양도소득은 범위를 정한 뒤 양도차익을 계산합니다

양도소득 계산은 매매대금에서 계약서의 취득대금을 빼는 것으로 끝나지 않습니다. 먼저 그 거래가 소득세법이 말하는 "양도"인지, 넘긴 자산이 과세대상인지 확인합니다. 그다음 언제 취득하고 언제 양도했는지 날짜를 정하고, 양도가액과 필요경비를 법정 방식으로 계산합니다. 부담부증여라면 유상 부분만 떼어 내고, 사업용 자산이라면 이미 경비로 뺀 감가상각비를 취득가액에서 빼며, 배우자·직계존비속에게 증여받은 자산이나 가업상속공제를 받은 자산은 누구의 취득가액을 쓰는지부터 정합니다.

이 장에서 양도차익을 확정하고, 18장에서 장기보유특별공제·기본공제·세율과 주택 비과세를 적용합니다. 금액 단위는 따로 적지 않으면 만원입니다.

양도는 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것입니다(제88조 제1호). 세 개의 표지가 있습니다.

1. 등기와 무관. 등기가 없어도 대금을 받고 넘겼으면 양도이고, 등기가 넘어갔어도 대가가 없으면 양도가 아닙니다.
2. 유상. 현금뿐 아니라 주식(현물출자), 다른 자산(교환), 채무 소멸도 대가입니다. 부담부증여에서 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 봅니다(같은 호 후단).
3. 사실상 이전. 계약이 법률상 유효할 것까지 요구하지 않습니다.

양도로 보지 않는 경우도 열거되어 있습니다. 환지처분으로 지목·지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우, 토지 경계 변경을 위한 법정 교환, 위탁자가 신탁을 해지하거나 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하는 신탁 설정으로 수탁자에게 소유권이 이전되는 경우입니다(제88조 제1호 가목~다목).

대법원은 토지거래허가를 배제·잠탈할 목적으로 전매하고 최초 매도인이 최종 매수인에게 직접 매도한 것처럼 허가를 받아 이전등기를 마친 경우, 그 등기가 말소되지 않고 중간 매도인이 매매대금을 그대로 보유하고 있다면 예외적으로 양도소득세 과세대상이 된다고 보았습니다(대법원 2011. 7. 21. 선고 2010두23644 전원합의체 판결). 제88조가 양도의 원인 계약이 유효할 것을 요구하지 않고, 매도인이 경제적 이익을 누리는데도 과세하지 않으면 조세정의에 어긋난다는 것이 이유입니다.

제94조 제1항은 양도소득을 여섯 묶음으로 정합니다.

영업권은 사업용 부동산과 함께 넘기면 양도소득의 기타자산이고, 따로 넘기면 기타소득(제21조 제1항 제7호)입니다.

원칙은 대금을 청산한 날입니다(제98조). 예외는 시행령 제162조 제1항이 정합니다.

취득시기가 분명하지 않으면 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 봅니다(같은 조 제5항). 계약일 3월 2일, 등기접수 4월 8일, 잔금 4월 30일이면 대금청산 전 등기이므로 양도일은 4월 8일입니다.

양도가액은 양도 당시 실지거래가액입니다(제96조 제1항). 특수관계 법인에 양도해 법인세법상 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있으면 법인세법상 시가를, 특수관계 법인 외의 자에게 시가보다 높게 양도해 상증법 제35조의 증여재산가액으로 하는 금액이 있거나, 2026년 이후 양도분부터는 법인세법상 배당 등으로 처분된 금액(대통령령으로 정하는 금액)이 있으면 그 금액을 뺀 가액을 실지거래가액으로 봅니다(같은 조 제3항 제2호, 법률 제21221호 부칙 제6조).

