘으면 과세합니다(제89조 제1항 제4호).

하나의 자산에 둘 이상의 세율이 해당하면 큰 세액을 적용합니다. 조정대상지역의 법정 1세대 2주택(또는 1주택 + 입주권·분양권 1개)은 기본세율에 20%p, 3주택 이상(합계 3 이상)은 30%p를 더하고, 보유 2년 미만이면 중과세액과 단기세율 세액 중 큰 것을 적용합니다(같은 조 제7항). 과세표준 10,000인 중과 2주택을 1년 6개월 보유했다면 1,956 + 2,000 = 3,956과 6,000 중 6,000입니다.

2026년에는 보유기간 2년 이상 주택으로서 2026년 5월 9일까지 양도하거나, 토지거래허가 대상이면 5월 9일까지 허가를 신청해 허가를 받고 계약금 수령이 확인되며 계약일부터 4개월(특정 지역 6개월) 이내, 5월 10일 이후 계약분은 9월 9일(특정 지역 11월 9일)까지 양도하는 주택을 중과 대상에서 뺍니다(시행령 제167조의3 제1항 제12호의2).

같은 과세기간에 누진세율 자산을 둘 이상 양도하면 "과세표준 합계 × 기본세율"과 "자산별 산출세액 합계" 중 큰 것이 산출세액입니다(제104조 제5항).

토지·건물·부동산에 관한 권리·기타자산·신탁 수익권은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월, 국내 주식등은 반기 말일부터 2개월, 부담부증여의 채무 부분은 달의 말일부터 3개월 이내에 예정신고합니다(제105조 제1항). 국외주식과 파생상품등은 예정신고 대상이 아닙니다. 양도차익이 없거나 차손이어도 신고합니다(같은 조 제3항). 확정신고는 다음 연도 5월 1일부터 31일까지입니다(제110조 제1항).

첫 토지 소득금액 4,000(예정신고 과세표준 3,750, 세액 84 + 2,350 × 15% = 436.5), 같은 해 둘째 토지 4,000이면 연간 과세표준 7,750, 세액 624 + 2,750 × 24% = 1,284이므로 확정신고 때 847.5를 더 냅니다.

2023년 세무회계 문제 3 물음 5(예시). 2015.3.5. 5억원에 취득한 상가(시가 10억원)를 2023.5.10. 차입금 3억원 인수 조건으로 자녀에게 증여, 기타필요경비 5천만원입니다.

1. 양도 비율 3억 ÷ 10억 = 30%. 양도가액 300,000,000원, 취득가액 150,000,000원(시행령 제159조 제1항). 기타필요경비 50,000,000원도 같은 비율로 15,000,000원을 배분했습니다(시행령 제159조는 취득가액·양도가액의 안분만 정하므로 이 배분은 소유자 감수 필요).
2. ① 양도차익 135,000,000원.
3. 보유 8년 2개월 → 16%, 장기보유특별공제 21,600,000원, 소득금액 113,400,000원, 과세표준 110,900,000원.
4. ② 산출세액: 문제에 주어진 세율표로 15,900,000 + 22,900,000 × 35% = 23,915,000원. 현행 세율표(제55조 제1항)로는 15,360,000 + 8,015,000 = 23,375,000원입니다.

양도소득세는 "차익 → 장기보유(일반 6~30%, 1주택 보유·거주 각 최대 40%) → 묶음별 통산 → 묶음별 250만원 → 세율(큰 것)"이고, 1주택 비과세는 세대·2년 보유(조정 취득 시 2년 거주)·12억원·부수토지 배율, 고가주택은 (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액입니다.