필요경비는 취득가액, 자본적지출액 등, 양도비 등입니다(제97조 제1항). 취득가액은 실지거래가액이 원칙이고, 확인할 수 없을 때에만 매매사례가액·감정가액·환산취득가액을 순서대로 적용합니다(같은 항 제1호). 보유기간 중 사업소득 계산에서 필요경비에 산입했거나 산입할 감가상각비는 취득가액에서 뺍니다(같은 조 제3항).

환산취득가액은 양도 당시 실지거래가액 × 취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가입니다. 양도가액 50,000, 취득·양도 당시 기준시가 10,000·25,000이면 환산취득가액 20,000, 개산공제 300으로 20,300이고, 실제 자본적지출과 양도비가 22,000이면 22,000을 필요경비로 합니다. 두 금액을 더한 42,000은 틀립니다.

감가상각한 사업용 건물의 매입원가가 30,000, 감가상각비 4,000, 자본적 지출 2,000, 양도비 1,000, 양도가액 50,000이면 취득가액 26,000, 필요경비 29,000, 양도차익 21,000입니다.

부담부증여의 양도 부분은 취득가액 × 채무액 ÷ 증여가액, 양도가액 = 상증법상 평가액 × 채무액 ÷ 증여가액으로 계산합니다(시행령 제159조 제1항). 양도가액을 기준시가로 평가했다면 취득가액도 기준시가로 산정합니다(같은 항 제1호 괄호). 증여가액 60,000, 인수채무 18,000, 증여자의 실제 취득가액 30,000이면 양도가액 18,000, 취득가액 9,000입니다. 과세대상 자산과 과세대상 아닌 자산을 함께 부담부증여하면 채무액을 자산가액 비율로 나눕니다(같은 조 제2항).

거주자가 양도일부터 소급해 10년(주식등은 1년) 이내에 배우자(양도 당시 이혼한 경우 포함, 사망으로 혼인관계가 소멸한 경우 제외) 또는 직계존비속(2026년부터 양도 당시 사망한 경우 제외)에게 증여받은 토지·건물·부동산에 관한 권리·주식등 등을 양도하면, 취득가액은 증여자의 취득 당시 금액으로 하고 증여자가 지출한 자본적지출액과 수증자가 낸 증여세 상당액을 필요경비에 넣습니다(제97조의2 제1항, 법률 제21221호 부칙 제7조). 10년은 2023년 1월 1일 이후 증여분부터(그 전 증여분은 종전 5년, 법률 제19196호 부칙 제18조), 주식등의 1년은 2025년 1월 1일 이후 증여분부터 적용합니다(법률 제20615호 부칙 제8조). 기간은 등기부상 소유기간으로 셉니다(제97조의2 제3항).

적용하지 않는 경우는 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 증여받아 수용된 경우, 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세(고가주택 포함) 대상이 되는 경우, 이월과세를 적용한 결정세액이 적용하지 않은 세액보다 적은 경우입니다(같은 조 제2항). 장기보유특별공제와 세율의 보유기간은 증여자의 취득일부터 셉니다(제95조 제4항 단서, 제104조 제2항 제2호).

예제. 배우자가 12,000에 취득한 토지를 30,000으로 평가해 증여받고 7년 뒤 40,000에 양도했습니다. 인정되는 증여세 상당액 1,000, 그 밖의 자본적지출·양도비 2,000입니다. 취득가액은 30,000이 아니라 12,000이고, 필요경비 15,000, 양도차익 25,000입니다. 장기보유특별공제의 보유기간은 배우자의 취득일부터 셉니다.

특수관계인과의 거래로 양도소득 조세부담을 부당하게 감소시켰다고 인정되면 거주자의 행위·계산과 관계없이 소득금액을 계산할 수 있습니다(제101조 제1항). 또 거주자가 특수관계인(이월과세가 적용되는 배우자·직계존비속은 제외)에게 자산을 증여하고 수증자가 증여일부터 10년 이내에 타인에게 양도한 경우, "수증자의 증여세 + 양도소득세"가 "증여자가 직접 양도했다면 낼 양도소득세"보다 적으면 증여자가 직접 양도한 것으로 봅니다. 양도소득이 수증자에게 실질적으로 귀속되면 적용하지 않고, 적용되면 당초 증여세는 부과하지 않습니다(같은 조 제2항·제3항).

가업상속공제가 적용된 자산의 취득가액은 "피상속인의 취득가액 × 가업상속공제적용률 + 상속개시일 현재 자산가액 × (1 − 가업상속공제적용률)"입니다(제97조의2 제4항). 장기보유특별공제의 보유기간은 공제적용률에 해당하는 부분은 피상속인의 취득일부터 셉니다(제95조 제4항 단서).

2025년 세법학 1부 문제 2(예시).

• 사례 1: 제88조 제1호는 원인 계약의 유효를 요구하지 않습니다. 甲이 토지거래허가를 잠탈해 최종매수인들 명의로 이전등기를 마쳐 주고 매매대금을 반환하거나 등기를 말소하지 않은 채 보유하고 있으므로, 대법원 2010두23644 전원합의체 판결에 따라 예외적으로 양도소득세 과세대상이고 A처분은 적법합니다.
• 사례 2: 임의경매로 소유권이 경락인에게 이전되고 경락대금이 甲의 담보채무(물상보증) 변제에 충당되었으므로 甲의 자산이 유상으로 이전된 것입니다. 구상권을 행사할 수 없게 된 것은 양도 이후의 채권 회수 문제일 뿐 양도소득의 귀속을 바꾸지 않습니다. 하급심도 경매목적물의 양도인은 물상보증인이고 경락대금도 물상보증인의 양도소득으로 귀속된다고 보았습니다(서울행정법원 2017. 8. 29. 선고 2016구단33929 판결). B처분은 적법하다는 결론이 자연스럽습니다(소유자 감수 필요).

2017년 세법학 1부 문제 4 물음 2(예시). 위자료로 상가를 이전하면 위자료 채무가 소멸하는 대가가 있으므로 유상 이전, 곧 양도입니다. 재산분할로 아파트를 이전하는 것은 혼인 중 공동으로 형성한 재산을 청산해 자기 몫을 찾아가는 것이어서 유상 이전으로 보기 어렵다는 논리로 양도가 아니라고 씁니다(소유자 감수 필요).

2024년 세무회계 문제 3 물음 3(예시). 부친이 2010.3.8. 5억원에 취득한 토지를 2020.4.10. 상속(시가 15억원, 가업상속공제적용률 70%), 2024.10.15. 특수관계 법인에 20억원(시가 18억원)에 양도, 양도비 3천만원, 법인은 부당행위계산부인으로 적정하게 세무조정했습니다.

1. ① 양도가액: 특수관계 법인에 양도해 법인세법상 처분된 금액이 있으므로 시가 1,800,000,000원(제96조 제3항 제1호).
2. ② 취득가액: 500,000,000 × 70% + 1,500,000,000 × 30% = 800,000,000원.
3. ③ 장기보유특별공제: 공제적용분 (1,800 − 500 − 30)백만 × 70% = 889,000,000원 × 28%(2010.3.8.부터 14년) = 248,920,000원, 나머지 (1,800 − 1,500 − 30)백만 × 30% = 81,000,000원 × 8%(2020.4.10.부터 4년) = 6,480,000원, 합계 255,400,000원.
4. ④ 과세표준: 양도차익 970,000,000 − 255,400,000 − 2,500,000 = 712,100,000원.

양도는 "등기 무관·유상·사실상 이전", 시기는 잔금일(그 전 등기면 등기일), 취득가액은 실가 우선(환산은 개산공제와 실제 지출 중 큰 쪽), 감가상각비는 빼고, 배우자·직계존비속 증여 10년(주식 1년)은 증여자 원가, 가업상속은 적용률로 나눕니다.